海南省海口\\三亞兩市房地產(chǎn)泡沫程度分析

摘要:近年來，海南省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢，特別是作為海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭的海口，三亞兩市，其不斷攀升的房價(jià)導(dǎo)致居民購房壓力大，購房困難。各方人士針對房價(jià)的高漲勢頭及由此可能產(chǎn)生的“泡沫效應(yīng)”展開了熱議。本文采用國際上判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的若干指標(biāo)，結(jié)合2003-2008年海口和三亞兩市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)果顯示出海口市與三亞市的房地產(chǎn)市場已存在泡沫跡象。政府部門應(yīng)未雨綢繆，積極出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，防止房地產(chǎn)泡沫破裂的損失再次發(fā)生。

關(guān)鍵詞:海口;三亞;房地產(chǎn)泡沫;分析

中圖分類號:F831 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)03-0034-04

近年來，海南省旅游經(jīng)濟(jì)得到了高速發(fā)展。投資資金不斷向海口與三亞兩大旅游城市投放，就業(yè)崗位增加，城市人口聚集度擴(kuò)大，人們的收入水平得到大幅度提升，這一切都引起了房地產(chǎn)價(jià)格，特別是住宅價(jià)格的上漲。然而，正當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展處于空前繁榮的狀態(tài)時(shí)，人們對海口市，三亞市房地產(chǎn)市場的健康狀況產(chǎn)生了疑問。本文采用綜合指標(biāo)法和比較分析法對海口市和三亞市房地產(chǎn)泡沫作出判斷及對比，得出海口市與三亞市的市場存在不同程度的房地產(chǎn)泡沫結(jié)論，并提出了相應(yīng)的對策建議。

一、關(guān)于判斷房地產(chǎn)價(jià)格合理性的指標(biāo)

選擇并運(yùn)用各種綜合統(tǒng)計(jì)指標(biāo)可以從具體數(shù)量方面對現(xiàn)實(shí)社會經(jīng)濟(jì)總體的規(guī)模及特征進(jìn)行概括和分析。世界范圍內(nèi)常用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格合理性的指標(biāo)主要指標(biāo)有房地產(chǎn)投資增長率/GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會固定資產(chǎn)投資、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋的空置面積與空置率、房價(jià)收入比、房屋租售比、房價(jià)與物價(jià)指數(shù)比、房地產(chǎn)類貸款的增長率、房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重、新增房地產(chǎn)類貸款占全部銀行新增貸款的比重、個人中長期消費(fèi)貸款與城鄉(xiāng)居民儲蓄存款比。

結(jié)合海南省實(shí)際情況及數(shù)據(jù)的易收集程度，本文選取以下四個指標(biāo)對海口、三亞兩市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性進(jìn)行初步的判斷和分析:一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重，該指標(biāo)說明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)，是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)，是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持久性、穩(wěn)定性的重要指標(biāo)。二是房價(jià)收入比，該指標(biāo)被定義為一個城市的住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。本文中住房價(jià)格是指某一地區(qū)一套平均水平的商品住房的銷售價(jià)格;收入是指城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。房價(jià)收入比的計(jì)算公式為:房價(jià)收入比=商品住房均價(jià)×人均住房面積/居民人均可支配收入。三是房價(jià)與物價(jià)指數(shù)比，該指標(biāo)說明貨幣供給在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門和資產(chǎn)部門的分配情況。四是個人中長期消費(fèi)貸款與居民儲蓄存款比，該指標(biāo)反映出居民的負(fù)債情況及還款壓力。[1]

二、海口、三亞兩市房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫性分析

(一)兩市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重

房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額的比例可反映房地產(chǎn)在城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中的合理性，同時(shí)衡量出整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)投資比重過大說明其投資過度，導(dǎo)致對基本建設(shè)和更新改造的擠出效應(yīng)明顯，基礎(chǔ)性建設(shè)改造滯后，進(jìn)而經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，最終無法保證經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)中前進(jìn)。

在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重指標(biāo)一般為20%-25%。由于我國是一個處于高速發(fā)展階段的發(fā)展中國家，投資有其至關(guān)重要的地位，房地產(chǎn)投資需求自然非常旺盛。因而，在評價(jià)我國是否存在房地產(chǎn)泡沫時(shí)，可將該指標(biāo)適當(dāng)提高。

表1顯示，2003-2008年海口市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直維持在25%的高位之上，尤其是2008年達(dá)到最高值35%。表2顯示，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資比重從2003年的32%一路上揚(yáng)至2008年的50%，即三亞市已幾乎動用了該市一半的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。同時(shí)，根據(jù)資料顯示，海口、三亞兩市指標(biāo)數(shù)據(jù)均高于同期全國指標(biāo)數(shù)據(jù)， 這預(yù)示著兩市房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的過熱現(xiàn)象。再進(jìn)一步針對表1、表2計(jì)算得出，海口、三亞兩市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額年平均增長率分別達(dá)到17.67%和44.49%，遠(yuǎn)高于其各自的全社會固定資產(chǎn)投資年平均增長率12.54%和34.09%。這表明各房地產(chǎn)開發(fā)商對兩市房產(chǎn)市場的信心過于高昂，開發(fā)勢頭過于強(qiáng)勁，特別是三亞市的房產(chǎn)市場對其他基礎(chǔ)性投資建設(shè)的“擠出效應(yīng)”已相當(dāng)明顯，若不加控制，就很可能影響到全社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展，嚴(yán)重時(shí)將會造成經(jīng)濟(jì)的突然癱瘓。

資料來源:筆者根據(jù)2003-2008年《海口統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理得出。

資料來源:根據(jù)根據(jù)三亞統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理得出。

(二)兩市房價(jià)收入比

房價(jià)收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，而居民收入水平保持穩(wěn)定，致使該指標(biāo)持續(xù)增大，則表明該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過了居民實(shí)際支付能力的上漲。若市場中的“房價(jià)收入比”一直處于高位并超過臨界值，而房產(chǎn)市場不存在萎縮跡象，說明群體性投機(jī)行為已較為嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫很可能已經(jīng)產(chǎn)生。

根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。世界銀行在衡量一個國家的住房消費(fèi)水平時(shí)，認(rèn)為房價(jià)收入比在4-6倍之間較為適當(dāng)。也即是說，假如家庭年收入為1，合理的房價(jià)應(yīng)當(dāng)是家庭年收入的4-6倍之間。房價(jià)收入比高于6倍，就難以形成買方市場。要使人們買得起房，房價(jià)收入比最好要在4以下。

從表3可看出，2003-2007年海口市的房價(jià)收入比均瀕臨國際警戒值上限，并有超越的趨勢，2008年達(dá)到6.59，已處于警戒值之上，這說明海口市房地產(chǎn)市場已存在泡沫跡象，但尚不明顯，有關(guān)部門應(yīng)加大重視，遏制房產(chǎn)泡沫的蔓延。再對比表4，三亞市的房價(jià)攀升速度遠(yuǎn)高于收入增長速度。2003年房價(jià)收入比已處于10.6的高位水平，之后不斷膨脹，最高達(dá)到15.10，這表明三亞市居民的生活水平與房價(jià)水平間差異相當(dāng)大，房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)市場泡沫成分比較嚴(yán)重。究其原因，可能是由于三亞市良好的生態(tài)環(huán)境及濱海優(yōu)勢所帶來的巨大商機(jī)，使得三亞的房地產(chǎn)市場已不再局限于該市，而成為一個全國性的房地產(chǎn)市場，吸引大量的島外人士投資參與，過于強(qiáng)勁的勢頭致使人們出現(xiàn)各種非理性的預(yù)期及投機(jī)操作。相關(guān)部門需要提高警惕，防范可能爆發(fā)的泡沫危機(jī)。[2]

資料來源:筆者根據(jù)2003-2008年《海口統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理得出。

資料來源:根據(jù)根據(jù)三亞統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理得出。

(三)兩市房價(jià)與物價(jià)指數(shù)比

房地產(chǎn)部門作為重要的資產(chǎn)部門必須配合整個社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，因而，要恰當(dāng)控制貨幣供給在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門和房地產(chǎn)等資產(chǎn)部門間的分配，“一枝獨(dú)秀式”的非均衡發(fā)展給長期健康運(yùn)行埋下了隱患。房價(jià)與物價(jià)指數(shù)之比恰好反映出了經(jīng)濟(jì)的平衡狀況。當(dāng)貨幣更多地流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)部門，造成房產(chǎn)價(jià)格上升，而其他商品的價(jià)格保持平穩(wěn)，說明市場泡沫因素加大，相關(guān)部門應(yīng)積極控制貨幣資金大量涌入房產(chǎn)市場的態(tài)勢。

從表5和表6可得出，兩市房價(jià)與物價(jià)指數(shù)比始終大于1，說明海口、三亞兩市的房價(jià)上漲始終快于物價(jià)上漲，對房地產(chǎn)市場的高投入導(dǎo)致對其他行業(yè)的擠出。同時(shí)，根據(jù)兩市的資源情況，“海景房”已成為兩市房屋的一大亮點(diǎn)，當(dāng)大量流入兩市房地產(chǎn)市場的資金被用于建設(shè)豪華型度假型住宅時(shí)，一方面會引起土地價(jià)格上漲，中小套型住房供應(yīng)總量不足，房間攀升致使大量居民購房困難，另一方面還會造成房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，房地產(chǎn)市場內(nèi)外發(fā)展均出現(xiàn)問題。

資料來源:筆者根據(jù)2003-2008年《海口統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理得出。

資料來源:筆者根據(jù)2003-2008年《海南統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理得出。

(四)兩市個人中長期消費(fèi)貸款與城鄉(xiāng)居民儲蓄存款比

近幾年，由于國家對住房分配的改革以及房屋價(jià)格的不斷上揚(yáng)，銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，個人住房貸款已逐漸成為普通家庭消費(fèi)貸款的主要構(gòu)成部分，其比例大約占90%。介于海口、三亞兩市個人住房貸款額數(shù)據(jù)采集困難，本文選取海口、三亞兩市個人中長期消費(fèi)貸款額作為數(shù)據(jù)源，計(jì)算個人中長期消費(fèi)貸款與城鄉(xiāng)居民儲蓄存款的比值。該指標(biāo)可反映居民的負(fù)債情況及還款壓力，同時(shí)也折射出銀行的信貸業(yè)務(wù)運(yùn)行狀況。虛高的房價(jià)會引發(fā)居民對住房貸款的依賴性增強(qiáng)，家庭負(fù)債狀況惡化，而銀行大面積放貸又有可能導(dǎo)致銀行的呆壞賬增加，銀行信用體系出現(xiàn)問題，最終爆發(fā)泡沫危機(jī)。

資料來源:筆者根據(jù)2003-2008年《海口統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)整理得出。

資料來源:筆者根據(jù)2003-2008年《海南統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)整理得出。

從圖1和圖2可看出，5年間海口和三亞兩市的個人中長期消費(fèi)貸款分別以18.48%和20.17%的年平均速度增長，遠(yuǎn)高于各自的城鄉(xiāng)居民儲蓄增長率。特別是三亞市的個人中長期消費(fèi)貸款年平均增長速率是相當(dāng)驚人的，這說明居民購房基本依靠住房貸款，負(fù)債壓力巨大，很容易出現(xiàn)還貸違約問題。再結(jié)合兩圖中的折線趨勢，海口市自2003年的8%逐步上升到2008年的14%;三亞市則幾乎是直線上揚(yáng)，最高達(dá)到19%，這進(jìn)一步說明了隱藏在房價(jià)高漲背后的信貸資產(chǎn)泡沫是不可忽視的。金融監(jiān)管部門應(yīng)高度重視這一問題，防止由房地產(chǎn)市場波動引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。[3]

三、結(jié)論與建議

通過以上的計(jì)算分析，結(jié)果顯示出海口、三亞兩市的房地產(chǎn)市場均存在不同程度的泡沫。如果兩市的房價(jià)繼續(xù)上漲，將有可能重蹈海南省歷史上樓市“急漲長跌”的覆轍。海口、三亞兩市目前家庭戶均年收入不足5萬元計(jì)算，而三亞一套100平方米的公寓房價(jià)達(dá)100萬元以上，房價(jià)收入比已超過20倍。這與人們依靠現(xiàn)有收入，甚至部分貸款都難以承擔(dān)購房壓力的現(xiàn)狀是完全吻合的。加之某些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在缺陷，導(dǎo)致實(shí)際情況可能比計(jì)算得到的結(jié)果更嚴(yán)峻。可以肯定的說，海口、三亞兩市的房地產(chǎn)價(jià)格已處于一種嚴(yán)重透支的狀態(tài)。[4]

通過考察海南省實(shí)際情況可發(fā)現(xiàn)，由于近年來海口、三亞兩市逐漸成為全國著名的旅游城市，其明顯的自然生態(tài)資源優(yōu)勢吸引了大量外來人口入住，房地產(chǎn)市場相當(dāng)景氣，于是大量資金被置入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)被嚴(yán)重?cái)D出，房價(jià)居高不下，加之投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，泡沫成分加劇，給居民的經(jīng)濟(jì)生活造成了嚴(yán)重的困擾，甚至擾亂房地產(chǎn)市場乃至整個社會的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

從國家角度來看，房地產(chǎn)沉淀的社會資金越多，對其他領(lǐng)域的發(fā)展越不利，沒有一個國家因房地產(chǎn)發(fā)達(dá)而成為世界強(qiáng)國。靠非理性瘋狂拉高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格拉動的經(jīng)濟(jì)增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經(jīng)濟(jì)和社會受害，最終榨干社會財(cái)富。因此，海南省各級政府要認(rèn)真總結(jié)上個世紀(jì)末海南省曾因房地產(chǎn)泡沫破裂而遭受嚴(yán)重拖累的教訓(xùn)，真正貫徹中央“以民為本”的執(zhí)政理念，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展理念，合理調(diào)控資金流向，加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和住房消費(fèi)貸款管理，嚴(yán)格制定并實(shí)施有關(guān)管理房產(chǎn)投機(jī)操作的法規(guī)，避免“一哄而上”的狀況發(fā)生，逐步緩釋房地產(chǎn)泡沫效應(yīng)，將房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)引向健康發(fā)展的軌道上，實(shí)現(xiàn)海南島生態(tài)島、健康島、宜居島、國際旅游島的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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[2]朱軍.三亞市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J].海南金融，2007(12).

[3]葉開范，姚蕓，王一波.淺析海口市房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展趨勢[J].中國房地產(chǎn)金融，2003(4).

[4]劉慧.我國房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2006(2).

The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province

Wang Li-ya，Li Jia

(College of Economics， Hainan University， Haikou570228， China)

Abstract: In recent years， the real estate market of Hainan takes on a rapidly developing trend， particularly in Haikou and Sanya， which lead the economic development in Hainan， for the ever-growing housing prices contribute much to the over-increasing pressure and difficulties of the residents. The over-rising housing prices probably lead to a \"bubble effect\"， which is been discussed continuously and fiercely by the people. In this paper， some international indexes people used are employed to analyze and confirm the reasonableness of the real estate prices， conjugated with the statistics of Haikou and Sanya， 2003- 2008. The results we can conclude are as follows: The sign of the bubbles have been observed to some extent in the real estate markets of the two cities， Haikou and Sanya. Approaches and precautions should be taken by the government to prevent the loss of the real estate came into being by the bubble burst once more by means that certain appropriate policies and regulations should be positively put forward.

Key words: Haikou; Sanya; The real estate bubble; Analysis