豪宅近似“硬通貨”

“硬通貨”在金本位制時代專指黃金，在現(xiàn)代是指國際信用較好、幣值穩(wěn)定、匯價呈堅挺狀態(tài)的貨幣。由于各國通貨膨脹的程度不同，國際收支狀況以及外匯管制寬嚴程度不同，當一國通貨膨脹較低，國際收支順差時，該國貨幣幣值相對穩(wěn)定，匯價呈堅挺狀態(tài)，在國際金融市場上，習慣稱其為硬通貨。如今，在通貨膨脹的預期影響下，中國的豪宅項目則如“硬通貨”一般，呈現(xiàn)出良好的保值增值前景。

豪宅成樓市“帶頭大哥”

近期，DTZ戴德梁行發(fā)布了1～8月北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的十大熱銷樓盤研究結果，數據顯示四大城市商品住宅的銷售中，高端項目及豪宅物業(yè)的成交占比(以銷售套數計算)已由1～5月的37％，上升到了6～8月的49％。對此，DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅部主管蔣尚禮表示，中國豪宅市場成為2009年樓市焦點，其原因在于近幾個月多個豪宅進入市場，不少項目甚至附送奢華裝修，成為近期房價持續(xù)上漲的誘因之一，尤以上海、深圳表現(xiàn)最為明顯。

受惠于2009年前6個月豪宅新盤火爆的市場行情，中國一線城市的去庫存化已幾近完成。因此，發(fā)展商紛紛購地補充地皮存量，就算地皮價格超出預算亦在所不惜。根據DTZ戴德梁行對內地20大地產發(fā)展商進行的統(tǒng)計顯示，2009年第二季度到第三季度期間，共有251億元用于一線城市購地，較2007年第三季度至第四季度期間的199億元高出26％，反觀二線至三線城市，開發(fā)商2009年第二季度到第三季度期間只用了304億元拿地，較2007年第三季度至第四季度期間的792億元大減62％。

在眾多地產大鱷紛紛進軍一線城市，在豪宅市場上頻頻出手之際，以北京、上海、深圳為首的中國房價指標性城市，則展開了一場名為“豪宅當道”的地產盛宴。

根據易居房地產研究院10月13日公布的數據顯示，9月份包括太陽公元、遠洋萬和城、億城西山華府在內的北京十大高端住宅項目累計銷售38.3億元，包括保利·西山林語、御園在內的十大別墅項目累計銷售13.89億元，加上北京財富中心、釣魚臺七號院、西絨線26號等單價排前十位樓盤的銷售金額，北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元。同期，北京新建商品住宅的成交量為232.59億元，豪宅的市場權重超過25％。

同時，京城二手房市場上豪宅成交量也節(jié)節(jié)攀升，北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數據顯示，3月份總價300萬元以上的二手豪宅占總成交量9.39％，而到8月時成交占比已經達到20.67％。

另據樓市傳媒市場研究部的統(tǒng)計顯示，2009年1～9月北京售價在20000～25000元／平方米的豪宅項目共銷售373套，售價在25000～35000元／平方米的豪宅項目共銷售239套，而售價在35000元／平方米以上的豪宅項目銷售量亦達到153套，由此可見京城豪宅的火爆銷售勢頭。

而在上海和深圳豪宅同樣搶手。第三季度上海豪華公寓的購買需求仍然旺盛，一些豪宅項目出現(xiàn)了破紀錄的高銷售額，有專家甚至聲稱上海豪宅市場已經進入“10萬元時代”。另據深圳房地產信息網統(tǒng)計顯示，深圳9月份成交量最大的前10名樓盤中，有8個屬豪宅項目。

豪宅熱銷“事出有因”

根據2009中國財富報告的調查數據顯示，除港、澳、臺地區(qū)，中國大陸31個省、自治區(qū)、直轄市中，排名第一的北京擁有千萬級富豪143000名，排名第二的廣東擁有千萬級富豪137000A，，排名第三的上海擁有千萬級富豪116000名。

胡潤百富榜的創(chuàng)始人胡潤先生指出，受全球金融危機和出口貿易萎縮的影響，中國千萬級富豪群體的投資理念已趨于保守。選擇規(guī)避風險投資理念的富豪人數從2008年的24％增長到2009年的29％，投資房地產比例從2007年的26％上升到2009年的34‰；股票投資比例則從33％下降到18％。目前全球寬松的貨幣政策加劇了社會各界對今后通貨膨脹的擔憂，房地產市場再次成為資金的避風港。在經歷了金融市場風暴和實體產業(yè)危機后，中國的民間財富不得不考慮資產的重新配置，率先回暖的房地產市場自然會受到包括千萬級富豪在內的各路資金追捧，頂級豪宅的熱銷是千萬級富豪群體進行風險規(guī)避的必然選擇。

而一位近期準備在中央別墅區(qū)購置豪宅的鄭先生就向記者表示：“為了避免即將到來的通貨膨脹的影響，我的很多朋友都在選擇更加合適的投資方向。由于目前的中國股市還處于盤整期，大量資金的投入將承擔高額風險，另外雖然近期古玩收藏市場火爆異常，但對于我們這些門外漢來說，購置文房四寶、古書名畫等收藏品，其結果很有可能是買到膺品，無疑是將資金打水漂。而北京樓市上的品質豪宅，可以根據所處地段、建筑品質、園林景觀等條件便捷估價，同時房產作為固定資產擁有良好的保值升值潛力，可以抵御因經濟周期變動帶來的市場變化，因此置業(yè)豪宅無論是居住還是投資都可謂兩相宜。”

對于2009年中國豪宅市場的火爆態(tài)勢，北京中原地產、上海易居等機構則認為，2009年初的限外令解除釋放了一大部分境外高端人士的購房需求，而信貸政策放松和通脹預期也推動了國內富人入市購買房產。這表明全球范圍內不斷走高的石油、貴金屬、原材料加之近期開發(fā)商搶地風潮的再現(xiàn)，不同程度上加重了社會公眾對未來通貨膨脹的擔憂，投資保值成為樓市消費的主旋律，并已經取代剛性需求，有支付能力的財富人士普遍選擇保值增值性較好的豪宅項目作為避險工具，而豪宅也成為支撐上海、北京等地樓市的中堅力量。

而在最近的“國進民退”浪潮中，山西將2000多家煤企壓縮到了100家，據國金證券的首席分析師金巖石分析，預計煤礦主將獲得累計超過3000億元的補償，而樓市將是煤礦主們的主要投資方向，本次山西煤企整合將再次為北京的樓市注血，特別是中高端的樓盤預計將大大受益。

由此可以預見，在宏觀經濟全面恢復之前，民間投資需求還沒有回暖的情況下，私營企業(yè)主等富人在其他投資渠道都不明朗的情況下，便選擇了豪宅以求保值。更深層次的原因是，多數富人都知道，經過這輪基礎設施投資和經濟結構調整之后，中國經濟將再上一個臺階，城市水平也將再上一個臺階，那么必將把資源類產品的價格拉到一個新臺階，這只是時間的早晚而已。所以不少人提前將資金投入到了占有城市稀缺資源的豪宅。

豪宅“馬太效應”展現(xiàn)

1968年，美國科學史研究者羅伯特·莫頓(Robert K.Merton)歸納“馬太效應”為：任何個體、群體或地區(qū)，一旦在某一個方面(如金錢、名譽、地位等)獲得成功和進步，就會產生一種積累優(yōu)勢，就會有更多的機會取得更大的成功和進步。如今在中國豪宅市場上，“馬太效應”已正式顯現(xiàn)。

雖然2009年房價走高有多方面原因，但無論是開發(fā)商、購房人以及專業(yè)研究機構均認為，今年豪宅的火爆成交和豪宅價格的快速上漲成了房價走高的推手之一。尤其是在下半年，隨著豪宅供應量的增加，有可能還將成為新一輪房價上漲的助推器。

而在二手房市場上，大部分房主在出售房產時都會參照附近的高價樓盤或新拍出地塊的樓面價來定價，如北京廣渠路15號地成交后，周邊在售項目和二手房房價應聲而漲2000元～3000元／平方米，而在太陽宮附近20世紀90年代的央產房房主，他們的定價參考對象則是附近太陽公元28000～33000元／平方米的銷售價格，這就是豪宅的示范作用。”

豪宅的“高價示范作用”不僅體現(xiàn)在二手房房主，多位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，今年樓盤定價比較容易，只用瞄著周邊區(qū)域最貴的樓盤，比其低點就肯定賣火。

而根據仲量聯(lián)行的研究顯示，第三季度北京的高檔住宅銷售市場供需兩旺，平均售價呈加速上漲的趨勢。由于市場成交量的回暖以及后期產品的升級，很多高檔公寓售價環(huán)比上季度有了大幅度的拉升，本季度高檔公寓的平均售價已達到24510元／平方米，比上一季度上漲了9.7％。高檔別墅市場的需求也表現(xiàn)得十分旺盛，本季度平均售價達到20594元／平方米，比上一季度上漲了6.2％。

值得關注的是，在豪宅帶動樓市價格走高的趨勢下，購房人的置業(yè)心理也開始發(fā)生變化。有調查顯示，2008年購房人心中100130元／平方米就算貴房子，而2009年貴房子的底線已經提到了20000元／平方米，一些五環(huán)以外13000元／平方米開盤的新盤都被購房人認為“價格相對合理”的樓盤了。在豪宅帶動下，普通住宅高價化已經成為北京、上海等一線城市樓市日趨明顯的特點。

2010年豪宅價格繼續(xù)上行

盡管目前國際金融海嘯的影響尚未消散，但中國的豪宅市場依然表現(xiàn)出強勁的市場走勢。豪宅之所以在市場風云變幻之際，仍能擁有良好的保值升值潛力，就在于其稀缺特性成就了財富的象征和品質的符號，因而促使了財富階層對其青睞有加。

對于豪宅價格的不斷走高，不少業(yè)內專家表示，由于別墅開發(fā)用地早已禁批，其占有的自然資源本身稀缺，其他低密度物業(yè)形態(tài)由于土地供應的約束，價值也日益凸顯。另外，定位明確、設計獨特、配套完善的產品，因具備良好的人文環(huán)境，因此具有更高的附加值。而部分頂級項目所具備的人文象征、歷史底蘊和身份認同，其價值并非“稀缺”所能涵蓋。

對此，第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成表示，無論房地產市場向何種方向發(fā)展。位于城市核心地段的優(yōu)質地產項目都具有良好的保值升值潛力。以史為鑒，無論是1997年的亞洲金融風暴，還是如今的國際金融海嘯，其實位于香港中半山和山頂、美國比華利山以及英國倫敦海德公園等地的頂級項目，依然保持著穩(wěn)定的價格走勢，其重要原因就在于豪宅擁有良好的保值升值前景。

世邦魏理仕香港、華南區(qū)及臺灣資深董事總經理余錦雄先生則指出，由于不少人的個人資本儲備相當雄厚，豪宅市場仍然存在著潛在的需求。只要市場信心恢復，部分資金將會流入地產市場。根據估算，2010年京城高端住宅的供應量有限，加上適用于發(fā)展住宅物業(yè)的土地不多，故此可見中國豪宅市場需求將逐步上升，促進豪宅價格的持續(xù)走高。

第一太平戴維斯對于北京高檔住宅市場的預測顯示，2010年京城的高檔公寓價格可能會受到20000元／平方米以上高端項目頻繁入市導致市場競爭激烈而有所波動，但經過一輪調整之后將繼續(xù)維持上升趨勢，而京城售價在40000元／平方米以上的頂級公寓則可憑借地段的稀缺性以及優(yōu)越的產品屬性，在2010年一直維持著價格平穩(wěn)上揚的價格走勢。

由此可見，雖然豪宅產品在整個房地產市場所占比率很小，但是仍然存在著巨大的市場影響力和生命力。從某種角度講，隨著歷史的變遷，豪宅身價必漲無疑。