大龍地產:“地王”幻滅記

一家資產僅為30億元的房地產企業，何以去撬動50.5億元的地塊?作為上市公司，大龍地產為何去冒“以小博大”的險?超短期“地王”的驚險一跳，遭遇的卻是破壞性的一擊。

4個月前以50.5億元的“天價”拿下北京地王，4個月后，又因欠繳地款而被取消競得資格，并被罰沒2億元保證金——大龍地產還沒來得及享受一夜成名的甜蜜，就迅速被打回原形。

昔日“地王”錢地兩空

2010年2月1日，北京市國土局網站發布了一紙公告，宣布去年11月以50.5億元出讓的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地土地使用權的競買人——北京市大龍房地產開發有限公司的競得資格被取消，而其交納的2億元競買保證金將不予退還，原因在于“大龍公司逾期未簽訂該宗地的《國有建設用地使用權出讓合同》及《土地開發建設補償協議》。”

這一消息并不突然。相關警告在1月22日已經發出。當天，北京市國土局發布閑置土地清理處置公告稱，8家開發商由于欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停其在北京暫停繼續拿地的資格。在這8家企業中.大龍地產首當其沖。

按照拍賣文件，天竺22號地塊的50.5億元總成交價中，有13億元屬于土地開發建設補償款，而政府的土地出讓收益則共為37.5億元。大龍開發應該在簽訂完《拍賣成交確定書》20個工作日內，與市國土局簽訂《土地開發建設補償協議》，并在3個工作日內繳納20％的土地補償款，即2.6億元；還應在簽訂完《拍賣成交確定書》后5個工作日內，向政府遞交簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》的申請，并在政府內部走完所有流程，發出合同領取通知后的5天內簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，同時在3天內繳納所有政府出讓土地收益。

然而，大龍方面卻遲遲未有動靜。1月28日發布的大龍地產2009年年報中，該公司承認直到公告發布日，天竺22號地塊仍未簽訂合同。

政府部門很快對大龍的違約行為做出回應。北京市國土局局長魏成林公開表示：“大龍連合同都沒跟國土局簽，地價款更沒繳，為什么公示，就是因為在這之前已催了多次，也沒交錢。”

“一場鬧劇以2億元的代價收場了。”SOHO中國總裁潘石屹在微博上如此點評。

大龍是誰?

鏡頭回放至2009年11月20日，在那天的土地拍賣會上，保利、遠洋、大成、艾美高、合景泰富、安邦保險以及剛剛上市的龍湖等12家開發商參與了天竺22號地塊的競拍。

經過190輪的舉牌，大龍最終擊退百仕達，以50.5億元的總價、近3萬元／平方米的樓面地價，拿下這塊容積率僅有0.62的地塊。成交價比最初底價14.1億元高出36.4億元，溢價率高達258.2％。

競拍結束后，大龍的人士未像其他競買人那樣匆匆離去。其董秘馬志方作為新聞發言人現場接受了記者的采訪。據馬透露，大龍隸屬于順義區政府的一家房地產企業，在順義的市場占有率達到60％，是該區最大的房地產企業，旗下有子公司已經上市。

造出這個總價和樓面單價都刷新紀錄的“雙料地王”后，大龍幾乎一夜成名。

大龍地產官方網站以及年報等公開資料顯示，此次天竺22號地塊的競得人——北京市大龍房地產開發有限公司(以下簡稱“大龍開發”)，是2005年在滬借殼上市的北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司(股票名稱“大龍地產”)控股99.88％的子公司。而大龍偉業的背后，則是隸屬于北京市順義區人民政府的北京市順義大龍城鄉建設開發總公司，持股比例達到35.98％。

北京市順義大龍城鄉建設開發總公司成立于1987年，注冊資本10000萬元，是由北京市順義區國有資產監督管理委員會出資設立的全民所有制企業。2009年7月1日，經批準，順義區國資委將大龍總公司全部國有出資無償劃轉給北京市順義區國有資本經營管理中心，后者成立于2009年6月29日，是順義區國資委組建的全民所有制企業。公司實際控制人未發生變更，仍為北京市順義區國資委。

大龍地產的掌門人趙川軍人出身，現任北京市順義大龍城鄉建設開發總公司黨委書記、總經理，同時也是北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司董事長。早年參軍。在2001年到大龍地產任職之前，曾經擔任過五年的北石槽鎮人民政府鎮長，以及3年多的順義木林鎮黨委書記。

作為政府背景雄厚的房地產企業，大龍最初植根于順義，開發了以裕龍小區為代表的近400萬平方米的住宅項目，包括義賓、西辛、勝利、石園、濱河、龍府、裕祥、裕龍、五里倉、馬坡、毓秀園等小區。

之后，大龍開始到北京市區淘金。大龍偉業2009年年報顯示，目前有王府井的大龍西部會所和宣武區的大龍新都兩個項目，前者的拆遷工作已經完結，正進行施工前準備工作；后者拆遷工作仍在進行中。

而在北京之外，內蒙古滿洲里大龍園區目前已形成銷售，哈爾濱大龍北方建設開發有限公司、廣東中山市大龍嘉盛房地產開發有限公司、海南大龍酒店等外埠公司相繼成立。

備受質疑的“黑馬”

大龍的業績在臥虎藏龍的北京房地產市場未曾引起關注。這樣一家名不見經傳的企業，擊退地產大鱷獨吞地王，從一開始就面對著諸多質疑。

“大龍地產拿地的決策太不理智了。明顯超出實力太多。”華業地產副總經理、中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰對記者說。

大龍偉業2009年年報顯示，截至2009年末，公司總資產僅有約30.07億元。雖然營業收入同比大幅增加1174.08％，達到17.48億元，但全年的凈利潤仍然只有3.39億元。50.5億元的地價款，相當于15年的凈利潤。

而在融資渠道方面，大龍也并沒有突出的表現。由于上市5年來未進行過一次分紅，大龍地產已經失去了公開增發的資格。而2009年7月剛剛發布過一次8億元定向增發的公告，其中6.5億元投向王府井的西部會館項目，只剩下1.5億元補充公司流動資金。

除了資金實力外，大龍地產對于高檔物業開發經驗的缺失，也讓業內對其拿下這塊超低容積率的地塊充滿疑惑。在拿下天竺地塊之前，大龍地產擁有的土地儲備為164萬平方米，其中49％集中在北京，土地成本僅為2229元／平方米。此次以近3萬元／平方米的樓面地價斬獲“地王”項目，業內預計產品要賣到60000元，平方米才能達到一般的財務指標要求。“這樣的產品很難開發。”龐博國際地產機構執行董事劉東在土地拍賣會結束后，就對記者表示，“如果是遠洋、保利或龍湖拿到這塊地，我還能對產品未來的形態有個概念，但對于大龍將帶來的產品，我想象不出來。”

“以小搏大”的背后

一家資產僅為30億元的房地產企業，何以去撬動50.5億元的地塊?作為上市公司，大龍地產為何去冒“以小搏大”的險?當初競拍地塊時，決策是如何制定的?

而拍下地塊之后，大龍地產新聞發言人馬志方對記者表示，在該地塊拍賣之前，公司就做了詳細的考察和價值的評估，最后拍出來的價格也在預料之中。并稱順義兩年多前就已經出現過高價地，他們拍下的這塊地，談不上是地王。

值得注意的是，此次拿地，大龍地產并未以上市公司的身份參與競拍。而是派出了其絕對控股的子公司北京市大龍房地產開發有限公司去進行購買。

“以大龍偉業30億元資產的資金實力，想要購買50.5億元的土地。如果通過上市公司購買的話，幾乎沒有希望通過相關的審批。”北京大成律師事務所張玉成律師告訴記者，“由于這樁土地交易的主體不是大龍偉業，而是其子公司，使得這場交易可以規避掉《關于上市公司重大購買、出售、置換資產若干問題的通知》規定的嚴格的報批和審批程序。”

至于大龍“奮力一搏”的真實動機，業內更是眾說紛紜。

“這里面有很多我們不了解、迷惑的地方，比如大龍是順義區的企業，它當時是不是真心拿地的?可能當時競拍只是為了抬價，結果不小心拍到自己手里了，這些都不清楚，有復雜的個案背景。”北京高策房地產顧問有限公司董事長李國平對記者表示。

而“順義政府是幕后真正推手”的觀點，也在業內流傳。事實上，天竺22號地王的出現，確實迅猛抬高了周邊高檔住宅的價格。北京中原三級市場研究部統計數據顯示：在大龍地產拍得地王的幾天之內，周邊麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度甚至接近12％。“受傷”的大龍

自從1月22日大龍地產上了北京市國土局的黑名單后，在股市上就一瀉千里。而2月1日競得人資格被取消、相當于2009年凈利潤70％的2億元保證金被罰沒的消息，對其更是致命一擊。

2月2日早晨，大龍地產毫無懸念的跌停開盤，而午后又跌停收盤。成為當日全體唯一跌停的個股。

大龍地產還未能找到“解藥”

1月25日晚，大龍地產曾經發布重大事項公告，稱“公司將于近期積極籌措資金，交納地價款，以恢復開發公司在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格。”還指出“此次暫停僅限于在北京地區。公司目前土地儲備能夠支撐公司未來幾年的發展需要，而且公司近期亦無在北京土地交易市場拿地的意向，所以事件對公司經營無實質性影響。”

1月27日，大龍地產又公告表示，控股子公司大龍開發公司獨資成立了北京市諳盈房地產開發有限公司，經營范圍為房地產開發、銷售自行開發的商品房。并辦理了工商登記手續，北京市諳盈房地產開發有限公司注冊資本3000萬元，為開發公司獨資設立。此舉被業內解釋為大龍地產已經做好了“曲線”保住買地資格的準備。

事態卻未按照大龍的預期發展。在獲悉競得人資格被取消后，大龍于2月1日晚間再次發布公告，“公司將積極與有關部門進行溝通，降低公司的損失，”并“敬請廣大投資者注意投資風險。”

大龍地產的表態，未能平息因為真金白銀的喪失而引起的中小股民的憤怒。在一些股吧里甚至出現“大龍地產董事長應該引咎辭職”等帖子，認為大龍的行為造成重大決策失誤，沖擊房地產市場，損害投資者利益。還有股民希望集體維權。

張玉成律師也指出，即便是子公司做交易主體，其買地行為也必須經過北京市大龍房地產開發有限公司的股東會決議通過，也即這場交易由絕對控股股東大龍地產的管理層來決定。而大龍地產關于這場交易的決策，雖然不涉及大龍地產資產的處置，但會直接影響到大龍地產的經營狀況和公司利益，因此大龍地產管理層應嚴格履行公司法規定的忠實和勤勉義務，正確評估此項交易給大龍地產所帶來的影響，包括所有的風險和收益。

大龍承諾的“溝通”進展如何，由于大龍方面的電話一直無人接聽，成為一個謎團。但北京市國土局對記者的表態，卻預示著，在“地王”問題上，大龍已經無力回天。

北京市土地儲備整理中心副主任葉向忠對記者說，“2月1日已經取消了競買人資格，還和他們溝通什么呢?一切都結束了。”

“這個事件，短期肯定對大龍有影響，但不會一蹶不振那么嚴重。假如說這塊地被他們拿到了，開發不順利或者房價下跌的話，也是有風險的。現在，盡管他們短期的利潤肯定會減少，但是也規避了以后的風險。50億的低價款，他損失了2億，換句話說以后收益也可能會更好。”一位不愿具名的地產行業證券分析師對記者說，“事件對公司的形象肯定會有一些負面影響，但不至于一蹶不振，國資委不會讓他們太難受的。”

對于北京市房地產行業而言，“地王收回”則更多是一個標志性信號。北京中原三級市場研究部表示：09年樓市瘋狂以來的第一次土地被回收證明了國家在宏觀調控政策方面的政策已經落到實地，樓市已經從源頭開始收緊。

李國平亦稱，不管政府收回地塊事件的本質是什么，這都顯示了國家整頓土地市場的嚴肅性，說明在整頓閑置土地上沒什么可商量的，如果不能正常開發就收回，所以這是有利于地產市場健康發展的好的信息。

“正常情況下土地肯定會拿出來再次拍賣，但是目前還沒有進入程序，所以對于競買人的資格還沒有討論。”葉向忠告訴記者，目前還未明確下一次出讓是否會抬高競買門檻。