探討物業管理企業集約化贏利模式

摘要:物業管理企業是一種微利型中小企業，主要收入來源是物業管理費。具有人力資源密集，勞動服務密集，客戶分布密集，收費數額小而密集等特點。經營管理成本相對較高，糾紛雜陳，經營風險較集中。不能及時足額收取物業費、服務滯后，會面臨經營困難，為避免虧損，物業公司會降低服務標準、減少服務項目。因此，單以物業費維持經營不適合市場競爭定位，企業應積極探索高效的服務盈利模式，轉變被動管理為主動服務體制，讓物業和業主互利互惠實現雙贏。

關鍵詞:物業管理 微利服務 集約化 盈利模式

0 引言

在我國物業管理起步較晚，20多年的發展實踐，已遍布各個成熟業主區域，物業服務已融入業主的生活或辦公服務領域，好比區域內的后勤服務中心，就像后院大總管。業主不能沒有物業管理，物業又離不開業主。實踐過程中，有不少值得借鑒的經驗，也積存了許多問題直接制約著行業盈利水平。

1 物業管理企業存在問題較多

一是起點不一。具有法人資格的物業公司按規定標準分為三個資質級次，但是，受傳統住宅環境和自身經營模式局限，所謂的物業市場層次不齊，實際存在大物業和小物業之分。這里講的小物業是指臨時代管物業、不具備公司注冊條件以及其他公司并不具備標準物業資質的非物業部門。對此必須要規范物業資質審核，嚴格執行行業準入門檻。二是經營單一。物管范圍普遍停留在:環境衛生，治安消防，設備維修、物業收費等常規項目。這樣既不利于物業創新服務，也不利于集約發展經營。三是投機取巧少誠信。當保守經營出現虧損時，要么負債經營要么偷工減料降低服務標準或減少服務項目，采取割肉補瘡而于事無補。四是缺乏用人標準。有用工數量標準，沒有技術標準，不重視傭工素質和技能培訓。五是多屬房地產業的早產兒，缺乏獨立性，只能為老大守后門。六是經營理念落后，外行管理，模仿同業，沒有創新意識。諸多問題必然致使物業員工低素質、低業務水平、低服務質量，最終導致客戶投訴、拒絕交費、法律糾紛等問題不斷。面對如此困境時，大多數物業企業只能維持現狀。問題的普遍存在又會造成物業市場混亂和業主的困惑，各地多發生攜款走人或被業主趕走事例。

2 了解物業管理企業的收支概況

2.1 物業企業的收入來源，包含四個方面:

①物業管理費收入，物業管理費執行政府物價部門指導價，是物業企業合法主營收入，為業主接受，收入比較固定;②代理服務費收入，主要是代為國家能源部門向業主代收代交水、電、暖、氣等費用，這是一項費力不得利的誤工活。③特約服務費收入，是物業企業積極主動地利用企業資源為業主提供及時便捷誤工服務、特約服務，收入不定。④綜合經營收入，是指利用物業資源，或受業主大會委托利用區域公共資源，經營或代營項目，其經營收入可以適當補充主營收入的不足。綜合經營收入的操作模式有三，一是物業企業與業委會共同協商簽定一項閑置公共物業場地和房屋設施的委托經營及收入分配協議，明確收入分配比例，由物業企業代為經營管理，實現雙贏，彌補虧空。實際上，已有許多物業企業先行了一步，但操作方式不規范，缺乏業委會監督，多存在物業企業不經業委會同意擅自經營牟利的行為。二是租用區域內閑置的公共物業場地和房屋設施，開展多項便民服務，薄利穩銷。三是物業企業變代管代租區域配套商鋪為包租再投資形式，對外擴展經營。

2.2 物業管理企業的支出:

①物業成本:即物管區域公用部位、公用設施設備的日常維護費;清潔費用;綠化養護費;公共秩序維護費;垃圾清運費;污水處理費等直接成本;以及誤工費、材料費等間接成本;②物業人員的工資、獎金、福利、社會保險等人員支出;③水、電、暖、通訊、安保、消防以及辦公費、培訓費等公用管理費支出;④營業稅以及財務費用支出;⑤固定資產折舊費支出;⑥所得稅支出。

營業利潤=營業收入(四項收入來源)–直接或間接成本–人員支出—管理費用–財稅支出–折舊費。

物業管理企業的支出(企業必須在規范化操作下)，占物業管理費的比例分別為:

人工費:40%(占物業管理費總額);清潔:10%;工程維護:15%;園林:5%;社區活動:5%;管理成本:17%，其它及不可預計費3%，總之，物業管理支出費用已占物業管理總收入的95%。那么，物企的稅前盈利只占5%，物管行業的確是微利企業。從整個行業現狀來看，如果不能按照服務合同約定的服務標準提供質價對等的服務，80%的物業管理企業將會面臨虧損考驗。

3 積極探索物業管理盈利新模式

當然由于區域辦公和居住環境逐步改善所自然形成的大市場化物業管理服務需求，并不會因噎廢食而停滯或萎縮。既然一方面物業管理這一直接關系民生的服務行業，有著如此廣泛的客戶市場需求。反觀另一方面，物業管理企業又與客戶群體矛盾重重難于融合統一。尤其一個行業如此大面積的虧損是極不正常的現象，值得所有經營這一行業人士去關注，去認真分析并查找原因。當然政府主管部門也應該積極的去調查、研究，制定和完善物業管理法律法規，給予行業更好的政策法律法規保護和良性的資金優撫以及創新經營管理獎勵支持。

市場配套物業服務模式，有市場需求就有物業服務，需求和服務等價交換才符合市場發展規律，只有服務到位才是物業服務的生存發展之本。避免以下幾點:一是沒有經營實力和物管經驗的實體不要盲從跟風做物業。二是杜絕不講誠信、靠投機取巧、高價低質量服務的違規行為。三是，避免小馬拉大車，即企業規模和服務水平不適應服務區域檔次;四是避免大馬拉小車現象，即規?；锕芷髽I不能包羅萬象好壞不分，隨意接管檔次較低較散的區域。

轉變經營模式理念，綜合服務多元經營。由傳統型的單一“固定管理”物業模式轉變為綜合集約型的“多元服務經營”物業模式。國家規定物業企業的準入門檻在50萬元，也就是說，物業企業必須符合現代城市規劃中成熟完善的生活區域的服務主體，即將拆遷或獨立分散的居民舊樓并不適合物業競爭。物業企業如何轉型經營?首先是精英管理，管理者須具備物業管理知識和經驗，有創新能力。其次是主動服務于客戶，縮小服務區域擴大服務群體。這就要求物業企業，不能違規經營或違約服務、降低服務質量，也不能簡單看守物業，閑置物業資源。正確的做法應是，一方面不斷提高物業管理服務水平，一方面不斷創新增值服務項目，實現多元服務集約化經營。

建立區域一站式多元服務體系，構筑集約化物業經營盈利模式。業主的需求決定物業服務的市場。比如，一個成熟的居民小區家庭，日常有購物、飲食、保姆、托管兒童、家教、租售、交費、理財等需求，如果在居住小區內通過物業服務及時滿足業主需求，物業經營者也會收益。這就需要物業建立區域一站式多元服務體系。同時利用區域公共資源，投建中水處理中心，省錢環保，利于循環使用水資源。投建區域性廢舊家電回收處理中心、垃圾分類處理中心，投建區域信息化服務中心，如家政服務等。設置社區駐點商品廣告展區?，F在越來越多的產品走向社區，更多的商家在宣傳上希望能夠直接進入人們生活的地方進行面對面宣傳，如家電、建材裝飾、生活用品等，物業企業積極組織業主與商家現場實物體驗，從容購物，方便的是商家與業主，盈利的是提供服務者。投建社區商業零售服務。最貼近生活的飲食、日用百貨超市、小便利店、專賣店等社區商業將成為新的發展亮點。

4 誠信服務，品牌管理助盈利

提高經營水平，需要做好預期組織策劃、完善制度管理、強化責任分層、業績考核控制、素質培訓教育。物業管理本身既管物又管人，只要管好人才能管好物，只有管好人和物才能充分實現有效的服務，才能實現物業客戶雙贏。尤其現代樓宇智能化管理手段的應用，對物業管理從業者提出了更高要求。同樣物業誠信能贏得業主的信任和物業托管，建立員工誠信服務檔案，建立標準化內部管理體制，有助于鑄就物業品牌，穩固物管市場和盈利空間。