專家把脈“中國經濟\\金融與地產”

在本刊與“金博會”特別推出的“展望共贏——2009中國房地產與金融高峰論壇”中，來自經濟界、金融界、地產界的權威人士對中國經濟、金融與房地產的趨勢及走勢進行了深度把脈。國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣判斷此輪經濟復蘇的走勢很可能是“根號”型：瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為，房地產投資的復蘇是可以持續的，而且會持續到明年全年，但是有一定的風險：CCIM中國總會執行主席梁蓓進一步表示，目前房地產市場熱銷的局面難以長久維持，經濟運行的基本面不支撐房價暴漲。

諸專家對金融與地產如何共同促進良性發展也發表了精彩觀點。華遠集團總裁任志強從宏觀視角分析，我國的金融體制需要根本變化。建業地產行政總裁兼執行董事王天也則從銀行與地產結合的微觀視角表示，銀行貸款要與房地產行業特性結合；北京德柏金資產管理公司合伙人嚴清判斷，產業基金是解決中小企業融資的根本之道；知名財經評論人葉檀對目前內地房企赴港上市遇冷進行了分析，其表示，內地房地產扎堆在香港上市，本身就說明了房地產企業的潛在風險，如此大規模的融資額度說明房地產企業的擴張進入高峰狀態，預示著未來現金流可能崩緊。

此輪經濟復蘇的走勢很可能是“根號”型

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣

我判斷明年我國經濟總體與今年持平，此輪經濟復蘇的走勢可能會呈現“根號”型。目前政府主要任務不是“急治”而是“療養”。今年上半年持續過快的貨幣供應增長會對未來經濟的增長產生很大的不穩定因素，必須下決心控制貨幣供應量增長，核心是收縮信貸。

從今年前三季度經濟走勢來看，經濟增長率逐漸上升，上半年國內生產總值同比增長7.1％，下半年估計將超過9％，全年國內生產總值按不變價計算將增長8.1％(31.6萬億元左右)。預計2010年經濟增長8.3％左右，與2009年基本持平，但不會像一些過于樂觀者預計的中國經濟將很快進入新一輪上升周期，甚至“v”型反轉。做此判斷主要基于經濟增長結構將發生的以下一些新變化。

首先，政府和市場作用之間的交互變化將逐漸產生平德。今年政府以“急癥”方式保增長，實行了超強度的信貸擴張和大規模的政府投資計劃，現在是政府作用強，市場相對弱，出口仍舊非常低迷；而明年政府主導的效應可能就會遞減，市場效應會加強。

其次，三大需求對GDP貢獻此消彼漲產生平衡。今年消費、投資表現強勁，出口形勢急轉直下；但明年隨著政策刺激因素減弱，投資、消費會有回落趨勢，而出口在明年上半年可能恢復到比較低的正增長。

另外，還有一個重要因素，現在產能過剩會對市場形成很大壓力。因產能過剩，而需求不足，競爭非常激烈，實體經濟價格就漲不上去，從產能角度來講，未來經濟增長的壓力也較大。

綜合上述三個方面，明年我國經濟“V”型大反轉并不現實。我的判斷是明年我國經濟總體與今年持平，可能會呈現“根號”型走勢。而隨著經濟“保八”基礎逐步牢固，政府的主要任務不是“急治”而是“療養”。今年上半年持續過快的貨幣供應增長不僅不能刺激實體經濟長期回升，相反會對未來經濟增長產生很大的不穩定因素，須高度重視。

今年前三季度，我國共新增人民幣貸款8.67萬億元，全年預計新增信貸10萬億元。而今年GDP增加約為1.5～1.6萬億元，絕對不會超過2萬億元。過去從2001到2008年，8年間，我國新增信貸累計量為20.1萬億元，而同期GDP增加20.4萬億元，也就是說GDP增長與新增信貸基本是1對1的關系。照此推理，今年我國新增貨幣供給10萬億元，應該形成10萬億元GDP增量，而10萬億元GDP增量意味著今年GDP增長是35％，而不是8.1％。去年國內生產總值已達30.067億元，如此大的經濟規模一年增加35％，完全是天方夜譚。

這就說明我國實體經濟不需要如此多貨幣，而信貸過度擴張無非形成兩種效應，一是通貨膨脹，二是資產泡沫。但在實體經濟調整遠未結束，出口形勢不好，產能過剩問題嚴重，需求不足，競爭激烈，實體經濟價格不可能上漲，cPI價格也漲不起來的情況下，怎么會有通貨膨脹?貨幣多就產生通貨膨脹是完全不成立的，于是這個結果就只能是變成資產泡沫。

為進一步鞏固“企穩向好、信心增強”的保增長成果，有必要繼續堅持積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但為了增強下一輪經濟增長的后勁，在新的國際競爭環境中保持主動.要通過加快結構調整、提高產業競爭力來保增長。應把“調結構穩增長”作為反危機保增長第二階段的重點。

房地產行業復蘇是可持續的

瑞銀證券首席經濟學家汪濤

最近的一些關于房地產銷售下滑、二套房貸政策收緊的新聞報道，使得投資者開始擔心中國房地產行業復蘇的強度和可持續性。我們的判斷是，房地產投資的復蘇是可以持續的，而且會持續到明年全年，但是有一定的風險。

8月份全國范圍內的數據顯示，房地產行業的復蘇勢頭事實上正變得更加強勁。銷售面積和新開工面積較去年同期強勁增長，而土地開發面積一年來也首次出現正增長。我們認為，強勁的同比增長率并不只是受基數效應的影響，事實上經季節調整后，一些數據已創下歷史新高。近來關于銷售下滑的一些報道可能并沒有考慮季節性因素，也不能反映房地產行業整體活動水平。

中國房地產行業的復蘇是政策的變化，一年前的這個時候，我們發表了專題報告，詳細闡述了為什么我們認為中國房地產行業的下調不會持續很久，以及為什么房地產建設活動反彈是推動國內需求不可或缺的。此后我們一直密切關注著房地產活動和相關政策方面的動向。

從整個宏觀經濟來看，房地產復蘇是宏觀政策從去年年底開始全面轉向的重要原因。房地產的發展帶動了很多國內其他的需求，像鋼鐵、水泥、白色家電等等。以鋼鐵行業為例，40％是用在房地產建設，政府建設修鐵路，大規模的基礎設施的建設，這些東西需要的鋼鐵比起房地產來說小很多。對于重工業的需求，尤其目前出現產能過剩，出口疲軟的情況下，還是要靠房地產為主的國內需求的增長。

房地產行業的復蘇預示著中國的整體經濟活動、工業生產、建筑材料及大宗商品需求將持續復蘇。今年的宏觀經濟增長主要是由政府投資拉動的基礎設施為主的一個增長。但是，即使在今年的情況下，如果沒有房地產行業的投資復蘇，“保八”目標也是很難實現的。

9月份瑞銀建設活動指數強勁增長，其中新開工面積直線上升。與此同時，持續強勁的銷售推動了房地產價格進一步走高。與房地產建設活動的反彈相一致，9月份房地產開發投資同樣強勁增長。在過去的幾個月中，中西部省份的房地產投資增速繼續超過東部沿海省份。

我們預計，房地產建設活動將在2010年持續繁榮，盡管其增速將會在未來幾個月中企穩并有所回落。房地產行業的復蘇是否會繼續推高房價目前還不清楚，但建設活動的增加無疑預示著未來幾個月和季度中大宗商品需求前景樂觀。

展望未來，考慮到目前的銷售水平已非常高、價格上漲且政策存在不確定性，我們認為近期房地產銷售的強勁勢頭可能會在未來幾個月有所回落。但是，正如我們之前預測的，由于需求前景看好，并且地方政府將努力增加建設活動以實現其GDP增長目標，我們認為房地產建設和投資活動將繼續復蘇。盡管我們預計政府會陸續出臺一些政策以防止房價過快上漲，但考慮到房地產在支撐國內需求復蘇方面的重要性，我們認為房地產行業的政策不會全面收緊。

此外，從復蘇的持續性看，還是有一定的風險，一方面是流動性泛濫的問題，流動性泛濫最大的風險不是造成通脹，而是會造成資產市場的泡沫。另一方面，房價上漲過快會抑制大眾住房市場的需求，同時也會形成對消費者物價通脹的預期。

中國金融體制邏輯錯誤

華遠集團總裁任志強

我國的金融體制需要根本變化。成熟的金融體制是以未來的收入流能力來判斷企業的還債能力，而中國金融體制講究的是有抵押，有擔保，是以企業現在的資產夠不夠抵債來判斷是否借貸，這是金融邏輯的錯誤，也是中國無法開展對中小企業信貸業務的根源。

金融的概念是除了銀行信貸以外的各種衍生產品都包含在內的。在我國，金融與地產的關系不能稱之為金融地產，我們是以銀行信貸為主導，更準確的稱呼是房地產信貸，中國尚未進入到同步世界的金融發達階段。

在很多發達國家，房地產行業已經進入二手房階段.比如美國近幾年大概每年有700～800萬套住房銷售，而其中只有100多萬套是新房，新房與二手房的比例達到了1:7；英國新房比例大概也只占5％，德國基本上沒有什么新房。所以這些國家不需要生產型投資，金融服務是為二手房交易服務為主，是以金融業為主。

中國目前房地產金融發展比較落后，我們當前房地產市場是以一手房為主，是以地產為主，金融為輔，所以是房地產金融，而非金融地產。

目前我國房地產與金融的關系，涉及到兩個層面，一方面是針對消費者，一方面是針對開發商。針對消費者方面，與國外證券化相比，我們僅限于銀行的個貸，證券化幾乎處于零發展階段，非常落后，而且有些消費者還被加上了很多限制性條件，比如二套房貸消費者。

針對開發商層面，房地產與金融的結合也存在著不平等現象。首先，信貸方面，中國信貸向大型國企轉移現象非常嚴重；其次，在國內上市，“國”字頭的企業上市經常可以獲得特批，比如，中建組合時間比較短，并不符合有三年業績才能上市的條件；再次發債也是大型國企發債相對比中小企業發債要容易得多得多。

如果我們所有的金融服務都傾向于為大中型企業服務的話，中小企業怎么辦?中小企業面臨的問題就很多。

在國際上不是這樣，能否借貸、能否上市不是看企業規模大小，在美國真正的房地產開發企業上市的很少，上市的大部分都是服務型企業、持有型物業。注冊資本金制度是中國計劃經濟的傳統，需要企業有25％至30％的資本金，才可以進行銀行貸款。而在美國不存在資本金的問題，百分之百貸款都行，但是其要求有后續保障，要有租約制。要看企業是否具有經營能力，比如，一個企業要運作一個項目，可以沒有一分錢，沒有自有資金，但是有70％的租約，銀行就會貸款給企業。而中國的金融體制講究抵押、擔保。

這是我國金融體制需要根本變化的問題。我國與國際的重要差別就在于國外的金融體制是以未來的收入流能否還債來衡量，而中國是以企業現在資產夠不夠抵債來決定是否借貸，這是金融的邏輯差別。中國的金融監管機構與管理機構并沒有從金融的邏輯去研究抵押品而放貸，仍在像當鋪一樣試圖用抵押品來交換風險，信譽與未來收入流在他們的眼中仍然不過是一種附屬品，抵押物才是他們的命根，這也是中國無法開展對中小企業信貸業務的根源。

這種現象在短期內不可能改變。這是我國計劃經濟傳統的遺留問題，我們現在只是表面上進入了市場經濟，在一般商品上進入了市場經濟，但不是完全市場經濟化。市場經濟的實質是金融市場的開放。我們現在對于WTO的最后一條線就是金融，我們還在死守，什么時候這條線守不住了或者不守了，被打破了，應該說我國就進入了完全的市場經濟。

銀行貸款要與房地產行業特性結合

建業地產行政總裁兼執行董事王天也

目前房地產商最主要的外部資金來源首先是銀行。所以解決房地產與金融對接最主要的問題是銀行要根據房地產行業和企業的基本特性和基本需求來放貸。比如，生產型企業建廠房、買設備都可以有固定資產相應貸款，為什么房地產企業持有投資型的物業就沒有固定資產相應貸款?這實際就是金融與地產不匹配的一種表現。

我國在繼續向市場經濟健康發展的同時，行政干預、非市場化的手段在逐漸減少，但是仍舊存在限制不當。當然，作為有中國特色的社會主義，尤其是全球金融危機帶來的啟示，市場化過程中，該干預的必須干預，該控制的必須控制。不過目前在房地產與金融對接中，我認為監管層對于企業資金用途做出一定限制是可以的，而如果對于房地產行業的一些基本特性決定的企業資金需求限制過多，金融與地產就出現了不匹配。

現在信托、債券等融資渠道在不斷開拓，但是房地產企業對銀行依賴性非常強這是一個客觀事實。以REITs為例，通俗地來講，是投資人將資金投資在由專家管理的房地產投資組合里，主要用來購買有穩定租金收入的成熟物業，以得到的收益來回報投資人。實際上就是將商業物業持有人的資產證券化，說到最根本的核心，REITs針對的最主要市場是收租型物業。但是在中國城市化進程繼續進行中，住宅開發長時期內仍是主流，大量的房地產開發商還處在買地——建房子——賣房子的周期循環中，而與REITs融資的關聯就很小。因此，在房地產與金融對接中，銀行信貸與房地產開發怎樣有效結合就更迫切。

我聽到過這樣一個真實情況，去年一個企業需要銀行貸款，銀行已經進行了審查，審查結果完全符合貸款條件，但是在順利進行到最后環節還是無法完成貸款，理由是銀行沒有指標了。不是銀行沒有錢，而是行政干預，上層要求銀行不放貸款了。

這樣的行政干預不一枚舉。

實際上，自2003年人民銀行121號文頒布以來，房地產開發商在住宅項目開發不同階段的融資行為均受到一定的影響：各商業銀行不再向開發商發放流動資金貸款；各商業銀行不再向開發商發放用于繳交土地出讓金的貸款；申請房地產開發貸款的項目必須“四證”齊全，且自有資金應不低于開發項目總投資的30％；各商業銀行只對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。

那么，銀行給予房地產開發商的貸款就只是房地產建筑的貸款。有很多房地產商特別是持有商業物業的發展商，比如萬達、華潤等，這些企業都包含有固定資產，然而生產企業型企業建廠房、買設備，銀行都可以有固定資產相應的貸款，但是房地產企業持有投資型的物業卻沒有固定資產的相應貸款。房地產企業在周轉經營過程中，也有原材料，也有在建產品、產成品。在這個過程中，需要流動資金，為什么沒有相應貸款?當然有人說建筑貸款已經具有這個性質，但是很顯然是不夠的，單純的建筑貸款與流動資金還是有區別。

我認為銀行界要把房地產開發商作為“正常”的企業來對待，有流動資金需求的時候可以有相應流動資金的貸款種類；有固定資金需求的時候也可以有相應的貸款種類。這是金融與地產對接中首先要解決的問題，因為房地產商最主要的外部資金來源首先是銀行，從銀行貸款的角度適應房地產企業作為“正常企業”的基本需求，做到金融與地產匹配。

當然，債券、信托等其他融資渠道也一樣，也要結合著房地產開發商資金需求的特性來規定資金的用途，否則房地產行業的配套政策就沒有市場化。即使監管層進行風險控制，也是要用市場化的手段來管控。

產業基金是解決中小企業融資根本之道

北京德柏金資產管理公司合伙人嚴清

即便國家鼓勵加大對中小企業的信貸力度，銀行的監管體制也決定了不可能大力度支持中小企業，所以中小民營企業必須關注產業基金等一些新的融資渠道。

我國為應對全球金融危機沖擊，確定了以投資拉動為主，力保經濟增長的策略。4萬億元經濟刺激計劃和上半年7.37萬億元的信貸投入，對于“保增長、擴內需”發揮了較大作用，但是中國經濟結構、產業結構不合理現象也表現得非常突出。

在今年大量信貸投入中，民營企業融資同比卻是下降的，這就是典型的“國進民退”現象。根據我所掌握的一些融資方面的數據，不少大型央企融資成本為百分之三點多，央行還貼息兩個點，融資成本就只有百分之一點多。而民營企業的融資成本卻要基準利率上浮，高額得多。

民營企業被擠出現象直接影響到老百姓的財富收入。民營企業對就業的貢獻占到了就業率的百分之七八十以上，老百姓的收入主要就是工資收入，老百姓手頭無錢，內需就無法拉動，而內需不足，產能過剩，使得獲得大量信貸資金的國有企業也不愿意投資于實體經濟，自然就會轉而投資并推高房地產和股市等資產市場。

盡管監管層表示嚴禁大量信貸流入房地產和股市，但是今年上半年資產價格的飛速上漲就是因為信貸的流入。一些國有企業的大舉進入，不計成本拿地，進一步拉高了房價。

要想改變這種環境，民營企業只能靠自己，因為即便國家鼓勵加大對中小企業的信貸力度，銀行的監管體制也決定了不可能大力度支持中小企業，所以民營企業必須關注產業基金等一些新的融資渠道。

9月末，金融機構人民幣各項存款余額為58.39萬億元，同比增長28.35％。其中居民存款的比例最大，并不能說人們手里沒錢。實際上是中國的老百姓和中小民營企業通過低利率補貼了大型國有企業、政府。

缺少產業基金是中國金融體系的一個重大缺陷。在我國，資本市場只有深滬兩個股市，上市企業數量只有區區1500多家，即使加上開通的二板市場，規模也不大。我國基本上沒有產業基金市場，其他形式的融資渠道也很有限。

所以必須建立另外一套金融體系，活躍民間資本。9月19日，國務院《關于進一步促進中小企業發展的若干意見》的頒布就提到了要支持中小企業建立多層次金融體系。

中小企業貸款難是困擾中國經濟發展的一個長期問題。我國近年的儲蓄率超過50％。而國內投資率只有42％左右，因此每年有相當于國民生產總值近10％的儲蓄沒有得到利用。在這種情況下，中小企業仍然面臨貸款難的問題，這不是一個正常現象。而在多種融資渠道中，產業基金將是解決中小企業融資難的根本之道。

內地房企赴港上市遇冷說明股市更成熟

知名財經評論人葉檀

內地房地產扎堆在香港上市，本身就說明了房地產企業的潛在風險，如此大規模的融資額度說明房地產企業的擴張進入高峰狀態，預示著未來現金流可能崩緊，受到破發的挫折也就在所難免。以為香港股市與內地股市一樣，傻瓜博弈進行負和游戲，進行打新股無風險套利，就大錯特錯了。

內地房地產企業在香港市場扎堆上市.但他們沒有遭遇熱捧。

目前，恒盛地產、華南城、恒大地產、龍湖地產等內地房企先后在港交所上市或排隊，按照最低融資額，它們至少可以籌資300億港元，但赴港上市的內地房產“先頭部隊”華南城和恒盛地產在上市首日就遭遇“破發”，9月30日掛牌的華南城全日報收1.62港元，較其招股價2.1港元跌22.9％；10月2日掛牌的恒盛地產報收3.76港元，較其招股價4.4港元跌14.5％。即將進行招股的福建明發、廈門禹洲、卓越地產及花樣年等公司，在招股價上將有明顯折讓。

沒有遭遇熱捧，一是因為內房股扎堆上市，競爭過于激烈；二是因為國際投資者在經歷了上一輪疾風暴雨的房地產調整之后，對于內地房地產上市公司的風險了然于心，他們對內地房地產企業打出了貨幣與政策折價。

內地房地產扎堆在香港上市，本身就說明了房地產企業的潛在風險，如此大規模的融資額度說明房地產企業的擴張進入高峰狀態，預示著未來現金流可能崩緊。而今年上半年與下半年房地產市場明顯不同：上半年市場銷售大幅升溫，帶動庫存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企加大新開工力度和土地購置的規模，對資金的需求將膨脹，負債率偏高的房地產業急于尋求融資渠道。

投資者對于房地產企業高價拿地，以土地換取本市場高溢價的做法感到擔心。2007年碧桂園在香港上市走的就是以土地取勝之地，現在恒大地產等也在重走碧桂園之路。其未來計劃也顯示，按照現在的開發進度，公司在未來3～5年將具備充足的土地儲備，保持物業開發高速發展，并計劃繼續以滾動開發方式維持5000萬平方米的土地儲備。

為了擴大規模，有些房地產企業為了上市已經到了飲鴆止渴的地步，他們忘記了蒙牛與大摩對賭協議的慘劇，而與機構投資者簽訂對賭協議。據《地產畫報》報道，一家房地產開發企業為了融資，向另一家房地產企業火速借入6000萬元，借款期限為6個月。條件如下：如果融資方不能按期還本付息，投資方將以6000元／平方米的價格，優先收購融資方旗下正在預售的房產物業，作為現金抵押物。融資方正在預售這個樓盤原價接近2萬元／平方米，優惠打折之后的價格也在1.5萬元／平方米左右。相比市場價，協議中約定的6000元／平方米是一個“腰斬價”。

近期高調宣布計劃登陸A股市場的萬達，在其剛剛完成的第二輪私募中，內部文件顯示，對賭條件十分苛刻，如果無法完成“2009年凈利潤達到30億元的水準”，及“2010年底完成上市”任一條件，萬達將按照年化收益率18％的標準返回資金及利息。如果對賭協議要求借款的開發商保證未來數年的利潤增長率等，無疑是給借款者戴上緊箍咒。也難怪有些開發商不惜大幅折價、十萬火急上市融資。

內地房地產公司競相赴港上市，受到破發的挫折也就在所難免。以為香港股市與內地股市一樣，傻瓜博弈進行負和游戲，進行打新股無風險套利.就大錯特錯了，首日破發在成熟市場是常態。

房地產市場熱銷的局面難以長久維持

CCIM中國總會執行主席梁蓓

經濟運行的基本面不支撐房價暴漲，加之房地產開發企業信心不足，房價大幅反彈將威脅房地產市場回暖的可持續性，以及過度的投機炒房將影響樓市健康調整，目前房地產市場熱銷的局面難以長久維持，在房價大漲的同時，市場風險也在不斷積累。

在低迷的市場狀況下，從2008年下半年開始，房地產宏觀調控走向發生變化，以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為主導，旨在促進房地產市場穩定健康發展。

中央今年的主要任務是保證GDP有8％的增長，希望實體經濟有一個根本性的好轉。但是，從執行的效果看，與中央的要求發生了一定程度背離。原來的目標是，投入天量的貨幣信貸，希望刺激實體經濟的發展；但是由于房地產的支柱產業地位，特別是現有投資拉動的增長模式對房地產投資的依賴，以及中國居民缺乏投資工具，在通脹預期之下，房地產依舊是最主要的通脹防御性投資的對象，因此大量信貸資金并沒有進人實體經濟，而是大量進入房地產市場，當然還有股市。導致今年股市和房地產市場大幅度上升，這種狀況對中國經濟均衡發展顯然是不利的。

為此，面對這種不利，中央盡管不斷保證，寬松的財政政策和適度寬松的貨幣政策沒有變動，但是，結構性的調整實際上已經開始。對股市，中央貨幣監管當局嚴格查處進入股票市場的資金，而且采取的政策都非常有力度，防止大量信貸資金進一步進入股票市場。對房地產市場，也采取了收緊的政策，這一點，從深圳市今年7、8月份房地產成交量急速萎縮便可以看出。未來有四大因素阻礙房地產發展：

首先，經濟運行的基本面不支撐房價暴漲。我國經濟回升的基礎還不穩固，當前的經濟運行狀況根本無法支撐房價的再度飆升。房地產“一業獨大”有悖于經濟結構的優化，不利于民生的持續改善。在消費需求提振無力的情況下，放任房價逆勢上揚，必將嚴重擠壓居民在汽車、家電等其他方面的消費，抑制實體經濟的復蘇，導致經濟增長的終端引擎難以啟動。因此，唯有房價理性回歸，才能讓“保增長”的政策真正惠及民生，才能發揮房地產對經濟增長的拉動作用。

其次。房地產開發企業信心不足。2009年一季度房地產企業家信心指數小幅回升至90，較2008年四季度提升8.1個百分點，但比2007年和2008年同期分別低47個百分點和41個百分點。由于市場全面啟動有一個傳導過程，因此，房地產企業家市場信心的恢復和投資意愿的回升仍然需要一段時間。

再次，房價大幅反彈將威脅房地產市場回暖的可持續性。人民銀行2009年第二季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示。超過六成居民認為當前房價“高，難以接受”，購房意愿仍處于較低位置。房價快速大幅反彈將打擊剛剛出現好轉的樓市，威脅房地產市場復蘇的可持續性。

最后，過度的投機炒房將影響樓市健康調整。伴隨著樓市的不斷升溫，投機性購房的比例也在逐漸增加，一次性買人多套住宅的現象有所上升。在通脹預期的驅動下，流入房地產市場的資金量將不斷擴大。由于自住型需求承受能力有限，對房價漲幅較為敏感，投資性和投機性需求資金充裕，對高房價具有較強的吸納能力，因而，投資性需求的大量入市會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐步積累，進而導致房地產市場的波動。

因此，目前房地產市場熱銷的局面難以長久維持，在房價大漲的同時，市場風險也在不斷積累.如果房價反彈幅度超出購房者的心理預期，樓市將進入新一輪調整，市場波動和房價反復的可能性在加大。

政策閘門開啟保險資金投資養老地產

秦政(某接近保監會專業人士，應其要求隱去真實身份)

10月1日正式施行的新《保險法》，首次將“可投資不動產”納入保險投資范圍。保監會主席助理兼新聞發言人袁力曾表示，保監會允許保險機構購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體和商業物業等四類不動產。業內人士認為，養老實體這一不動產投資，是保險“國十條”乃至金融“國九條”賦予保險資金的一個全新領域，保險資金將有機會憑借投資養老實體這一“最佳途徑”，切入未來中國極具消費力的養老地產。

早在2007年，一些保險公司便以自用為名，大量購買樓宇物產且遠遠超過了其自身的使用需求，然后將閑置的樓宇物產以租賃形式出租給其他企業，從中賺取了可觀的租金收入。這種先以自用為名購入房產，再將閑置房產出租賺取租金的模式，在當時監管層尚未允許保險資金投資房地產的形勢下，有業內人士認為有打法規“擦邊球”的嫌疑，而這種模式也一度被業界理解為“曲線”投資房地產，成為保險資金投資渠道的“灰色地帶”。

據了解，國外保險資金的投資比例一般在5％左右。業內人士指出，若按5％的比例計算，可用于房地產投資的金額在1700億元左右。2008年商業性地產成交5.5萬億元，1700億元的保險資金僅占3％，并且全部資金不可能在一年內全部投入，因而對商業性房地產市場的影響有限。

保險資金投資不動產的比例究竟是多少目前暫未規定，市場普遍認為初期比例不會很高，業內比較一致的觀點是不超過10％。投資人士認為，目前多家保險公司已經以資產管理公司或自用名義配置房產，險企的投資沖動已被很大程度釋放，所以真正新進入不動產市場的資金量不會太多。

在2007年時，已有很多公司以公司自用的名義大量購進房產，保險巨頭的高管層在當時也經常在公共場合表露出對房地產市場的極大熱情，但當時也引發了專家學者提出置疑，認為保險公司在投資房地產之前，應做好準備應對未來的潛在風險，而2008年底2009年初的樓市行情就很生動地為那些興沖沖地將錢拋向房地產的保險公司上了一堂風險教育課。

除了讓購買物業“陽光化”，股權投資不動產也在為多家保險公司看好的朝陽產業——保險資金投資養老產業——鋪路。2008年12月出臺的《國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見》 (即“國三十條”)首次提出，支持相關保險機構投資醫療機構和養老實體。業內人士稱：“養老產業需要土地和房屋作為載體，如果不動產投資的路徑得以打開，也相當于為保險資金進入養老產業鋪路。”

泰康人壽保險公司董事長陳東升曾表示，進入養老產業，投資設立養老院已成為泰康人壽三大發展戰略之一。陳東升近日還表示，泰康未來也會發展養老產業，目標是做專業化的壽險公司，把壽險的產業鏈“深耕”。

想投身于養老地產的不僅是泰康人壽，“兩會”期間，全國政協委員、中國人壽保險(集團)公司總裁楊超提交了《關于大力支持養老社區建設的提案》，建議重點支持保險機構投資養老社區。知情人士稱，中國人壽近日也在武漢等地尋求適合發展養老產業的數千畝土地。