世聯(lián)上市

世聯(lián)地產(chǎn)上市后迅速交出了較好的業(yè)績(jī)答卷，10月21日，世聯(lián)地產(chǎn)公布2009年第三季度報(bào)告，公司第三季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)65.5％。并且股價(jià)開始；麥厲上漲，截至21日，國(guó)慶后其漲幅已超過(guò)40％。世聯(lián)地產(chǎn)何以首吃螃蟹?募集資金怎么花?作為輕資產(chǎn)上市公司，如何保證穩(wěn)定贏利?世聯(lián)地產(chǎn)上市對(duì)行業(yè)又有哪些啟示?近期“老蔡對(duì)話”欄目特邀世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松作為對(duì)話嘉賓，暢談這些業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的話題。

蔡鴻巖(以下簡(jiǎn)稱“蔡”)：與港股上市比較注重資產(chǎn)價(jià)值不同，A股上市比較看重企業(yè)的市盈率、歷史業(yè)績(jī)及未來(lái)增長(zhǎng)的潛力。世聯(lián)地產(chǎn)從2005年開始就謀劃上市，上市過(guò)程中哪些環(huán)節(jié)和舉措起了決定性作用?陳勁松(以下簡(jiǎn)稱“陳”)：在A股上市，我們要向證監(jiān)會(huì)說(shuō)明幾個(gè)最重要的問(wèn)題。首先，能不能經(jīng)受住市場(chǎng)的周期變化，這是非常非常重要的。世聯(lián)地產(chǎn)1993年成立，成立時(shí)就碰到了嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控。以1994年海南房地產(chǎn)泡沫破滅為代表，這是我們第一次遇到行業(yè)低潮；第二次是1998年亞洲金融危機(jī)，實(shí)際這次金融危機(jī)在北京、上海感受不深，但在華南尤其是深圳感受極深，并且影響巨大；第三次是始自2007年下半年深圳市場(chǎng)交易量大幅萎縮，2008年金融危機(jī)進(jìn)一步惡化的大勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷。當(dāng)行業(yè)處于低潮時(shí)，房地產(chǎn)服務(wù)商能不能保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定是資本市場(chǎng)的一個(gè)基本要求，如果2008年我們業(yè)績(jī)大幅度下滑，也不可能通過(guò)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。2008年世聯(lián)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到5.1億元，最近三年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)32.5％。業(yè)績(jī)表現(xiàn)是我們得到監(jiān)管層和資本市場(chǎng)認(rèn)可的保障。

其次，與房地產(chǎn)開發(fā)公司不同，開發(fā)公司上市有土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品品牌、公司品牌等資產(chǎn)作為支撐，而對(duì)于房地產(chǎn)服務(wù)商來(lái)說(shuō)，是作為輕資產(chǎn)、人力為主的公司，我們要做的是建立我們的公司價(jià)值，需要考慮的是不依賴于個(gè)人的公司價(jià)值如何建立。在五年前我已不在一線操作具體事務(wù)，就是有意驗(yàn)證當(dāng)我作為公司創(chuàng)辦人，不在前線親自操刀時(shí)團(tuán)隊(duì)行不行。我很慶幸地看到這幾年世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)績(jī)還是在穩(wěn)步增長(zhǎng)，這很重要。蔡：世聯(lián)地產(chǎn)上市后的融資將主要用于何處?是會(huì)延續(xù)以前的模式，還是會(huì)在布局上加大投入?世聯(lián)以前在北京的業(yè)務(wù)相對(duì)其他同類公司市場(chǎng)份額偏低，上市后如何加大包括對(duì)北京、上海這樣的以前相對(duì)弱的城市的拓展力度?陳：世聯(lián)地產(chǎn)本次募集資金的投向分別為：顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)全國(guó)布局項(xiàng)目、建設(shè)集成服務(wù)管理平臺(tái)項(xiàng)目、建設(shè)人力發(fā)展與培訓(xùn)中心項(xiàng)目、品牌建設(shè)項(xiàng)目。其中此次募集資金有1.45億元將用于集成服務(wù)管理平臺(tái)建設(shè)、人力發(fā)展與培訓(xùn)中心以及品牌建設(shè)，占40％有余。

未來(lái)三年公司將進(jìn)一步建立和完善在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域的業(yè)務(wù)布局，改善區(qū)域業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低對(duì)珠三角區(qū)域業(yè)務(wù)的依賴。以代理收入為例，2006～2008年公司代理銷售收入來(lái)自深圳地區(qū)的收入占比已經(jīng)由72.8％下降到42.6％。

蔡：世聯(lián)上市后，一手代理業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)關(guān)系將進(jìn)行怎樣的調(diào)整?

陳：經(jīng)過(guò)十七年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已形成了顧問(wèn)策劃、代理銷售、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)。上市以后，世聯(lián)地產(chǎn)仍將以代理銷售、顧問(wèn)策劃為主要經(jīng)營(yíng)方向。具體而言，對(duì)于核心城市，深圳、北京、上海三大區(qū)域管理平臺(tái)，以代理銷售業(yè)務(wù)為依托，配合開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃和后期的代理銷售，而在核心城市的輻射區(qū)域，以顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)為先導(dǎo)，向有合作關(guān)系的開發(fā)商提供全程的顧問(wèn)策劃服務(wù)。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)作為公司長(zhǎng)期的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，目前尚處于小規(guī)模發(fā)展階段。在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)模式定位和后臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)化未成熟之前，在目前這種劇烈波動(dòng)型的二手房的交易情況未出現(xiàn)根本性的改觀之前，公司暫時(shí)不考慮大規(guī)模擴(kuò)張，以避免一旦出現(xiàn)市場(chǎng)環(huán)境逆轉(zhuǎn)所可能產(chǎn)生的巨大損失。

蔡：直到現(xiàn)在依然有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)代理行業(yè)最要緊的是人力，而非資本。一直以來(lái)，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略究竟是憑借資本擴(kuò)張還是自然成長(zhǎng)都存在爭(zhēng)議。在借助資本擴(kuò)張層面，行業(yè)的趨勢(shì)會(huì)如何?

陳：國(guó)際標(biāo)桿企業(yè)世邦魏里仕(CBRE)和仲量聯(lián)行(Joneslanglasalle)均為上市企業(yè)，向機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶提供咨詢研究、資產(chǎn)管理、投資交易、物業(yè)管理等綜合服務(wù)。兩者均為全球服務(wù)機(jī)構(gòu)，在國(guó)內(nèi)已設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

世聯(lián)成立已十七年，從小公司到跨區(qū)域發(fā)展，再到走向全國(guó)。這期間中國(guó)房地產(chǎn)走了二十年，目前外資還沒有真正大量介入這一領(lǐng)域，所以給中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)暫時(shí)留下了發(fā)展空間，也是一個(gè)非常短暫的時(shí)機(jī)。再過(guò)二十年，如果外資主流機(jī)構(gòu)真的進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，在主流市場(chǎng)上跟我們硬打，我們到底行不行?哪塊不行?哪塊行?這一系列的事情是世聯(lián)地產(chǎn)，尤其是我本人思考的最主要問(wèn)題，也是我們要做大做強(qiáng)的根本原因。

作為首家登陸A股的地產(chǎn)服務(wù)商，這不僅對(duì)房地產(chǎn)代理行業(yè)，對(duì)中國(guó)的整個(gè)服務(wù)業(yè)也都將是一個(gè)很好的范例，由于目前房地產(chǎn)代理業(yè)上市的標(biāo)準(zhǔn)基本都是參照國(guó)外的，在中國(guó)沒有先例，所以我們也希望通過(guò)世聯(lián)上市，來(lái)推動(dòng)中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)上市規(guī)則與標(biāo)準(zhǔn)的制訂，也相信未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的服務(wù)業(yè)企業(yè)在國(guó)內(nèi)A股上市。蔡：房地產(chǎn)服務(wù)公司是對(duì)開發(fā)企業(yè)依附性很強(qiáng)的行業(yè)，近幾年每次房地產(chǎn)市場(chǎng)沉浮跌宕，房產(chǎn)代理都首當(dāng)其沖受到影響，世聯(lián)地產(chǎn)上市后如何保證公司穩(wěn)定并且持續(xù)地贏利，為投資者提供穩(wěn)定的收益前景?陳：從目前的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于新一輪周期的開始，公司發(fā)展的良好機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)：顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及土地購(gòu)買計(jì)劃等因素的影響。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商投資信心的恢復(fù)和對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)看好，公司顧問(wèn)業(yè)務(wù)將獲得廣闊的發(fā)展空間；另外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)服務(wù)外包趨勢(shì)的加強(qiáng)，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)則的趨同，以及代理銷售業(yè)務(wù)市場(chǎng)集中度的提高，也助力公司代理業(yè)務(wù)將獲得持續(xù)的增長(zhǎng)；而且世聯(lián)地產(chǎn)已初步完成全國(guó)業(yè)務(wù)布局，具備服務(wù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的能力。

截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問(wèn)策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃合同總計(jì)有223份}公司已簽約但尚未履行完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目代理銷售面積約2713.81萬(wàn)平方米。2009年，公司預(yù)計(jì)進(jìn)入銷售階段的簽約代理面積約為875.83萬(wàn)平方米。這些合同與項(xiàng)目?jī)?chǔ)備為世聯(lián)地產(chǎn)持續(xù)贏利提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。蔡：世聯(lián)地產(chǎn)1993年起步，目前共有23家子公司，世聯(lián)地產(chǎn)上市后面臨著規(guī)模擴(kuò)張降低對(duì)珠三角區(qū)域業(yè)務(wù)的依賴，其中重要考驗(yàn)將是異地管理。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身具有極強(qiáng)的區(qū)域性，世聯(lián)地產(chǎn)在異地管理方面有沒有完善的制度及規(guī)范?

陳：世聯(lián)地產(chǎn)主要通過(guò)設(shè)立深圳、上海、北京三大區(qū)域管理中心對(duì)所有子公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。其中深圳區(qū)域管理中心以世聯(lián)地產(chǎn)(母公司)為核心，管理世聯(lián)廣州、世聯(lián)東莞、世聯(lián)武漢及世聯(lián)行等11家公司，重點(diǎn)拓展珠三角區(qū)域的顧問(wèn)、代理業(yè)務(wù)及發(fā)展深圳的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；上海區(qū)域管理中心以世聯(lián)上海為核心，管理世聯(lián)杭州、世聯(lián)蘇州、世聯(lián)常州及世聯(lián)合肥4家公司；北京區(qū)域管理中心以世聯(lián)北京為核心，管理世聯(lián)天津、世聯(lián)沈陽(yáng)、世聯(lián)大連、世聯(lián)青島及世聯(lián)西安5家公司。

公司根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際情況，對(duì)子公司實(shí)施按區(qū)域統(tǒng)一管理的模式，母公司通過(guò)深圳區(qū)域管理中心、上海區(qū)域管理中心和北京區(qū)域管理中心三大區(qū)域管理中心統(tǒng)一管理所有子公司。另外，在集團(tuán)層面還成立市場(chǎng)部、知識(shí)管理部、戰(zhàn)略投資部，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)的專業(yè)化指導(dǎo)，提升公司內(nèi)客戶資源共享和知識(shí)共享。

世聯(lián)地產(chǎn)簡(jiǎn)介：

1993年，世聯(lián)地產(chǎn)成立，正式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

1997年，世聯(lián)地產(chǎn)開始對(duì)各種物業(yè)類型的代理銷售進(jìn)行全面探索。

1999年，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)高端起步。

2001年，世聯(lián)地產(chǎn)在北京設(shè)立第一家分支機(jī)構(gòu)，開始走向全國(guó)。

2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司成立，簡(jiǎn)稱“世聯(lián)地產(chǎn)”。

2009年，世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。

目前，世聯(lián)地產(chǎn)擁有23家分支機(jī)構(gòu)，已為全國(guó)90多個(gè)城市的客戶、超過(guò)1000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供房地產(chǎn)綜合服務(wù)。

代理公司上市

資料：

2006年7月5日，富陽(yáng)c中國(guó))控股在香港聯(lián)合交易所有限公司(聯(lián)交所)主板上市，是兩岸三地第一家首度在香港成功上市的臺(tái)資房地產(chǎn)代理企業(yè)。

2006年7月15日，廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的控股集團(tuán)合富輝煌集團(tuán)在香港聯(lián)交所的主版上市，成為了首家在香港上市的以從事國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)為主業(yè)的公司。

2007年8月8日，易居中國(guó)正式在美國(guó)紐約證券交易所掛牌交易，中國(guó)首家輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股成功登陸紐交所。

2009年8月28日，世聯(lián)地產(chǎn)正式在深圳證券交易所掛牌上市，這意味著首家房地產(chǎn)綜合服務(wù)商成功登陸A股市場(chǎng)。