我國房地產金融風險分析及防范

摘要:隨著我國城市化進程的加快，房地產業也隨之發展迅速。但由于房地產業本身具有很多特性，所以在經營中會遇到很多各種各樣的風險。本文從房地產金融風險的類型入手，分析了房地產金融風險的形成原因，并針對這些風險提出了一些防范措施。

關鍵詞:房地產 金融 風險 防范

0 引言

伴隨著我國住房制度的不斷變革和房地產業的迅速發展，我國的房地產金融也應運而生，并逐步發展起來。1998 年全國房地產開發投資資金4414.94 億元，2008 年已達33404 億元，10 年增長了7.56倍。雖然2008 年以來，我國房屋的交易量有所下降，房地產的開發投資也明顯減弱，但是這并不影響我國房地產業的整體上升的趨勢。但由于房地產規模較大，投資期長，房地產金融風險的問題也逐漸暴露出來。

1 房地產金融風險概述

房地產金融風險主要是指經營房地產金融業務的金融機構，由于自身的技術策略及客觀環境的影響在資產，收益等方面面臨的不確定性風險。主要表現在以下幾個類型:

1.1 信用風險 由于借款人無力償還或者不愿償還，導致房地產的貸款本息不能夠按時回收甚至無法回收的情況。這種風險主要表現在兩個方面:一是當房地產市場出現危機，房地產企業的資金鏈條斷裂導致的無力還款，房地產投資的市場風險和融資風險將集中于商業銀行，轉變為企業信用風險，帶來逾期貸款和呆滯資金。二是從消費者的角度而言，由于種種原因，不能承受過高的房貸，造成還款困難而產生信用風險。

1.2 管理風險 貸款業務是銀行盈利的主要來源，而房地產貸款又是貸款業務的主要組成部分。由于房地產業擁有巨大的利潤，所以各銀行都很重視對房地產業的貸款業務。貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。甚至為了贏得貸款，銀行往往簡化審查手續，降低客戶資質等級評定門檻;對抵押物管理也不規范，辦理抵押的相關職能部門缺乏協調配合，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。

1.3 政策風險 在我國社會主義現代化的建設步伐中，房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業，因為其占據著特殊的地位，所以成為我國宏觀調控的重點產業。一方面，伴隨著政府對宏觀調控政策的不斷變化，房地產金融市場環境也隨之發生變化，進而影響這整個房地產業的發展;另一方面，我國的房地產業在不同的區域都有著各自的特點，所以我國中央的宏觀調控難以和地方政策相一致，這在房地產的監管方面就容易產生很多不利影響，因此是我國的房地產金融業存在著巨大的風險，而在你有些地方盲目片面的追求GDP的增長，而無視中央政策的調控，這就使政策風險進一步的惡化。正因為如此，國家或者各地政府為調控房地產業所采取的一些政策措施，也就成為了我國房地產金融風險產生的一個因素。

1.4 流動性風險 由于房地產金融機構缺乏資金，導致不能清償到期的債務、滿足客戶提取存款要求的風險。這種流動性風險，一種是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足;另一種是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中大多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處分抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

2 房地產金融風險成因分析

2.1 融資渠道單一，房地產業的風險由銀行主攬 從開發企業的融資情況來看，由于沒有企業債券的發行，沒有不動產基金和不動產信托基金的支持，銀行成為房地產企業主要的融資出口。據估算，在土地購置和房地產開發資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業銀行信貸，而且在我國目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。因而銀行要獨立面對開發商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風險。任何的違約或三者之間的交叉違約都會產生還貸的風險。

2.2 房地產投資增長過快，市場難以及時消化 在最近的幾年中，房地產的開發投資金額逐年翻番，而開工的面積和銷售跟不上投資的增長速度，這樣就造成了大量房產的積壓和大量的土地閑置現象，這些都為房地產金融的穩定造成不良影響。現在有很多人們熱衷于“炒房地產”，房價的上漲有一定的理論界限，超過這一界限就會形成經濟泡沫，進而會產生房地產泡沫經濟。泡沫經濟一旦破滅，受損失的不但有開發商、建筑企業和廣大消費者，還有損失的最終承擔者金融機構。

2.3 房地產市場混亂，房地產金融業務的外部環境欠佳 一是政府相關部門對國有土地難以進行有效的計劃管理，導致土地資源無法優化配置。一直以來，我國土地資源實施協議出讓的制度，這種制度很容易發生房地產管理的政府人員和房地產商相互勾結的行為。二是信用缺失嚴重。在房地產金融市場，有很多的主體信用缺失這對房地產金融市場影響極壞，在現實中也經常發生騙貸等不法行為，這些行為嚴重的阻礙了房地產業和房地產金融的健康發展。三是是房地產資金投向結構不合理，商品房庫存量居高不下，經濟適用房的開發建設比例與我國現階段居民收入結構相比，比例明顯偏低。

3 房地產金融風險防范措施

3.1 實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化 當前，我國房地產業的融資渠道很單一，房地產企業的資金主要來源于銀行的貸款，因此我們必須促進房地產融資方式的多元化發展，構建房地產業多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵有條件的企業發行公司債券，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。積極穩妥地發展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點，滿足低收人居民的購房需要。

3.2 增強防范金融風險的意識 商業銀行要及時跟蹤房地產市場的發展狀況，加大對市場的調查力度，適時調整房地產金融政策，保證銀行對房地產金融業務的健康穩定發展。要嚴格把握房地產貸款的市場準入條件，對銷售前景差的高層樓盤要限制介人;對已有不良記錄、抗風險能力差的小型開發企業、自有資金明顯不足的項目不得介入。要從規范操作、降低風險、保障運行出發，有步驟地推進住房金融業務向多元化、標準化、優質化方向發展。對目前出現的房地產熱要適當降溫。要認真貫徹執行房地產金融的有關政策和規定，從加強房地產信貸管理入手，切實改進服務。

3.3 加強國家的宏觀調控和引導， 加大中央銀行的監管力度 對于國家而言，房地產金融市場是否穩定非常重要，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，采取有效的措施穩定房地產金融市場，保證房地產金融市場的健康發展。要對房地產和房地產金融進行強力的監管，要定期或不定期地對房地產金融業務進行現場、非現場檢查。建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。

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