“后別墅時代”

“南京高檔樓盤起源于80年代初期，盛行于2005年之后，現如今南京高檔項目的成交量節節攀升，成為市場熱點之一。如今高檔樓盤均分布于幾大自然風景帶，紫金山、將軍山、湯山尤為突出，這樣也說明南京高檔市場的硬件條件的發揮及其得當的運用。

南京現如今高檔樓盤的建筑風格多樣化，不再是一層不變的模仿，形成了自己的特色；在新技術運用及人性化設計上也逐步跨上了一個新的臺階，特別是別墅項目。種種跡象都表明南京的高檔房市場已經日趨成熟，并形成了一定的地域特色。”——編者

居住區從城市的中心轉向城郊，這種發展軌跡正向我們預示著南京城將要形成的未來人居主要形態一一將有越來越多的人正在或有意愿走向空氣清新的南京郊區，住聯排、住獨棟別墅。以往別墅是“第二居所”的概念漸漸變了，最主要的原因就是接近市內公寓的價格，讓其在自住兼投資者的買家眼里成了獨具優勢的“小家碧玉”。

市場需求引領別墅發展

別墅市場的興起在南京并不是一個偶然現象，而是房地產產業發展到一定階段的必然選擇。當下，市中心的房價居高不下，不斷攀升，如果戶型稍不合理，一套百萬余的公寓還可能僅僅是兩室一廳，不上不下，對于未來的三口之家，這樣的戶型及面積顯然是略顯“遺憾”的。但今天，也許你用相差無幾的價格卻可以在郊區買到一套有天有地的別墅。再加上隨著交通條件的改善，在大政策的發展下，南京市政基礎設施的發展很快一一

日前，記者從南京有關部門獲悉，新一輪南京軌道網線規劃中，南京主城區內新增規劃4條加密地鐵線，分別是貫穿主城東南和西北的5號線，連接主城東西向、南北方向的10號線、7號線和9號線。除了新增線外，調整變化最大的當屬6號線，將原來的6號環線“拆”成了兩條，東半環變身為機場快線，西半環則成為9號線。這樣一來，別墅產品作為第一居所的可能性又大大增加了。

投資熱帶來新的價格高地

7月底，南京一家公司有了新動向一一注資2億元至江蘇華隆置業，快速啟動華隆在句容寶華山擁有的一處占地500畝左右的低容積率地塊。這一項目原本規劃的是三種產品形態：獨立別墅、聯排別墅和四合院住宅。不過，不久前開發商更改了規劃。決定修建約400幢獨立別墅，每幢建筑面積在三四百平方米，產品的定位由此更為高端。開發商方面的解釋是：南京城區內并沒有真正的別墅，擁有自然山水的南京周邊地區的獨立別墅，現在已是十分稀缺的產品，而時下這樣的頂級豪宅，與市中心黃金地段的高檔住宅一樣，正受到高端購買人的熱烈追捧。

由于剛剛開工建設，這一項目的銷售價格尚未確定。記者從知情人士處探底，原本別墅銷售均價是按1萬元／平方米計算，不過，照目前的市場行情看，1萬元的單價肯定“打不住”。“之前的估價保守了，項目在還未對市場公開的情況下，就已經有超過百名的意向較高的客戶。”據悉，由于項目未建先熱，開發商屆時對外銷售單價有可能會超過2萬元，其中還會有一批售價在1000—2000萬一幢的別墅產品。

南京的別墅項目在過去的兩三年里銷售一直不溫不火，價格也一直較為穩定，但最近新開別墅的銷售單價卻躥升至萬元以上，最高甚至達到1.8萬元。有高檔樓盤項目負責人向記者剖解：目前國內經濟基本面向好，特別是別墅的消費剛剛起步：同時，現階段國內房地產市場全面復蘇，正處于量價齊升的上升階段，而別墅市場受國家宏觀調控的影響較小。事實上，2007-2009年，別墅市場的價格和成交量一直很平穩。這些，都大大減少了投資風險。

某業內人士分析，在國家嚴控別墅用地的背景下，別墅產品正變得日益稀缺，而在通脹預期下，市中心豪宅的保值增值功能正受到公認。七八月份樓市成交盡管稍有回落，但仍處于高位，目前樓市需求結構正發生變化，投資和改善性需求明顯增多。不少人將豪宅定位為‘終極改善’，還有一些人則用于投資。

遠郊別墅扎堆上市

據網上房地產的統計數據顯示，截止9月，南京商品房住宅的認購量和成交量依然維持在高位，日均認購和成交分別達到305套和266套。而一向穩中有升的別墅市場則出現了一些別樣的響動。

據了解，目前南京在售的一些城中別墅和近郊別墅項目盡管在這波火爆行情中取得了不俗的市場表現，但因其本身銷售周期較長且受大環境影響較小，飆升幅度相對普通住宅要小得多。但引起買房人關注的是，近期以來一些溧水、句容等地的遠郊別墅項目扎堆上市，且頗為搶手。

位處溧水的恒大金碧天下一直熱銷不斷，近期推盤計劃也是頻出不已，同一板塊的華僑風凰小鎮、森湖溪谷、伯爵山莊、世紀天成等項目近來同樣頻頻亮相，銷售業績大幅上升。句容寶華山、茅山等景觀區的一些別墅也紛紛推盤，如松鶴居、紫金7號、新湖仙林翠谷、邊城等吸引了南京市民的目光。湯山板塊如湯山公館、陽明山莊等別墅項目也引起更多人關注。

8月8日，碧桂園在南京的展銷中心正式對外開放，而碧桂園向南京市民推介的是其在安徽和縣的如山湖城項目。業內人士感嘆，不僅南京本地的遠郊別墅紛涌上市，南京一小時都市圈的外地項目也開始來搶食。

與動輒上千萬的高端別墅項目不同，除了極少數獨棟產品外，這些遠郊別墅項目大多以聯排等產品形態出現，總價從7、80萬到200萬之間不等。據某地產網站統計，這些遠郊別墅項目占到了目前在售別墅市場的三成以上，也是吸引購房者的主成部分。

何以此時如此多的遠郊別墅扎堆出現且賣得風生水起?中指院南京分院總監曹旭東分析認為，從往年經驗來看，很多遠郊別墅銷售并不順暢，甚至一些項目少人問津，紛紛出手，別墅產品保值、增值的投資價值日益凸顯，導致市場趨向火爆。同時目前普通住宅房源緊缺的現狀難以短期解決，而遠郊別墅相對價格較低，使得購買群體也呈現出多元化的趨勢，別墅產品供應的多樣化，也擴大了潛在客戶的選擇范圍。

多位老總看好四季度別墅市場

2009年，已經過去了一大半，對于四季度別墅市場的走勢，遠拓地產副總經理潘世俊認為，別墅不同于一般的商品，它具有一定的特殊性，他認為年末別墅的銷售情況應該不錯，因為其具有一定的目標人群。但同時，對其持觀望態度的人也很多。“金九銀十”作為樓市傳統銷售旺季對于別墅的銷售也有一定的促進作用。此外，南京弘睿地產顧問公司總經理鄭遠志、湖語山別墅項目有關負責人等別墅項目老總均看好下半年別墅市場的走勢：

“未來市場應不會有太大波動”一一南京弘睿地產顧問公司總經理鄭遠志

四季度別墅市場應該不會有太大波動，主要是因為別墅的高端屬性決定了其受市場波動的影響相對較弱。另一方面，別墅的需求也相對穩定。隨著別墅用地的稀缺性，別墅的消費客群也在逐漸地放大。但具體來看，每家別墅的市場表現會有不同，最終還是取決于板塊、品牌、產品等多重角力。

“別墅會被越來越多的人認同”——湖語山別墅項目有關負責人

別墅資源具有稀缺性，會被越來越多的人認同。由于別墅較強的吸引力，客戶也較為理性，因而下半年別墅市場不會大起大落。“金九銀十”對于別墅的銷售肯定是有促進作用，但由于別墅的特殊性，主要是針對高端人群，因而推動作用沒有公寓那么明顯。四季度市場情況，還有待觀望。

但從南京別墅市場的整體發展趨勢來看，隨著城市的不斷擴容、交通的愈加便利、主打“旅游休閑”牌的遠郊經濟型別墅發展勢頭兇猛，別墅市場在近幾年內仍然基本會呈現供過于求的狀態。

鏈接——南京別墅情報

■獨立別墅：

主力面積：350平方米左右

單價：15000元以上

主要分布區域：江寧、仙林、江北

行情：2005年后購買獨立別墅的比例上升，入世后境外購買力量日趨增加。

代表樓盤：瑪斯蘭德／帝景天成／鐘山美廬／愛濤漪水園

■雙拼別墅：

主力面積：250平米左右

單價：10000元／平米以上主要分布區域：仙林、江寧、江北行情：是現有別墅市場的主角之一，特別是仙林地區。

代表樓盤：棲園／招商依云溪谷／山水風華／秦淮綠洲。

■疊加別墅：

主力面積：200平米左右

單價：7000-9500元／平米主要分布區域：仙林、江寧東山行情：是南京現在別墅市場的主角之一。

代表樓盤：運盛美之國／秦淮綠洲／紫金上林苑。

■聯排別墅：

主力面積：250平米左右 單價：9000-12000元／平米。

主要分布區域：仙林、江北

代表樓盤：棲園／依云溪谷／山水風華

■花園洋房：

主力面積：150-220平米左右

單價：7000-9000元／平米

主要分布區域：仙林、邁堯地區

行情：是高檔市場的主要組成部分

代表樓盤：山居十六院／新城尚東區