人口結構與房地產市場關系分析

摘要：本文從人口紅利對房地產市場影響的角度，對我國房地產市場發展的長期前景進行了分析，認為房地產高速增長的時代已近尾聲，未來我國住房消費真實需求增速將放緩，房地產市場需要適當調整，對今后房地產市場和房地產金融調控措施調整提出建議。

關鍵詞：入口紅利；房地產

一、人口結構與房地產市場一般關系分析

1.人口年齡結構與房地產市場

人口的年齡結構變化形成了“人口紅利”現象。人口紅利是指在人口轉變過程中所出現的被撫養人口比例不斷下降、勞動年齡人口比例不斷升高的一種人口結構，因為這種人口結構非常有利于經濟增長而被形象地比喻為人口所帶來的一種“紅利”。人口經濟學家認為人口紅利區間約等于總撫養比低于50％的區間，即當總撫養比低于50％時，出現人口紅利，隨著總撫養比的進一步降低，人口紅利逐漸增加，當總撫養比低于45％時，人口紅利進入“黃金期”。

對于房地產市場而言，撫養比較低的人口結構大大減輕了人口撫養負擔，提高了人口結構的生產性，通過充足的勞動力供給和生產性人口結構帶來國民經濟的高儲蓄率、高投資率和低利率，以及相應的消費升級和投資偏好變化，從而直接或間接地影響房地產投資活動和消費需求，包括因人口年齡結構變化直接產生的住房剛性需求，以及人口紅利期為購房需求實現提供的經濟基礎，并與寬松的貨幣政策結合，使住房的改善性需求和投資性需求擴大，從而推動資產價格上升。

2.人口地域結構與房地產市場

農村與城市人口的分布直接影響房地產需求，城市化趨勢和農村人口轉移是住房需求增加的重要因素。

根據美日韓城市化進程中的人口遷移方向，城市化可分為四個階段。在城市人口低于50％時，人口遷移以農村人口遷入城市為主，城市房價漲幅總體比較接近，末期大城市房價會漲得更快一些，當城市人口超過50％后，人口遷移以城市間的相互移動為主，小城市是全國城市的主要呈現形式，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農村人口向城市遷移為輔，大城市的房價表現將顯著優異，當城市人口超過70％后，大城市成為全國城市的主要形式，人口遷移以大城市城區人口遷入大城市郊區為主，大城市郊區人口逐漸超過城區人口，郊區城市化形成大都市圈，郊區演變為中小型城市，與原來的城市城區形成功能互補，相互促進的大都市圈，城市與農村相互融合，進而形成所謂的“大都市圈”，大城市郊區的房價表現將會顯著優異。最終，人口在農村、小城市、大城市中心城區和郊區之間的遷移將趨于穩定。

二、人口結構與房地產市場關系典型分析：以日本為例

西方發達國家人口轉變經歷時間較長，而許多新興工業化國家尤其是東亞國家往往只用幾十午時間就走完了發達國家上百年才完成的人口轉變歷程，因此與西方國家相比，人口結構變化和房地產之間表現出較強的關聯性。日本是亞洲最早實現人口轉變和經濟騰飛的國家，“人口紅利”也出現得最早，大約開始于1930—1935年，結束于1990—1995年，持續了約60年時問。

1947—1949年是戰后日本的人口出生高峰期，到1968—1974年，這批人的年齡達到19-27歲，陸續進入婚姻年齡，更為重要的是，當時日本已達到70％的城市化高峰期，這些進入婚姻階段的年輕人大多集中于城市，因此形成了對城市住房的剛性需求，即人口紅利與城市化共同推動了地價上漲。1975年，受兩次石油危機影響，日本經濟進入低增長高通脹的滯脹期，通脹率達到2位數，城市生活成本大幅上升，人口遷出城市，城市地價下跌8％。但是由于人口紅利拐點并未到來，所以地價在短暫下跌后仍繼續上漲，并迎來1986到1991年的房地產泡沫期。隨著人口紅利出現拐點，城市化接近尾聲，缺乏真實需求支撐的房地產泡沫逐漸破裂，房地產市場陷入了長期停滯狀態。

1.人口紅利拐點對房地產的影響

根據日本的經濟周期，儲蓄率、投資率最高點一般出現在撫養比階段性最低點(即人口紅利的最大點)年份前后一至兩年時間，房地產價格也大致如此。日本的人口紅利拐點出現在1992年，而之前1990年，土地價格增幅已出現下降，1992年土地價格絕對值開始下降并持續了14年，直到2006年才有所回升。2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7％，絕對價格也只相當于1982年的水平。

2.城市化進程結束對房地產的影響

戰后日本從1947年到1965年僅18年時間，城市化率由33.1％提高到6 8.1％，年均提高1.94個百分點。到1985年，城市化已經達到76.7％，城市化進程基本結束。缺乏城市化的繼續推動，可以部分解釋1986-1991年間日本房地產泡沫產生到破裂的原因，以及此后多年房地產市場的長期停滯狀態。

三、我國人口結構與房地產市場關系分析

1.我國人口紅利預測

根據第三次全國人口普查資料，1982年我國少兒撫養比為54.6％，老人撫養比為7.98％，總撫養比為62.58％。1987年，我國少兒撫養比和老人撫養比均略有下降，分別為54.3％和7.92％，總撫養比為62.2％。1988年，根據1％人口抽樣調查資料，我國少兒撫養比下降到43.7％，老人撫養比上升為8.3％，總撫養比降為52％，我國開始進入人口紅利期。2001年，隨著總撫養比下降為43.58％，我國人口紅利開始進入黃金期。--

中國社會科學院人口與勞動經濟研究所預測，在今后若干年內，15～64歲年齡組的人口比重還將繼續增加，到2013年左右達劍最高值72.1％，隨后將處于逐年下降的趨勢中；從絕對數量看，勞動年齡人口在2016年左右達到最高值，為9.97億人左右，隨后逐年下降。到2020年，我國勞動年齡人口比例將一直維持高達70％的比例，總撫養比在37％～45％，人口紅利處于黃金時期。到2033年我國總撫養比上升到50.9％，“人口紅利”時期結束。

2.我國人口年齡結構變化對住房需求的影響

1962-1973年是中國的大嬰兒潮時代。中國人口出生率連續12年超過20‰，其中1962-1970年間連續9年超過25‰，累計增加總人口2.33億人，占1973年末總入口的26.2％，占2007年末總人口的17.7％。目前大嬰兒潮出生人口在35-46歲之間，處于其個人生命周期中的高收入、買房置業階段。1998年住房制度改革到2013年左右人口紅利拐點期間15年是此群體集中購房時期。大嬰兒潮時代2.33億總人口，按2005年全國城市人均住宅建筑面積26.1平米，三口之家的家庭結構推算，住宅需求面積為91.2億平米(2.33×1.5×26.1)，以50％的城市化率和50％的商品房購買率計算，共需購買住房22.8億平方米，超過1998—2007年商品住宅銷售面積總和的70.8％。

1981—1991年是中國的又一個嬰兒潮時代。在此11年間人口出生率基本保持在20‰以上，年出生人口2000萬以上，累計增加1.71億人，占1991年末總人口的14.8％。這次嬰兒潮規模明顯小于大嬰兒潮時代。目前，該部分群體已進入初次置業階段，根據25—39歲為集中購房年齡段判斷，該部分群體購房時間為2006年—2030年。故在2008年—2013年，兩次嬰兒潮階段出生的人口購房需求將集中出現，而2013年以后，只有在小嬰兒潮時代出生的人口購房相對集中，房地產市場需求將面臨萎縮。

3.我國的人口城市化

人口城市化又稱為人口城鎮化，是指人口向城市集中的過程。這一過程包含了社會、人口、空間及經濟轉換等多方面的內容，城市化水平指標為城市化人口占總人口的比重。1989年—2006年我國城市化水平每年提高1個百分點，2007年達劍44.9％，正處于城市化水平30％—70％的加速發展階段。按照“十一五”發展規劃，城市化率每年提高0.8個百分點，2010年城鎮化率預期為47％。以未來70％的城市化水平目標來考量，農村人口向城鎮的轉移還將持續20年以上的時間。

4.我國人口城市化對住房需求的影響

隨著國家城鎮人口住房制度改革的進一步深化，城鎮人口解決住房問題的途徑將變得較為單一，即主要是通過購買或租賃住房來實現，其購買或租賃的住房不論是“商品房”還是“二手房”，都將對住宅市場形成直接或間接的需求，包括新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補償需求。根據2005年城市人均住宅建筑面積26.1平方米計算，每年1000萬農村人口轉移就將新增住房需求面積2.6億平方米。目前，中國城市化率將很快突破50％，按照國際城市化進程的基本經驗，此后我國將進入大城市化階段，人口將由小城市向大城市集中，向中心城市和城市圈集中，這將深刻影響中國未來的房價走勢。截至2007年，上海、北京、廣州、深圳的房價總體漲幅并沒有顯著超越其它重點城市的平均漲幅，從城市化規律來看，這主要是因為中國城市化率還未突破50％，城市化總人口的流動還主要是以從農村進入城市為主，人口流動從小城市進入大城市為主的階段尚未到來，因而城市間房價漲幅差異并不十分顯著，大城市漲幅尚不突出。

四、結論判斷及建議

中日兩國人口結構變化有相似之處，對房地產市場的影響也呈現出某些相近的軌跡，但中國作為經濟轉型加新興國家，還受到了包括制度轉變、經濟周期和投資投機心理等特有因素影響，促成了過去近10年我國房地產市場的超常發展。

1.從制度轉變看，中國住房制度改革釋放了大量的購房需求

房改之前，居民用于居住的支出可以忽略不計，但房改后此項支出在收入中的占比迅速攀升。考察住宅銷售額占社會消費品零售總額比例的變化表明，房改前此項比例一直在6％以下，但房改后該比例迅速上升，到2003年上升到12.4％，2007年更是上升到28.3％，5年時間上升了近16個百分點。

2.從經濟周期看，為克服經濟周期下行而實施的住房信貸政策，使購房需求的實現具備了條件

房地產投資失控直接導致了我國上世紀90年代的一輪經濟過熱，局部城市房地產出現泡沫，1994年開始的宏觀調控將房地產列為重點，房地產企業銀行貸款受到嚴格限制。為應對1997亞洲金融危機沖擊，擴大內需，促進經濟增長，我國政府在1998年后陸續出臺了一系列鼓勵住房建設與消費的信貸政策，積極支持房地產業發展，推動住房消費的實現。房地產貸款從1998年底的3106.23億元，增加到2007年底的4.81萬億元，10年間增長14.5倍。其中居民個人購房貸款從426.2億元增加到3.03萬億元，增長70.1倍，占當年住宅銷售額比例從21.2％增加到119.7％，房地產開發貸款從2680.1億元增加到1.77萬億元，增長5.6倍。房地產貸款占金融機構全部人民幣貸款比例從3.6％提高到18.4％。

3.從心理預期看，房價上升預期不斷兌現，推動了投資投機需求的膨脹，助長了房價上漲

住房制度改革、住房市場化觀念更新及住房信貸政策實施，使購房需求大量釋放，1998—2001年住宅銷售面積增長率持續維持在20％以上。由于住宅供給相較于銷售增長滯后的局面使房價不斷上漲。誘發了居民對房價持續上漲的心理預期，缺乏彈性的房地產市場又不斷兌現預期，使1998年以來消費性與投資性購房需求形成合力，產生了巨大的房地產需求，推動房價持續上漲，全國商品住宅銷售價格指數一路攀升(見下圖)。

從人口角度分析，由于嬰兒潮與計劃生育政策共同影響，我國人口紅利將在2013年左右迎來拐點，在此前后幾年，儲蓄率和投資率將會下降。房地產需求增長減緩，投資增速下滑，房地產市場價格漲幅減少并可能出現下降。而中國房地產市場拐點也將會提前于人口紅利拐點到來，房地產市場投資、銷售和價格均將面臨考驗。但中國的城鄉二元結構特點，使城市化進程未來20年仍會保持較快速度，從而使人口紅利存在結構性差異，城市特別是大城市依然可以繼續分享人口紅利，核心城市房地產市場不會大起大落，出現如日本似的房地產泡沫。總之，我國房地產發展放緩已不容置疑，拐點到來的確切時間有賴于市場與政策調控的共同作用。為保持房地產市場穩定，維護金融安全，促進國民經濟健康發展，建議關注以下幾個方面：

1.房地產市場是多變量函數，發展軌跡不會直線上升

過去10年我國房地產市場的超常發展是多種因素綜合作用的結果，房地產市場游走在突進和失衡之間，存在著較強的階段性特征。隨著國家各項調控政策的逐步落實和住房保障政策的建立健全，房地產市場的失衡會被不斷修正，制度轉變的邊際效應也在遞減，加之較嚴的信貸環境和日趨謹慎的購買與投資心理，房地產市場在連續近10年高速增長后，市場風險已累積較大，未來的發展軌跡不會是直線上升。由于未來房地產市場真實需求增長將減緩，因此對于房地產市場回落，宏觀調控應該把握好時機、力度和節奏，以穩定市場供求。

2.房地產市場發展與經濟發展的互動和背離將長期存在，應準確把握，避免市場大幅波動

房地產作為周期長、彈性小的基礎產業，與經濟發展既有互動推高的積極效應，又有相互放大下行風險的背離可能。日本經驗表明，居民在景氣周期對收入增長估計樂觀，導致容易接受過高的房價，助推資產價格泡沫的產生，社會可忍受的通脹水平會較高，相匹配的經濟潛在增長率也會提升，從而再催生新的收入增長預期，形成互動推高的循環。相反，如果居民預測景氣周期結束，還貸壓力增大，無力承受市場價格水平，則房地產價格必將下挫，并影響到經濟增長的潛在水平。為避免房地產市場大起大落，必須準確把握市場發展規律，正確引導消費者預期，讓消費者既不過度超前消費，也不對房價短期波動過度恐慌，保證市場穩健發展。

3.房地產市場發展對經濟的拉動作用將減弱，必須轉變經濟發展方式，促進消費增長

2013年前后，我國人口紅利出現拐點后，儲蓄率和投資率將會下降，制度轉變的推動作用也將減小，未來房地產市場發展必將減緩，對國民經濟的帶動作用也將減弱。但人口結構變化將促進消費增長，要順應和利用這一形勢，轉變經濟發展方式，尋找新的經濟增長點，推動消費模式改革，實現消費升級。

4.進一步消除障礙，繼續推進城市化，發揮其對房地產市場的積極作用

相比其他因素，城市化對未來房地產市場的影響更基本和長遠，因此要鞏固和推動城市化發展，進而發揮城市化對房地產市場的積極作用。

一方面，要改革城鄉隔離的戶籍制度，在保證農業生產穩定的前提下，為農村剩余勞動力轉移創造便利條件，通過吸引農村勞動人口到城市創造價值，使城市人口紅利優勢更加明顯，實現城鄉共同發展。

另一方面，要優化住宅供應結構，形成房地產市場的梯次消費模式，推動城市化中產生的潛在購房需求變為現實需求。通過嚴格區分居民自住購房需求與投機性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和貸款利率政策，促進普通商品住房的供給與銷售。要加強城鎮廉租住房制度建設，以財政預算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，為進城農民提供廉租住房。