談談取消房屋預售制度帶來的新問題

摘 要:文章分析了取消房屋預售制度可能出現的新問題，對房地產市場調控和監管提出了建議。

關鍵詞:房屋預售制度 取消 利弊分析 建議

中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)06-220-01

一、我國房屋預售制度的建立

我國房屋預售制度的雛形要追溯至上世紀80年代。由于歷史原因，1978年我國城鎮人均住房使用面積僅為3.6平方米，為歷史最低點。為了應對住房嚴重供給不足的局面，我國采用住房預訂購制度。雖然這種制度有悖于市場機制，但卻構成了我國房屋預售制度的雛形。直至1982年，國務院才開始在四個城市進行售房試點，1994年建設部出臺《城市商品房預售管理辦法》。1995年實施的《中國房地產管理法》用立法的形式明確了商品房預售制度，2001年建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》又給予細則規定。1998年人民銀行進行了個人住房貸款優惠利率等信貸政策的調整，促進了期房預售制度的實施。

二、取消房屋預售制度帶來的新問題

近些年來，在法律上取消商品房預售制度的聲音就不斷，2005年8月，央行就曾提出過取消房屋預售制度的建議。2006年全國“兩會”時，33名全國人大代表聯署簽名提出方案，要求取消商品房預售。2007年，全國兩會期間多位人大代表和政協委員繼續建議取消商品房預售。2010年1月23日，廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳提出，將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點城市，成為全國首家。筆者認為在當前的房地產市場態勢下，草率做出取消房屋預售制度會帶來許多新問題，影響房地產市場的穩定發展，不利于對房地產市場的宏觀調控。

1.可能出現國內行業壟斷和國際外資搶占我國房地產市場。房地產管理部門若取消房屋預售制度，轉而實行現房制度，那么房地產開發商的資金來源無疑會受到嚴重限制，能夠籌集到的有限資金的周轉率也必將大大降低，這將降低資金的使用效率，從而增加資本的需求量，更不利于我國資本市場的建設與完善;更為嚴重的是，一旦我國房地產開發商由于資金不足而退出房地產行業，少量大型房地產開發商可能因此而形成行業壟斷。若我國房地產開商的資金鏈隨著房屋預售制度的取消而斷裂，那么，可能形成外資搶占我國房地產市場的局面，會引起外資對我國房價的控制，屆時房價的攀升將更加不可控制。而就目前狀況來看，外資正在通過各種途徑不斷擠入我國房地產市場。到目前為止，境外個人投資房產在我國不受任何限制，我國的房地產市場出現中資企業收購境外殼公司，以方便舉借外債，進而投資于國內房地產市場的局面。以上直接或者變相的外資進入方式無疑會對我國房地產業造成強烈沖擊。

2.開發商可能向國外金融機構和國內“地下錢莊”融資，影響我國商業銀行的貸款數量和質量。央行于2003年6月頒布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》即(121號文件)，對房地產開發商的開發貸款，個人住房公積金貸款等7項貸款提出了更高要求，開發商的貸款門檻加高。

取消房屋預售制度后，對于不愿被迫退出房地產行業的國內房地產開發商來說，他們必然尋找籌資渠道，諸如通過地下錢莊或國外融資機構融資，這樣一來縱容了我國非法融資機構，擾亂了我國資本市場的秩序;二來豐富了境外融資機構的資產項目，縮小我國融資機構的融資空間，不利于我國融資機構健康成長。

另外，從融資機構的具體業務方面來看，房屋的預售制度相當于開發商向消費者的“民間融資”，而通過民間途徑融通的資金又主要是來自于消費者向商業銀行等融資機構的貸款。作為目前我國商業銀行質量最高的貸款項目之一，個人按揭提高了銀行貸款的數量和質量，當作為商業銀行的主要資產業務的貸款業務不能得到有效保障時，商業銀行的成長也必將受阻，進而導致我國整個間接融資市場不能健康穩定的發展。

3.取消商品房預售制度會增加供給不足的矛盾，拉長資金回收期，增加成本，不利于穩定房價。房屋預售制度實施的目的從某種程度上來講在于降低房地產開發商的準入門檻，而在我國房地產投資結構失衡、中小型住房有效供給不足的背景下，若以現房制度取代房屋預售制度，只會增加供給不足的矛盾。而且預售制度的取消會拉長開發商的資金回收期，從而提高房地產的開發成本，而這個成本的承擔者最終就是消費者。運作的結果就是房價直接上漲，不利于穩定房價。

4.現房調整空間和調整成本遠大于期房，取消房屋預售制度不利于對房地產市場的調控。市場經濟可能出現的缺陷是市場失效。尤其是在我國這樣尚未發展成熟的房地產市場中，樓盤滯銷等不利狀況時有發生。此時，不論是作為市場主體的房地產開發商還是作為政策制定者和市場監督者的政府部門都會盡可能地采取一切有效措施積極應對這種不利的局面。對于我國的房地產開發商，在允許采取房屋預售制度的情況下，由于房屋還未開始建設施工，房地產開發商可以在市場飽和時預見即將出現樓盤滯銷等不利局面，就能盡早采取靈活的措施，如推遲房屋開始建設的時間，調整房地產市場供求狀況，最大程度避免或減少自身損失。在這一點上，現房的調整空間要遠遠小于期房，而調整成本卻遠遠大于期房。作為我國房地產政策制定者和市場監管者的政府部門，在現行的房屋預售制度下，面對這樣的不利局面，也會采用各種有效措施調整市場結構的失調狀態，使供求在時間上和空間上都盡量平衡。為了保證整個宏觀局勢的穩定，當市場潛伏著不穩定因素時，政府部門無疑期望有更大的調控空間。當然，以現房制度取代房屋預售制度是我國房地產市場發展的必然，但何時取代應該審時度勢。筆者認為，只有在房地產市場已相當成熟、開發商已有足夠的資金實力的前提下，取消期房預售制度才是合適的。因此，取消房屋預售制度最合適的時機應由市場決定，而非政府的直接干預。現階段，政府必須盡早出臺新的措施加強預售資金方面的管理，制定出合理的監管商品房預售款方面的政策，通過合理的監管體系對房屋預售進行監督，加大商品房銷售透明度，減少購房風險，建立嚴密的房地產市場監管體系，努力將房地產預售的直接融資功能向間接融資功能轉變，使我國房地產市場逐步完善。如在時機不成熟的情況下取消預售制只是對房產市場中所出現問題的消極應戰，對房地產長遠發展十分不利。

(作者單位:溫州市公用事業開發公司 浙江溫州 325000)

(責編:李雪)