房地產開發項目全過程工程造價控制

摘要:房地產開發中如何采用有效的成本控制，降低成本，提高投資效益。

關鍵詞:房地產開發工程造價控制

0 引言

房地產項目投資控制是每個投資者所關心的重要內容之一。房地產開發企業要求工期短，投資效益好。所以，必須對項目投資實施全過程的有效的成本控制，從組織、技術、經濟、合同等方面挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益。在競爭激烈的市場經濟中，降低工程成本，提高企業工程投資收益，有效地控制工程造價是項目成功的關鍵。

1 房地產開發項目全過程工程造價控制

1.1 設計是有效控制開發項目工程造價的前提 工程設計是指工程項目的建設提供技術依據的設計文件和圖紙的整個活動過程，它是對開發建設項目的全面規劃和實施意圖的具體描述，是項目開發建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明:初步設計階段，影響工程造價的可能性為75%～95%:技術設計階段，影響工程造價的可能性為35%～75%;施工圖設計階段，影響工程造價的可能性為25%～35%;而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10%。由此可見，控制工程造價，設計階段起著重要而關鍵的作用。對于項目建設造價的控制要立足于事先控制，即主動控制，以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏離。

1.1.1 在設計階段進行工程造價控制可以使造價構成更合理，提高了資金利用效率及投資控制效率，通過編制和分析設計概預算，可以了解資金分配的合理性和工程各組成部分的投資比例。

1.1.2 在設計階段進行工程造價控制可以使控制工作更主動。

1.1.3 在設計階段進行工程造價控制便于技術與經濟結合。

1.1.4 在設計階段進行工程造價控制效果最顯著。

要有效地控制工程造價，就要把控制重點轉到設計階段這個關鍵階段上，提高設計質量，降低工程造價。具體可采用:

1.1.4.1 實行設計方案招投標制度 開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收。

1.1.4.2 實行限額設計 項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益。作為設計單位在設計中要充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬的習慣作法。開發商應對設計方案提出限額設計要求，運用價值工程理論和標準化設計等技術手段，按照估算控制概算、概算控制預算這種層層控制的方式，確保施工圖預算不突破造價限額;或者可以通過對設計人員進行嚴格考核，實施獎懲來確保設計質量。在限額設計的過程中，從選擇建設場地和工程總平面布置開始直到最后結構零件的設計都應進行多方案比選，從中選取技術先進、經濟合理的最佳設計方案。

1.1.4.3 引入設計監理控制，加強設計過程的監管 開發建設單位選派從事過具體專業設計工作的造價工程師或者委托既懂設計又懂經濟的專業人員或機構，參與設計階段的監理工作，及時發現隱含的設計缺陷、事物和有可能突破造價限額的事項，將必須的設計變更控制在施工之前，從而避免一些不必要的經濟損失，最終實現設計階段工程造價的有效控制。

1.1.4.4 加強圖紙會審和設計變更管理工作 加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來變更，造成經濟損失。對確實必須發生的設計變更，必須主管領導簽字方可生效，同時分清變更是哪方的責任，及時進行經濟處罰，做到心中有數。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的變更，從而杜絕施工單位利用設計變更增加工程。

1.2 工程招投標是有效控制開發項目工程造價的核心 通過招投標引進競爭機制，在縮短建設工期、確保工程質量、降低工程造價等多方面作用明顯，也有效地保障了招標人和投標人的合法權益。對施工單位的選擇應該慎重，因為施工隊伍的優劣關系到開發建設單位工程造價控制的成敗。選擇施工隊伍主要考察施工企業的建設業績、資信情況和技術裝備等。優先考慮近期建設業績與建項目相同或相似的施工企業，而且特別要求創此項目建設業績的項目經理來出任項目經理。還要求施工隊伍的資信可靠。資金不足的企業可能將工程款進行設備的投入，負債經營的企業可能將工程款充抵企業債務。這些都是造成工程款難以到位，制約工程進展，影響項目投資效益的重要因素。

1.3 施工管理是有效控制開發項目工程造價的重要環節 施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先應強調辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數據資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發生之日起14-20天內辦妥;其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。預算人員要廣泛掌握建材行情，在現行材料價格全部為市場價的今天，如果對材料市場價格不清楚，就無法進行工程造價管理。

1.4 竣工結算是有效控制開發項目工程造價的關鍵 工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節，在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施。應建立工程量清單核對備案制度和內部復核制度，定期跟蹤檢查、監督管理，加強業務人員的素質教育，減少工程量清單中的差錯率和杜絕違法違規行為。在進行工程竣工結算時，必須到工地現場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調價是否有依據等，使工程造價結算確切、合理。

2 結束語

以上四個方面全過程的造價控制，相輔相成，缺一不可。設計階段通過設計招標、設計監督和限額設計，使設計概算超投資估算的現象得到基本控制。施工階段通過招標投標和施工監理的全面推行，使工程預算投資得到合理的確定和有效控制。通過造價咨詢服務部門和審計部門對工程結算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到應有的控制。加強投資控制，降低工程開發成本是開發企業在激烈競爭的市場環境中賴以生存和取得良好經濟效益的重要保證。對于工程造價控制管理這個課題，遠不止這些內容能夠囊括，還需要具體問題具體分析，還需要廣大技術人員不斷努力，使之不斷完善成熟。