世界金融危機下房地產業發展的思考

摘要:近年來，隨著我國經濟體制改革的不斷深入和國民經濟的快速發展，房地產業作為國民經濟的重要組成部分更是發展迅猛。一方面房地產業為GDP增長做出了巨大貢獻，為社會增加了一定的就業機會;另一方面也因非理性的投資等問題使房價上升過快，對國民經濟產生了負面影響。特別是2008年由美國次債經濟危機引發的世界金融危機，更是世界房地產業受到了巨大的沖擊，我國的房地產市場，也遇到了前所未有的困難。本文通過世界金融危機下，我國房地產現狀的簡單解析及前景預測，對今后一段時間內房地產業的改革方向進行了思考。

關鍵詞:世界金融危機 房地產 思考

1 我國房地產業的現狀

自我國取消福利分房制度以來，房地產業已經由開始的無足輕重，逐漸成為拉動我國經濟增長舉足輕重的產業。這幾年，我國房地產業更是作為我國國民經濟的支柱產業之一，在我國的GDP中的比例逐年增長，尤其是其產業相關度高，帶動性強，與金融業與人民生活聯系密切，越來越受到人民的重視。在某種意義上說，房地產發展勢態關系到整個國民經濟的穩定發展與金融安全，所以一個穩定的房地產業，關乎民生，意義重大。近幾年來，隨著我國城鄉一體化進程的加快，房地產建設的步伐也隨之加快，房地產建設的高增長已經建造了足夠多的房子，因為受土地稀缺、人員工資增長、建筑材料漲價和一些不合理費用等因素的影響，使得房價增長過快，在城市中多數人群已經買不起房，建設和銷售產生了突出的矛盾。

2 我國房價過高的一些原因

2.1 房地產業單純依托于土地開發和過度依賴銀行信貸 眾所周知，在我國土地由政府控制，是稀缺性資源，不可再生，缺乏價格彈性。一方面，因為房地產市場的不規范，準入門檻低，房地產業的暴利收益使越來越多的人投身于房地產行業，哄抬了土地價格，使樓面價格隨之上升;另一方面，土地開發權與銀行信貸權基本上掌握在政府和銀行行長手里，這就使得購置土地和貸款有很大的“尋租”空間，尋租的空間越大，開發商的成本會相應越高，而這些成本必然要攤入樓價中，進一步使房價升高。

2.2 住房面積呈擴大趨勢，資金占有量增加 早在我國計劃經濟時期，我國大多住房每套五、六十平方米，剛剛實行房改的時候，商品房建筑面積一般為每套七、八十平方米，超過九十平方米的寥寥無幾。在磚混結構時代，大戶型相對小戶型而言成本低，開發商考慮成本，著力開發建筑面積每套一百平方米以上甚至高達每套二百多平方米的復式住宅。這幾年，隨著土地的緊縮政策實行，開發商為了提高容積率，房屋建設大踏步向著多層化和高層化發展，加大了房產的單位面積成本;另外，人們生活條件的改善和經濟基礎提高，住房追求，開始向設計合理、空間寬敞、功能齊全的方向發展，受這一些因素的制約，單就建筑面積而言，開發商不得不開發較大的戶型，來滿足市場的需要。所以，即使剔除我國商品房單位售價提高的因素，僅現在購買一套房子的資金，就比過去翻了幾番。現在的房價，已經遠遠超出普通百姓的承受能力。

2.3 農民在城市購置房產，也助推了房價的提高 一些進城務工的農民、一些靠在農村發展企業致富的農民、一些從農村出來從事建筑、經商、采礦業的老總，他們有經濟實力之后，首先想到的是在城市購置一套或多套住房，一來可以使自己的子女受到城市良好的教育，二來可以顯示自己的身份，這一些都不同程度助推了城市房價的上升。

2.4 房子的囤積、炒作和買賣，抬高了房價 最典型的像溫州一些有經濟實力的人士，他們在上海一些小區，整單元整單元甚至整棟整棟的把樓房買下囤積，也不去住人，等一年半載之后再拋售，一平方米少著獲利幾千元，多著上萬元，這一些盡管不是房價上漲過快的主流，但畢竟是影響房價的一個不利因素。

這種期望通過買房獲得更大收益的需求就像一個無底洞，再多的供給都難以滿足。而這種需求又支撐著房價一天天快速上漲，甚至成為中國經濟過熱的原因之一。房價越快上漲，越有可能把大量的非現時需求轉化為即時需求。比如怕將來再漲價，于是被迫提前購房，一些業內人士指出，房屋的自住需求不管如何剛性，也是有限度的，也是可以預見與控制的，因為人口數量是線形增長的，但一旦成為投資需求，其需求則呈幾何級數增長，這種投資需求已經與城市人口多少，城市大小都沒關系，只與錢的需求及對未來的預期有關，我國目前正處于投資性需求大于自住性需求階段，故房價上漲過快。

2.5 政府追求政績對房價起到了推波助瀾的作用 一些地方政府將GDP增速、財政稅收增長的希望過多寄托于房地產業，使得房地產業的壓力過大，發展極不協調。而房地產開發公司的老總們，一方面追求自己的最大利潤空間，一方面迎合政府的胃口，使得房子價格節節攀升;土地價格暴漲，加大了房屋的構建成本。

2.6 房地產開發流程長，不確定因素增多，增大了開發成本 從籌劃項目到施工、工程驗收及售樓經歷的環節太多，每個環節都需要政府部門“把關”，而每一個“把關”都有可能出現“尋租”，都需要一定時間，而房地產最忌諱的就是抓不住第一時間，從而錯過最佳的樓房銷售黃金季節。樓房的建設周期越長，不確定因素就會越多，管理的成本就會增加，從總量上增大了開發成本。

2.7 房價和房租背離了價值規律 近年來住房價格與租金發生了嚴重背離，即房價大幅上升，而租金卻一直踏步不前，這種現象充分說明，目前房價的高度已經讓投資者可以忽略掉或干脆不考慮租金收益，只需要通過房價上漲就可以達到收益最大化。

3 我國房地產業的發展趨勢展望

3.1 外來資金會陸續進入內地占領一些市場 我國房地產業經過連續多年的快速發展，已進入相對平穩發展期。盡管受世界金融風暴的影響，但進入2009年下半年以來，我國的房地產市場與房地產企業的整體主客觀環境要好于市場原來的預期，加上經濟形勢的好轉和資本市場的日益復蘇，房地產市場已開始回暖，在一些一線城市，樓市回暖比較明顯。因為我國的金融市場在大中城市次第開放，受世界金融危機的影響，我國房地產市場除了傳統的銀行資金外，預計境外基金會多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金將會成為中國房地產業不可小視的力量。

3.2 國家經濟政策影響將會更加突出 受國家經濟政策的影響，房地產信貸增速將進一步趨向理性，融資途徑將多渠道化，融資方向將趨向多元化，房地產將從項目導向型向資金導向型轉變。

土地市場進一步走向規范，土地增量供應會控制更嚴。受國家十三億耕地警戒線的制約，經營型土地使用權全部招牌，土地市場更加透明，建設項目用地的預審管理將加強。

土地是稀缺資源，是不可再生資源，根據國家有關耕地保護政策，我們有充足的理由相信，將來國家土地的發放增量與控制將會更嚴。對市場而言，房屋的被動需求有望下降，一手房將會走勢平穩，二手房市場將持續升溫。開發企業不斷洗牌重組，市場競爭回歸理性。土地市場陽光化，房地產企業將走向平等競爭，質量、品牌、環境、資本的競爭將成為競爭的基礎。土地資源將更有效配置到綜合開發能力較強的企業，導致企業的洗牌重組實時進行。近幾年房地產市場概念炒作標新立異，適應了高收入階層的文化品味與前衛的需求，今后市場重心將轉向中低收入者。購房者將更加重視住房的原本本質，以概念吸引購房的策略將逐漸失去光彩，品牌競爭將回歸理性。

3.3 世界經濟危機將加速我國房地產業和世界接軌 2008年世界經濟危機以來，因為世界建筑業普遍低迷，而中國房地產市場相對較好，隨著中國在建設領域進一步擴大開放，外商進入中國房地產市場的時機已經成熟，因此我們必須有充足的心理準備。此前，外商(港商較多)在北京、上海、深圳等城市與內地企業聯合，開發了較多的土地項目，已引起了眾多房地產商的注意與興趣。出于對中國房地市場的長期看好，港資還在內地大規模儲備土地。實現住宅產業化，是國際房地產市場發展的必然趨勢。

住宅產業化，就是讓住宅建設融入社會化大生產的模式來進行發展，將開發、設計等各個環節組合起來、集成起來，進行規模化生產。其可歸納為“六化”，即連續化、標準化、集團化、規模化、一體化、機械化。有專家認為，隨著國外先進技術與優良產品的進入，將在四個方面提升中國住宅產業化的水平:一是將加快促進中國住宅規范標準向國際化靠攏;二是帶動中國生產技術的提高;三是生產管理體制將會有較大變革;四是大量建筑師、設計人員的涌入，不僅帶來了先進的規劃設計理念與先進的社會化專業設計分工，而且會對前期的項目策劃工作、中介工作、保險銀行業的投入產生重大的影響。

3.4 房地產業的特點將會更加明顯 將來房地產市場會呈現如下幾個特點:第一，住房理念從生存型向舒適型轉變，房地產的生產方式從速度、規模型向質量效益型轉變，講品牌、重舒適、重環境、重質量成為住宅發展關鍵;第二，隨著住房建設的動力機制的變化，個人成為最大的購房軍團。人口增加、城市化進程加快與人們要求改善住房的愿望，成為住房發展的三大動力;第三，房地產市場日趨規范，國家通過強化市場的宏觀調控與整頓規范建筑市場，實現優勝劣汰，資質低的房地產開發企業將無法生存;第四，雖然國外企業可能不會首先直接參與房地產開發，但是會大量介入金融、評估、代理、咨詢等與房地產有關的業務，這無疑會促進國內的房地產運作按國際規范與標準進行。第五，房地產業的科技含量會進一步提高，產品更新換代會加快。將來住房將必須具備節水、節能、環保與智能化的基本特征。第六，開發商會從當初簡單的追求利潤、質量演變為追求科技與人才，這也必將促進住宅的更新換代與開發質量的進一步提高。海外業內人士也紛紜看好中國未來的房地產市場，他們對中國大陸的房地產行業持樂觀看好的態度。

4 世界金融危機背景下我國房地產業發展的思考

4.1 房地產業既要靠市場調節，更要靠政府宏觀控制 破解房地產業發展中的問題，就目前而言，不管是發達國家，還是發展中國家，或者轉軌經濟的國家都采用了一種所謂的“混合經濟”模式，既有市場調節，又有政府調節。面對剛性的住房需求與日益增長的投資需求，在政府難以同步增加土地供應量的同時，要達到房價理性上漲的目的，應適當抑制需求，即采取信貸與稅收等政策，提高購買的門檻，并加大長期持有房產的成本。政府既要幫企業培育好房地產市場，更要加強房地產行業的引導和管理。

4.2 政府要出臺新的調控措施，強勢房地產業的管理

4.2.1 大幅度提高購房的首付比例 在政府大力解決保障性住房需求(特別是廉租房)的前提下，不再對第一套房實施優惠信貸政策，大幅度提高首付可以在相當程度上抑制非生存性居住需求，比如冒進需求、恐慌性需求、投機需求等等，受到影響最大的是那些以杠桿原理融資買房的人，這些人或是以目前能力不應買大房新房的人群，或是職業炒房者，把這兩類人群擋在門檻之外，正是加大首付的用意所在。

4.2.2 利用好稅費經濟杠桿 在免除多余原始購置房產稅費的條件下，加大持有環節稅收，實施普遍的按照房屋面積遞增的房產持有稅，目的是隨面積遞增而增大長期持有成本，使得買房在資產保值增值方面的不確定性大大增加，改變買房必賺的預期。參照國外經驗，盡快出臺符合我國國情的物業稅，加大持有成本，使得更多的住房不是用來投資而是用來居住，而隨著面積增加而遞進式增加納稅額的做法，對于炒家與富人而言，可以在很大程度上消除其以投資盈利為目標的買多房、買豪奢房的行為。使他們能夠將多余的資金投入到實業中去，對社會及就業都有直接益處。

長期持有成本增加，還可以使二手商品房源數量激增，使租金處于平穩狀態，租房比買房更合算。這樣，會有更多人傾向于租房，而不是超越自身實際購買能力提前購房。此時住宅市場供不應求的局面將大為改觀。

4.2.3 充分發揮金融有效直接的調節作用

整頓金融秩序，只提高房地產行業的貸款利息，加大囤地成本。對于房地產來說，購買土地是投入的第一筆巨大資金。抓金融，提利率，增加囤地成本，減少拍地競爭，降低地價，減少對房價上漲的預期與推動。同時，我們要對加息的速度與力度慎之又慎，因為日本已有過慘痛的教訓;特別在現時世界經濟危機背景下，我國目前匯率攀升，外貿受阻，消費乏力之時，不宜將全社會各行業的投資都壓下去，宜分行業調貸款利息，保證專款專用。

4.2.4 借鑒發達國家先進理念，在我國房地產業試驗、推廣、應用 借鑒美國憲法分治思想，將房價漲幅與官員任免直接掛鉤。美國憲法最核心的思想就是分權思想，在調控房價的時候可以借鑒這樣的思想，因為中國各個地區的發展極不平衡，各地的房價也各不相同，這就在客觀上告訴我們地方政府應根據本地區房價的漲幅因地制宜調控房價，這樣就讓地方政府自律，將地方與中央的利益統一起來了，消除了地方與中央的博弈。而地方政府權力大了，責任自然要更大，在分權的同時要把房價漲幅與地方官員的任免直接掛鉤。地方政府不能以提高GDP為目的而高價買地，另外應規定房價的漲幅不能經過GDP增長的一定比例，假如超過就罷免職位等等。

4.3 房地產開發企業要苦練內功，開拓創新

4.3.1 企業要內抓管理，外樹形象 對任何單位來說，管理都是永恒的主題。特別是在金融危機籠罩下，加強管理，挖掘潛力，樹立良好的公司形象，尤為重要，只有這樣才能夠早日走出困境。

4.3.2 企業除自身壯大發展之外，要強強聯合 開發企業首先要考自己的不斷積累，壯大發展，這個是企業的根本所在。當企業的自身發展和壯大不能滿足開發要求時，要考慮強強聯合。現在之所以很少有精品小區，是因為開發企業的資質低，經濟實力不夠雄厚。現在的開發公司多如牛毛，因為實力的原因，對城市開發只能是“見縫插針”的開發，對成片開發、沿街開發根本就無從談起，要做到這一些，走聯合開發的道路，不僅是現時的權宜之計，也可以說在今后一段時間內的“長久之計”。

4.3.3 精心規劃，突出設計 在符合城市總體規劃的前提下，對開發小區要精心規劃，使之有鮮明的特點，有獨到之處;要使整個小區配套完善，功能齊全;同時，對每一棟樓房的外觀，要有自己的個性，對樓內的設計，要充分考慮空間和布局，充分考慮功能和實用。總之，要把好小區規劃和樓房設計的第一關。

4.3.4 小區建設要突出健康、和諧、人性、節能的特點 小區建設要突出健康、和諧、人性、節能的特點，就必須做到以下幾點:

對健康而言，首先，健康的設施標準要高。諸如，健身會所、健康衛生服務中心等;其次，健康的環境標準要高。諸如，高綠化率、足夠的樓房日照間距等。第三，健康的服務標準要高。諸如在小區健康衛生服務中心，邀請知名專家巡診、開展健康知識講座等。第四，健康文化的品位要高。諸如，建太極雕塑廣場、文化自娛自樂廣場等，使自然融入中國傳統健身文化于小區的每個角落。

對和諧而言，首先，要有和諧的區域環境。其次，要有和諧的人居理念。均好性是現代人居環境的最新標準，因此，均好性應體現在每一戶人家之中，體現在日照、采光、通風、景觀、建筑本身的美觀，居室戶型功能及道路交通和生活設施中。第三，要有和諧的人居文化。在小區內，雕塑不可或缺，要使中國傳統文化名雕與現時國際大師名雕和諧共濟。

對人性而言，首先，規劃配套要人性化。第二，物業服務要人性化。第三，工程管理的人性化。

對節能而言，首先，整個小區的設計要節能。其次，精心選擇節能的、合格的新型建材，用于建造房屋;第三，工程施工按照設計要求，不變樣，不打折扣;第四，小區公共照明，可以考慮使用太陽能和節能燈等;第五，建造雨水收集裝置，用雨水澆灌花草、樹木;第六，有條件的可以考慮風能等。

5 結語

目前的世界金融危機，對房地產而言，既是挑戰，更是難得的機遇，我們要迎接挑戰，抓住機遇，調整思路，更新觀念，開拓創新。我們有理由相信:金融危機的暴風雨過后，房地產業迎來的必定是燦爛的明天。