產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展問題及前景初探

摘要：文章從分析當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店的存在問題入手，指出產(chǎn)權(quán)式酒店只有在良好的市場環(huán)境和自身形成核心競爭力的基礎(chǔ)上，才有發(fā)展前途。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店投資發(fā)展

產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，是一種新穎的投資方式，由“時權(quán)酒店”演變而來。時權(quán)酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時段里的使用權(quán)。而產(chǎn)權(quán)式酒店則是買斷產(chǎn)權(quán)而不是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。

國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是1995年海南省三亞市。當(dāng)時剛好遇上了房產(chǎn)投資的新浪潮。它作為一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風(fēng)靡全國。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店存在的問題

(一)法律地位不明確

由于缺少專門的法律、法規(guī)進(jìn)行調(diào)整和具體規(guī)范，產(chǎn)權(quán)式酒店的法律地位以及酒店客房所有者與酒店經(jīng)營者之間的法律關(guān)系仍不確定，也無具體政策可依，各地房屋權(quán)屬登記管理部門對此態(tài)度不盡一致，基本處于探索階段。有一個特別值得注意的現(xiàn)象是，有些地方出臺相應(yīng)的規(guī)范性文件。明確禁止賓館、旅館的分割出售，這使得投資產(chǎn)權(quán)式酒店有相當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險。

(二)固定投資回報承諾可能無法兌現(xiàn)

購房者的投資回報率取決于客房的入住率，而入住率直接與城市旅游市場的發(fā)達(dá)程度和酒店地理位置、硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等小環(huán)境直接相關(guān)。產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報率的高低并不是開發(fā)商或原酒店所有權(quán)人能完全預(yù)見和控制的，開發(fā)商和購房者在合同中約定的每年固定回報，可能因上述因素變化實際上難以履行。

(三)產(chǎn)權(quán)糾紛

產(chǎn)權(quán)糾紛有兩個方面：一是因為投資者怕麻煩，不愿意花費時間和費用辦理以租賃方式短時間持有房產(chǎn)的房產(chǎn)證：二是從功能來說。酒店是個具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施。而這些配套設(shè)施及共用設(shè)施的所有權(quán)屬性不明確，很容易引起糾紛；再者，購房者、開發(fā)商及酒店管理公司三者之間的關(guān)系和權(quán)屬不明確，使購房者在不滿意管理方經(jīng)營管理的情況下，很難更換管理者。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展前景分析

(一)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展需要市場環(huán)境的營造

市場環(huán)境的營造需要兩個方面的條件。一方面作為產(chǎn)權(quán)酒店的自身來說，誠信第一。很多酒店管理公司一次性賣給客戶30年的使用權(quán)，公司自己能存在幾年都不能保證。為了解決這個問題，有些公司請了擔(dān)保公司，擔(dān)保公司能存在幾年還是個未知數(shù)，有這個問題存在，市場環(huán)境就很難形成誠信。另一方面，市場上需要一批領(lǐng)袖型的企業(yè)，靠它們來引導(dǎo)市場，把市場環(huán)境營造出來。到現(xiàn)在為止，產(chǎn)權(quán)酒店的概念形成了，品牌沒有形成，其中缺乏作為領(lǐng)頭羊的企業(yè)是問題的根本。現(xiàn)在酒店市場的分工體系已經(jīng)基本形成，但是產(chǎn)權(quán)酒店在這個市場分工中處于一個什么樣的位置，則很難說清楚。

(二)產(chǎn)權(quán)式酒店要形成自身的核心競爭力

產(chǎn)權(quán)酒店要培育自己的核心競爭力。包含五個方面。第一個要素是環(huán)境。產(chǎn)權(quán)酒店必須要有一個好的自然環(huán)境，這是有別于城市酒店等其它酒店的一個很重要的特點。第二是在環(huán)境的基礎(chǔ)上形成主題。主題核心靠文化，娛樂主題、健康主題等各類主題，其實最終都是靠文化，所以產(chǎn)權(quán)酒店要豐富自己的文化內(nèi)涵，樹立自己的文化品牌。第三是服務(wù)，要樹立服務(wù)品牌。首先就是要在旅游市場上形成自己的品牌，讓顧客感受到最好的服務(wù)。另外一個服務(wù)品牌是對業(yè)主。要加強對業(yè)主的服務(wù)，實際上對業(yè)主的服務(wù)很重要的一個方式是溝通，不能和業(yè)主及時溝通，業(yè)主不了解經(jīng)營的困難，就會和酒店產(chǎn)生不可調(diào)和的矛盾。要及時溝通，在溝通過程中給業(yè)主灌輸一些新的觀念，讓業(yè)主理解酒店的長遠(yuǎn)回報是靠股權(quán)。品牌。第四是網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)的要素在產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營中比其它類型的酒店更為重要。網(wǎng)絡(luò)首先需要大的實體網(wǎng)絡(luò)的存在，實際上就全國而言，產(chǎn)權(quán)酒店已經(jīng)形成了實體，但是還沒有網(wǎng)絡(luò)化。其次是需要相應(yīng)的電子平臺，通過一些電子平臺的運作，使業(yè)主擁有很大的便利性，交換過程也會更加便利。第五個要素是回報。回報對于產(chǎn)權(quán)酒店是非常復(fù)雜的事情。現(xiàn)在很多糾紛也都是基于此。產(chǎn)權(quán)式酒店不但要研究長遠(yuǎn)回報、中期回報和短期回報以及各類回報之間的關(guān)系，而且要引導(dǎo)業(yè)主把主要目標(biāo)放在長遠(yuǎn)回報上，鞏固業(yè)主的信心。業(yè)主有了信心，酒店相應(yīng)的經(jīng)營壓力就會減小，就會把更多精力轉(zhuǎn)向培育品牌，轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，這樣才能真正形成產(chǎn)權(quán)酒店的核心競爭力。