淺析突發事件對不動產估價行業的影響

摘要:突發事件在是我們賴以生存的自然界和經濟運行中發生的變異，因為其突然、有力、無法控制，常易引起破壞和混亂。突發事件的頻繁發生不僅對估價標的物造成了破壞，也會對現代不動產估價行業的發展產生影響。如何正確認識突發性事件的影響，提高應對能力，變被動受災到積極應對，是當今不動產估價從業人員應該思索的問題。

關鍵詞:突發事件 不動產估價 危機管理

0 引言

隨著社會經濟和房地產業的迅速發展，不動產估價已經逐漸成為經濟社會的重要內容，不動產估價行業呈現出一派欣欣向榮的景象。在市場經濟體制下，每一家企業都力圖追求效益的最大化，沒有一家企業愿意陷入危機。但是近年來接二連三的突發事件卻給不動產估價行業的發展造成了一定影響，使估價企業在發展中面臨一系列新問題。這些問題若得不到妥善解決，易導致企業乃至整個行業出現各種危機。危機時時刻刻都追隨在企業周圍，外有地震、突發流行病等天災，也有政治、宏觀經濟等社會環境危機;內有投資失誤，定價策略失誤，不能履行合同等導致信譽危機等經營危機，管理序列失衡導致的管理危機，以權謀私、貪污行賄等造成的違法危機，企業內部人員素質低下導致企業的生存危機等。無論什么危機，都會給企業帶來傷害與損失，嚴重破壞企業公眾形象，甚至使企業陷入困境[1]。本文將在分析影響不動產估價行業的突發事件類型的基礎上，著重從突發性自然災害對不動產估價標的物的影響角度，認識突發事件對不動產估價行業造成的影響，并提出相應的對策。

1 影響不動產估價行業的突發事件類型

突發事件又稱“緊急事件”、“緊急情況”、“緊急狀態”、“非常狀態”、“特別狀態”等等，比較有代表性的定義是:一種特別的、迫在眉睫的危機或危險局勢，影響全體公民，并對整個社會的正常生活構成威脅(歐洲人權法院)。突發事件包括突發性自然災害、和經濟系統突發事件。

1.1 突發性自然災害 突發性自然災害是指致災因素的變化超過一定強度后在短時間內迅速爆發的自然災害。全球范圍內的突發性自然災害主要包括地震、火山爆發、泥石流、海嘯、臺鳳、雹災、滑坡、洪澇等。中國境內還發生過一些新的自然災害，如地震等。一般說來，突發性自然災害容易使人類猝不及防，常常造成死亡事件和重大的經濟損失。對于不動產估價行業而言，因其標的本身的特性，容易受到突發性自然災害的影響。

常見的影響不動產估價行業發展的突發性自然災害有以下幾種:一是地質地貌類突發性自然災害，影響較大的有崩塌、滑坡、泥石流、地震和火山噴發等;二是氣象類突發性自然災害，對不動產估價行業影響較大的主要有臺風(颶風)、暴雨、洪澇等;三是海流類突發性自然災害，主要有風暴潮、災害性海浪、海冰、海嘯等。突發性自然災害對不動產估價行業造成影響主要是不動產估價標的物的滅失與改變。一般而言，山體景觀類不動產容易受到火山爆發、泥石流、山體滑坡等自然災害的影響;海濱城市的不動產容易受到臺鳳、風暴、海嘯、海浪等自然災害的影響。

1.2 經濟系統突發事件 人類社會幾千年積累起來的經濟發展體系也是一個開放性的系統。經濟發展并不光是經濟系統內部的事，一場非經濟的災害，如戰爭，瘟疫，可能使精心打造的經濟運行系統失靈，甚至可能使苦心經營的經濟功虧一簣。我們應當把非經濟因素，作為經濟發展本身的一個重要參數來對待。經濟發展和任何事物一樣，都要有一定的環境，這些環境又往往有眾多的非經濟因素，例如安全感，穩定的心理預期等，它們構成了經濟系統的外生變量。比如，戰爭改變了資源配置的基礎、經濟主體的風險和收益觀念，也改變了人們的心理預期等。所以，經濟系統的外生變量可以通過調整初始條件、要素投人、風險態度、行為者的目標函數等進人經濟系統。現階段，影響經濟發展的非經濟因素主要是一些突發性的不可抗拒的事件，大體有以下幾種:社會政治不安定;戰爭;經濟與社會發展的失調等。因此充分認識非經濟因素對經濟發展的影響，建立有效應對突發事件的應急體制，使經濟社會遭受的損失降到最低程度，是保證經濟安全，鞏固經濟成果的一個重要而緊迫的問題。

2 突發事件的特性

一是突發性，或稱之為意外性或高度不確定性。所謂禍起蕭墻，其發生的時間、地點、影響面、波及的程度均有很強的隱蔽性，而相關信息又很難做到準確、全面、及時。2007年發生在湖北省恩施州巴東縣的宜萬鐵路隧道垮塌事件充分說明這一點。

二是破壞性。既有直接的破壞，還同時具有很多間接的、長期的破壞。如泥石流和臺風對房屋的毀壞。

三是緊迫性。依附在前“兩性”之上，如果不能及時、有效地處理，隨著不確定性的增長，破壞性隨之加大，一般突發事件可能演變成重大事件乃至形成危機。

3 突發事件對不動產估價行業的影響及其機理

不動產是以土地的特性為基礎的，具有不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、價值量大、相互影響性、易受限制性和保值增值性等特性。然而，突發事件的發生可能會對不動產產生重大的影響。

3.1 突發事件對不動產估價行業的影響

3.1.1 導致標的物變化和滅失 不動產具有不可移動性，決定了任何一宗不動產只能就地開發、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環境。不動產的不可移動性使突發事件特別是自然災害發生時面臨破壞甚至滅失。如泥石流的發生淹沒了村莊和房屋。

3.1.2 影響了標的物壽命長久性 可以說土地具有不可毀滅性，建筑物卻不像土地那樣具有不可毀滅性，理論上建筑物一經建造完成，壽命通?？蛇_數十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。然而隨著上海市在建閔行區“蓮花河畔景苑”7號樓“整體傾倒”等“樓脆脆”事件的發生，估價中不得不考慮建筑物的質量和安全問題。

3.1.3 損失價值量大 不動產的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高，其價值大即總體價值大[2]。這就導致突發事件發生時對不動產乃至經濟的發展的影響巨大。一旦發生，估價企業也可能面臨估價責任及債務糾紛。

3.2 突發事件對不動產估價行業的影響機理

突發性自然災害首先會破壞估價標的物及其附屬的道路、基礎設施設備，影響不動產估價行業的標的物。比如四川汶川“5·12”大地震使眾多房屋(不動產)滅失。突發事件按照機制可以分為兩大類:能量積累型和放大型[3]。

3.2.1 能量積累型 就像自然界的地震一樣，能量積累到一定程度就會產生劇烈的爆發。在整個社會經濟系統中，如果存在某一個不和諧因素，最初可能對全局影響甚微。但其影響可能會通過某種機制(比如正反饋機制)逐漸被放大，當這種不和諧因素的能量大到一定程度時，就會以劇烈的形式爆發，以突發性事件的形式影響社會和經濟的發展。經濟領域的房地產業泡沫破滅也屬于這種類型。這種可見突發性事件并不是偶然產生的，任何不利于可持續發展的微小因素都可能會導致突發事件的爆發。

3.2.2 放大型 就像原子彈爆炸時的“級聯放大”作用一樣，由于系統的各個領域或單位之間因為緊密的耦合作用，某種危險性因素會通過強大的正反饋作用而迅速得到放大。比如企業間的“連鎖債務”可能導致級聯放大，因為一家企業的倒閉而引起一系列企業倒閉。單元之間存在著強烈耦合作用的復雜系統，應該采取有效措施在突發事件發生時迅速減弱級聯放大機制，降低損失。

4 不動產估價企業對突發事件的應對策略

4.1 首先在于預防 突發事件特別是突發性自然災害是非人力所能完全控制的，確實會對不動產的發展帶來嚴重的影響。對于這類危機，最重要的是要預防它的發生，并預見可能發生的危機[4]。這也是危機管理的一項主要內容，“風生于地，起于青萍之末”。危機的發生，無可諱言，時常帶有一定的突發性。如果企業不預先制定完善的危機防范策略，并在危機的最初階段對其態勢加以控制的話，危機造成的連鎖反應將是一個加速發展的過程——從初始的經濟損失，直至苦心經營的品牌形象和企業信譽毀于一旦。尤其后者，將給企業帶來無法估量的損失和最致命的打擊。相反，如果企業以危機為契機，抓住危機并從中找尋生機，危機就會變為企業的一個轉折點。

4.2 建立危機管理機制 在某種意義上，任何防止危機發生的措施、任何消除危機產生的風險的努力，都是危機管理[5，6，7]。W. Timothy Coombs 定義危機管理為:防止和降低危機的發生，減少負面影響，從而保護組織和公民免受損害。為此，有學者指出，危機管理是“刀尖上的舞蹈”，此話形象的刻畫了危機管理的難度。危機屬于非常態事件，企業組織不能只依靠現有的常規與制度來應付，必須事先擬訂危機事件的處理程序與應對計劃。臺北大學洪源教授總結出了一套企業處理危機的管理辦法。

4.3 重點防范財務風險 在理念上，管理層應重視企業的可持續發展，穩扎穩打，不要急于求成;在舉債方面要適度;在財務狀況方面要保持資產的流動性;在資本支出方面不要超過企業的財力追求過快增長;在經營成果方面要注意提高盈利質量;在現金流量方面要做到有現金凈流量節余;對應收賬款要進行風險控制;對報告質量、客戶利益等社會責任要認真對待，防止出現突發災害。企業可以購買流動性強、風險小的債券基金和貨幣基金，進行財務上的預防[8]。

企業可以在盈利的年份計提特種基金，專門用于應對突發事件為企業帶來的財務風險。同時，也要針對該特種基金建立應急管理制度，在突發事件發生后，企業相關人員能及時、合理地運用該特種基金避免或降低企業的財務風險。重視企業的重大項目和重要資產保險。通過保險，企業雖然不能降低發生這些自然災害的概率，但卻可以降低它給企業帶來的損失。目前，全球各地的保險業對地震風險予以承保的比例都是非常小的。由于地震屬于巨災型風險，保險公司通常的做法就是把地震保險作為附加險產品進行開發，投保人只有在投保了普通財產險的同時額外投保地震保險，對于地震造成的財產損失才能由保險公司進行賠付。

5 結語

由于危機爆發后往往給標的物和估價企業帶來重大的經濟損失和形象傷害，處理不當甚至會導致企業倒閉，因此，國外不少大公司均將目光投向危機管理。危機管理具有不確定性、應急性和預防性三大特征。事實也是如此，企業越早認識到存在的威脅，越早采取適當的行動，越可能控制住問題的發展。危機管理的重點應放在危機發生前的預防，而非危機發生后的處理。為此，企業建立一套規范、全面的危機管理預警系統是必要的。

參考文獻:

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[7](英)邁克爾·雷吉斯特，朱蒂﹒拉爾金.風險問題與危機管理(第二版).北京:北京大學出版社，2005:255-256.

[8]干勝道，吳嬙.突發自然災害對企業財務風險管理的影響思考.四川省情，2009(3):62.