中國樓市的怪圈

2009年的樓市，可以冠之“逆勢上揚(yáng)”之名，去年還在資金困境中掙扎的中國地產(chǎn)商們，現(xiàn)在似乎已經(jīng)緩過氣來。擺脫資金之虞的地產(chǎn)企業(yè)尋找新的土地儲備已成當(dāng)務(wù)之急，而近期不少開發(fā)商確實(shí)已開始了新一輪的跑馬圈地。

房地產(chǎn)商“搶地”、“囤地”忙

市場上找不到稱心如意的房子，連夜排隊(duì)買房、哄搶房源的事兒頻頻出現(xiàn)，由于供不應(yīng)求等原因房價(jià)在迅猛上漲，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前南京的可售房源已經(jīng)比年初的5.3萬套下降近一半……前段時(shí)間樓市的“房荒”使購房者的選擇范圍大大減少，“一房難求”成了老百姓共同的聲音。不過隨著秋季推房高峰的到來，新盤大量上市，“房荒”問題暫時(shí)緩解了。只是，房價(jià)——仍居高不下。與此同時(shí)，不時(shí)蹦出的地王，也讓置業(yè)者對房市前景更加茫然了。

在南京，9月8日，保利地產(chǎn)經(jīng)過150輪爭奪以15.92億元拿下南京河西金沙江東街地塊，創(chuàng)下河西“地王”紀(jì)錄。這一紀(jì)錄僅保持17天，9月25日下午，華潤旗下子公司金絮豐以22.2億元競得南京河西所街7號地塊，再次刷新河西“地王”紀(jì)錄。

在上海，9月10日，以總價(jià)70.06億元拍下一塊14.2108萬平方米的土地，令中海地產(chǎn)由此成為真正的全國地王。比起此前北京廣渠路40億元誕生的地王，時(shí)間剛剛過去不到三個(gè)月。

在廣州，9月20日一天涌現(xiàn)了兩個(gè)“地王”：合景泰富以總地價(jià)4.65億元拿下珠江新城D3-4地塊，樓面地價(jià)13538元／平方米，比底價(jià)高出123％，成為新的商業(yè)“地王”；廣州城建地產(chǎn)則以4.27億元一口氣奪得兩幅大學(xué)城住宅用地，成為新的大學(xué)城“地王”……

隨著經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃逐步奏效，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底回升”的概率在增大，而通脹預(yù)期也在加強(qiáng)；因此，現(xiàn)金充裕的開發(fā)商此時(shí)拿地，一定程度上也出于抵御通脹的考慮。日前，克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司、中國房地產(chǎn)測評中心、上海易居房地產(chǎn)研究院，聯(lián)合發(fā)布了“2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”。該榜顯示，今年三季度，各大房地產(chǎn)企業(yè)都加大了土地儲備，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達(dá)3.05億平方米。此次主辦方還發(fā)布了土地儲備的榜單，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲備面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲備面積為4360萬平方米，分列前兩名。今年前三個(gè)季度，恒大地產(chǎn)銷售面積為453.7萬平方米，按此銷售速度推算，恒大的土地儲備夠其銷售8.5年：前三季度，碧桂園銷售面積為233.53萬平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲備夠其銷售13年。

與新“地王”形成強(qiáng)烈反差的是，許多老“地王”至今空置。而這些空置“地王”意味著，大量土地因?yàn)槿藶橐蛩厣形崔D(zhuǎn)化成對住宅建設(shè)市場的有效供應(yīng)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2007年，廣州市招拍掛出讓商品住宅用地后出現(xiàn)的27宗“地工”，兩年后，只有7宗動(dòng)工，余下20宗未動(dòng)工，其中有5宗高地價(jià)用地甚至仍欠繳：L地出讓金。這其中也包括樓面地價(jià)高達(dá)18728／平方米的白云區(qū)祥云路地塊，這是至今仍未被刷新的廣州樓面“地王”。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心近期發(fā)布的研究報(bào)告指出，全國40家知名地產(chǎn)商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57％的土地沒有入市。其中，27％的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30％依然處于規(guī)劃在建。

如今，老的閑置土地尚未完全開發(fā)利用，新的高價(jià)地又在源源不斷地進(jìn)入市場。不斷涌現(xiàn)的地王、持續(xù)走高的土地價(jià)格，種種怪相已引起相關(guān)部門的注意。證監(jiān)會等部門近期對房地產(chǎn)公司上市的審批已經(jīng)嚴(yán)格起來，而嚴(yán)格審批的原因，正是為防止某些地產(chǎn)公司通過股市圈錢后，在各地高價(jià)拿地：防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。

樓市調(diào)控，再次兩難

2009年年關(guān)將近，去年年底出臺的為期一年的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策是否會調(diào)整，就成了市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

國土部土地勘測院近期發(fā)布的“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”(簡稱“報(bào)告”)中指出，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不到位的情況下，房地產(chǎn)扶持政策會將該行業(yè)變成一個(gè)投機(jī)和投資的行業(yè)。7月份以后市場表現(xiàn)出來的價(jià)漲量跌的行情，就說明了市場的猶豫和觀望。

“報(bào)告”指出，應(yīng)該山臺相應(yīng)的政策對當(dāng)前泡沫化的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)等發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策外，還應(yīng)該針對房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的問題，出臺系列強(qiáng)化政策。如，實(shí)行土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化，繼續(xù)加強(qiáng)對保障性安居工程和中小戶型房屋的供地，控制高檔房屋供地，從源頭上抑制企業(yè)投機(jī)行為。

中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，建議國務(wù)院落實(shí)之前出臺的開發(fā)商竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的合同的規(guī)定，將開發(fā)商建設(shè)、竣工時(shí)間等寫入七地出讓合同，政府依據(jù)合同監(jiān)管開發(fā)商開發(fā)進(jìn)度，可以有效防止囤地。

8月23日，國土資源部也表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)日和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。中央層面豐管部門發(fā)出新一輪土地調(diào)控的信號明確、強(qiáng)烈。9月1日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，明確要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。

事實(shí)上，一線城市房價(jià)過高已經(jīng)不容忽視，普通居民在住房方面的支持過大已經(jīng)影響到了其他消費(fèi)開支。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日表示，住房部不支持高房價(jià)，希望各地能夠有計(jì)劃地、更多地提供用于中低價(jià)位、普通商品住房建設(shè)的用地，向自住需求的購房者提供更多的、他們能夠支付得起的商品住房。

國家信息中心宏觀政策動(dòng)向課題組此前發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為，要真正促進(jìn)消費(fèi)增長，需要對我國住房政策做出必要調(diào)整，避免居民住房支出增長過快產(chǎn)生對其他消費(fèi)的擠壓，還應(yīng)完善社會保障體制，有效降低居民儲蓄。該報(bào)告認(rèn)為，居民在住房方面的支出增加過快，可能使其他消費(fèi)受到嚴(yán)重?cái)D壓，消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)增長中的份額不斷下降。因此需要在住房政策方面作出必要調(diào)整，正確處理住房與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。避免住房過度市場化導(dǎo)致低收入群體買不起住房，以及帶來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡和扭曲。

但鑒于房地產(chǎn)業(yè)作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，也有一些市場人士建議近期不應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策。

值得一提的是，中國民生銀行董事長董文標(biāo)即表示，對政府而言，目前應(yīng)該精心呵護(hù)市場復(fù)蘇的良好態(tài)勢，繼續(xù)維持當(dāng)前政策環(huán)境的松緊度，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入買地開工的新一輪良性循環(huán)。應(yīng)該利用當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，抓緊研究出臺支持房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的制度性措施；瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤聲稱，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長主要是由政府投資拉動(dòng)的，但如果沒有房地產(chǎn)行業(yè)的投資復(fù)蘇，“保八”目標(biāo)也是非常難的。2010年基建和政府刺激對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)會大大減弱，在這種情況下，最重要的還是要靠房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)復(fù)蘇來支持內(nèi)需。

房地產(chǎn)調(diào)控政策再次面臨兩難!為了防止樓市泡沫，國家很可能會先出臺一些約束信貸流向的政策，如規(guī)定房貸首付、利息率等，這樣可以約束一下信貸過多流入樓市。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)政策方向不變，但微調(diào)在所難免。新政，無外乎會在兩個(gè)方面——收緊信貸和加強(qiáng)土地市場的監(jiān)管。

至于，2010年是否就要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行緊縮性調(diào)控，依然要看2010年宏觀經(jīng)濟(jì)的開局怎么樣。