恒大地產:勝利大逃亡

11月15日，恒大地產在香港成功上市，恒大掌門人許家印一躍成為中國新首富，超過了剛當上首富不到一天的王傳福。在上市成功后的慶功宴上，投資恒大地產的幾家投資商甚至比許家印顯得還要高興，因為現在他們不僅能全身而退，而且還獲得了豐厚的回報。

而去年的3月，許家印正坐困愁城，巨大的資金缺口讓恒大地產走到了搖搖欲墜的邊緣。投資于恒大的那些私募們也急得如熱鍋上的螞蟻。但這也怪不了別人，許家印敢于制定下如此冒進的戰略，幕后的推手正是這些嗜血逐利的投行們。

在2006年以前，恒大的開發模式是規模化低成本運營，項目同步迅速推進，低開高走的銷售策略。其銷售額雖然不大，也就20多億，但房地產開發對資金的巨量占用，讓恒大的現金流一直處于饑渴狀態。在尋求借殼上市不成之后，許家印遇見了正緊盯中國房地產市場的海外投資銀行家們，事情就開始起了變化。

恒大的目標迅速調整為直接海外上市，但恒大地產彼時幾乎沒有吸引投資者的亮點。在銀行、更多是投行們的幫助下，恒大地產在全國迅速圈地。數據顯示，2006年，恒大地產土地儲備僅為不足600萬平米，2007年一年間，恒大地產土地儲備膨脹近8倍，達到4580萬平米。這時候，恒大開始啟動上市程序，許家印向投資者兜售的賣點是:龐大的土地儲備和極低的購地成本。

恒大地產初次赴港上市是在2008年3月，彼時美國金融危機的陰霾已經完全籠罩亞洲資本市場，港股恒生指數自2007年12月創下31000點記錄之后掉頭直下，到2008年3月13日恒大正式招股時，恒指已跌去了30%。投資者對股市已經失去了信心，對新股更是沒有了熱情，故而也不愿意為恒大這樣一個毫無新意的模式買單。當時基金和一些機構投資者的報價遠低于恒大最低詢價3.5港元/股。在和承銷商美林、高盛、瑞信緊急協商后，許家印表示絕不能承受資產這么大的折價，遂決定中止上市。這樣的決定是災難性的，但這樣的決定又是逼不得已。

恒大地產大舉拿地的目的之一，就是為上市造勢。但此番上市未成，使恒大地產的資金鏈條一下子處于斷裂邊緣。按恒大招股書顯示，恒大地產此次融資將主要用于清欠債務。其中五成以上用于支付未付土地出讓金及銀行項目資金，9.1%用于部分償還瑞信借取結構擔保貸款。公開資料顯示，截至2007年9月30日，恒大地產總資產約148億港元，負債已達140億港元，資產負債率接近95%。恒大地產的資金缺口包括111.334億元的銀行貸款及其他借款和近10億美元的機構投資者借款。當然，還包括40億元廣州天河區絹麻廠地塊的土地出讓金，以及4580萬平米的土地儲備，大部分還在等待開發。

按照國家相關政策規定，土地兩年不開發就要收回，因此，開發商在取得土地后，還必須投入相當的資金進行開發。而在宏觀緊縮的大氛圍下，房地產企業向國內銀行貸款已非常艱難，當時廣東省銀監局已通令所有銀行，嚴格控制房地產貸款規模，這使恒大地產的資金鏈雪上加霜。恒大地產要破產的傳言一時甚囂塵上。

面對危局，許家印沒有坐以待斃，而是想盡一切辦法展開了自救。比如調整建設速度，用增資擴股的方式來融資，引進了周大福等第二批戰略投資者等。恒大地產在極力獲取外部資金的同時，也在進行著“自我救贖”。在2008年“十·一”期間恒大地產在全國12個核心城市18個精品樓盤實行“地毯式”開盤。憑借“斷臂自救”式的“成本價”策略、規模式開發和明星轟動式營銷，國慶7天收回40多億元，挾帶國慶假日余威，恒大地產2008年全年完成銷售118億元。

恒大地產2008年的成績雖然令人瞠目，可離解困還差那么一段距離。但“天助自助者”，2008年底，為了應對金融危機，保持經濟穩步發展，中央出臺了首套房貸7折利率、二手房交易營業稅減免和改善型二套房房貸放松等一系列房地產市場刺激政策。在優惠政策的刺激下，房地產市場經過去年的較大波動后，從今年初開始企穩，二季度出現量價齊漲的火爆局面，三季度繼續增長，回暖速度遠遠超過各方預期。這些政策給了恒大地產“重生”的機會。一方面，恒大地產銷售火爆，上半年的銷售額就達到了127億，從目前看，全年完成300億的銷售目標幾無懸念;二是海外投資者對中國房地產市場信心大增，房地產企業受到熱捧。

恒大地產此時不重啟IPO還更待何時，況且，恒大對投資伙伴的上市承諾到10月底已是最后期限。11月5日，恒大地產如愿以償，勝利大逃亡。許家印笑了，恒大的投資伙伴則笑得更歡。

恒大地產的上市過程跌宕起伏，結局皆大歡喜，猶如好萊塢大片一樣吸引人的眼球。許家印的膽略和氣魄、恒大團隊令人稱奇的執行力，為這部“電影”演繹了完美結局。這部電影還有一個編劇，躲在幕后，默默無聞，卻主導著劇情的發展，“政策”就是那個躲在幕后的真正編劇。今年，因為沒有摸準“政策”的脈，許多房地產開放商沒能在這波“紅包”行情中大快朵頤，只能坐壁上觀，扼腕嘆息。

那么，明年房地產政策又會怎樣呢?許多業內人士判斷:明年上半年會延續今年的行情，下半年國家可能要調控。真會這樣嗎?讓我們拭目以待。