推倒樓市“多米諾”

亂世重典

亂世用重典。收緊銀根、放松地根、問責地方政府、研究稅制，短短三天內，新政策密集下達。

“這是有史以來力度最大、最狠的調控措施。”同諸多業(yè)內人士持一樣的論調，中國社科院財貿研究所研究員、博士生導師楊志勇對時代周報表示。 提及政策落地之前的中國樓市，鄒建民連用“心驚肉跳、目瞪口呆、嘆為觀止”三個詞來形容。這種瘋狂，讓這位素有深圳“炒房鼻祖”之稱的投資者，在這一波漲勢中沒敢入場。 2008年底為應對金融危機出臺的各種鼓勵刺激性政策，讓樓市還未來得及完成深度調整，就從2009年初開始反彈，之后愈演愈烈。2010年3月，北京市商品住宅的量價齊升，成交均價達到21481元／平方米，環(huán)比2月的16362元／平方米，大幅上漲31.29％。而“兩會”后頻出的“地王”，更把這種漲勢推向癲狂狀態(tài)。 盡管從2009年底就陸續(xù)有銀監(jiān)會、國土部等多個部門下發(fā)的調控政策，內容涉及信貸收緊、土地供應制度完善等多方面，但樓市似乎充耳不聞。 而在新政公布的第一個周末，北京二環(huán)內的凱德華璽推出了48套均價4萬元／平方米的新房。筆者從售樓現場了解到，此前排了100多個號，當日仍有-60％70％的人到場，屬于正常比例。由于項目較為高端，全款買房者不在少數，即便是貸款，增加10％的首付比例，也能夠承擔得起。

在未有調控風聲的前幾年，鄒建民也用過全款或者分期付款的方式，程序相對簡單且效率高。“但作為一名投資者，買房時首先考慮的是房子將來賣給誰。目前這種瘋狂的情況下，接盤的人是否有實力全款或者高首付比例購房，這還是個問題。”

釜底抽薪

信貸收緊降低了信貸杠桿撬動力的能量。

“北京的二手房市場已經顯現出房源增加、客戶觀望的態(tài)勢。”我愛我家市場研究中心稱，17日、18日周六、日兩天，房源量激增30％，而客戶委托量則下降了25％，業(yè)主就地漲價、故意毀約的現象不見了蹤影，以往是業(yè)主難約，3天之內卻變成客戶不著急看房了。

一手市場上，開發(fā)商也開始按捺不住。新政剛剛頒布的第一天，房地產股即受到猛烈沖擊。而4月19日，地產新政消化5天后的第一個開市日，地產股領跌，指數跌8.3％，其中萬科、金地、保利、首開等房企的跌幅超過8‰世貿、華僑城A和招商等25只地產股更是跌停。

中經聯盟秘書長、華業(yè)地產副總經理陳云峰認為，新政會讓開發(fā)商經營行為變得謹慎，“出于對政策的擔心和可能面對的市場調整，短期內不敢再貿然加價。”

“樓市里面，不自律，必自斃。”鄒建民總結了新政的三大直接作用：提高投資投機成本、打擊成交量、打擊心理預期，“這給瘋狂的樓市打了一針清醒劑。”

此外，國務院10號文中還埋著另一伏筆——“引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”。這讓傳聞中的物業(yè)稅或房產稅，還未出臺便已具威懾力。

“稅制方面，之前的稅制都是有期徒刑。如果物業(yè)稅或房產稅出臺，則變成無期徒刑。”在鄒建民看來，在持有環(huán)節(jié)征高稅，對房價是個顛覆性的打擊。

跳出怪圈?

在政策引導下沉沉浮浮若干次的中國樓市，僅憑這次新政，能否保證失控局面不再卷土重來?房地產市場能否就此平穩(wěn)?

“抑制投資性需求，光靠短期政策可能難以見效，要有長期制度上的設計。”在4月21日和訊網主辦的“聚焦樓市調控新政”的論壇上，著名經濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，目前的政策短期內會有一個比較好的效果，但能不能持續(xù)，會不會再一次反彈，還要看是否有后續(xù)的系列措施。“要使這一次調控取得預期的效果，有兩個方向，一個是短期金融抑制，另一個是所謂長期金融稅收的設計，包括物業(yè)稅和增值稅，以形成一攬子的計劃。” “個人認為，此次出臺的政策還是一個短期的政策。”楊志勇表示，“這些調控政策，都是基于技術層面、且就房地產行業(yè)本身來找的招數，并沒有撼動導致目前房地產發(fā)展過程中問題的制度成因；也沒有跳開房地產行業(yè)、從更為宏觀的層面去尋找出路。” 2009年開始的這輪房地產熱，發(fā)生于金融危機沖擊下實體經濟低迷和寬松經濟政策下流動性過剩的大環(huán)境中。“大量的民間資本需要出路。”楊志勇表示，為什么那么多資金會往房地產行業(yè)當中去?因為目前存在著資金多、流動性過剩、房地產利潤高、其他行業(yè)進不去且利潤相對低的局面。

“從更為宏觀的層面講，許多制度性的問題的確擺在面前：地方土地財政問題，收益分配公平問題，經濟發(fā)展模式轉型中哪些行業(yè)可以替代房地產行業(yè)的問題……”楊志勇說，“除非有新的行業(yè)，能夠放松管制讓民間資金有去處，房地產行業(yè)才可能逐漸平穩(wěn)下來。”

“不要期望一次調控可以解決房地產市場中存在的所有問題，只要突出問題得到解決，市場能夠保持穩(wěn)定發(fā)展，我看就可以了。”住建部政策研究中心副主任王玨林說，“通過對房地產市場調控，可以遏制部分城市房價過快增長的勢頭；可以推進住房保障制度和體系建設；可以推進市場競爭規(guī)則的完善和管理水平的提高，我認為就已經達到了效果。”