房地產測繪特點及技術分析

李永喜

（貴州地礦測繪院，貴州 貴陽550018）

通過對實際建筑對象的現場調查、測繪，以印證、鞏固和提高課堂所學的理論知識，加深對建筑平、立、剖以及空間、構造的理解；初步認識建筑內部空間以及環境之間的關系。通過測繪，收集資料，用于研究，為以后的設計工作積累經驗。新房建成后完整的測繪，比較實際施工數據與設計之間的誤差，分析原因，保存技術資料。

1 房地產測繪現狀

隨著我國城鎮居民住房制度的改革，土地及房屋的產權歸屬問題受到了人們的關注。由此而引起的產權糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進行房地產測量工作。即測定和調查其用地的權屬、位置、數量、質量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據。

房地產測量工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區別。房地產測量采用測繪技術的方法和手段，按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，為國民經濟建設、國防建設、城鎮規劃、城鎮建設、城鎮公交事業、房地產開發、房屋拆遷、房地產交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數據和資料。房地產測繪包括房地產平面控制測量、房地產調查、房產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測算、房地產變更測量、房地產測繪成果資料的檢查與驗收。

2 產測繪特點

2.1 測圖比例尺大

房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是1：500，或1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內容更細。

2.2 測繪內容上與地形測量的差別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調查其所有權或使用權的性質(定性)，測定其范圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調查測定評估其質量(定質)和價值(定價)。地形測量沒有如此廣的任務。房地產圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

2.3 修測、補測、變更測量及時

城市基本地形圖的復測周期一般5~10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。

2.4 房地產測繪人員既懂測繪、更懂房地產

房地產測繪的另一大特點，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務，運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若干法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。否則，做不好房地產測繪。這也是房地產測繪區別于其他測繪的特點之一。

3 房地產測繪技術分析

3.1 房地產測繪內容

房地產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范圍和面積數量等，為房地產權利人和管理部門提供信息服務的一項專業技術活動。房地產測繪的基本內容包括：房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測算、房地產變更測量、房地產成果資料的檢查與驗收。

房地產測繪包括房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，形成房地產的基礎圖紙--房地產分幅平面圖的測繪活動。

房地產項目測繪是指因房地產開發、經營、交易和房地產權屬管理等的需要，測量、繪制房地產分丘平面圖和房地產分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊、簿、數據等信息的測繪活動。房地產測繪成果是指在房地產測繪過程中形成的數據、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產簿冊、房產數據和房產圖集。取得相應資質的房地產測繪機構可根據委托方的要求提供全部或部分服務，并對其提交的測繪成果的準確性負責。

3.2 房地產測繪的作用

3.2.1 為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務

房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據，為房地產開發、經營企業實施房地產開發經營決策、銷售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產消費者選擇、購置房地產提供了必要的信息。當買賣雙方以合同形式約定以產權登記面積作為銷售面積且銷售價格按單位面積售價來核定時，房地產面積就與房地產價值掛上了鉤。

3.2.2 為房地產管理提供信息服務

第一，在制定相關政策時，房地產管理部門需要掌握區域內房地產的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業分布情況、房屋利用狀況等基礎資料。第二，為了實施房地產權屬登記發證管理，房地產管理部門需要掌握各個產權單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

3.2.3 為其他部門提供參考資料。

房地產測繪還可以為城市建設、司法機關判案、仲裁、稅收、保險等部門提供基礎資料和相關信息。

3.3 房地產面積測算

房地產面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類面積測算和共用土地面積的測算、分攤。

房屋及其用地面積，是房地產產權產籍管理、核發權屬證書的必要信息，也是房地產開發商進行經營決策、房地產權利人維護合法權益的必不可少的資料；同時也是房地產稅費的征收、城鎮規劃和建設的重要依據。房地產面積測算是一項技術性強、精確度要求高的工作，關系到國家、開發商、消費者和權利人的切身利益，是整個房地產測繪中非常重要的組成部分。

房地產面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。解析法測算面積。解析法測算面積是根據實地測量的數據，例如：邊長、角度或坐標等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積；圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據已有的房地產圖，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

總之，房地產測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。為了保證測繪精度和測繪成果的唯一性，對于新建房屋，建議在施工放樣期間由有關部門和單位到現場驗線，然后結合設計圖紙的尺寸進行計算。對于房屋面積的描述和表示，也以測繪成果配合設計圖紙為好。關于墻體裝飾厚度問題，外墻的裝飾厚度不應計入建筑面積，而內墻的裝飾厚度則要計入使用面積之中。

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