房地產開發企業成本控制的措施

摘要：在全球金融危機的籠罩下，我國房地產企業競爭日益激烈，房地產開發企業為了確保企業的生存和發展，必須努力降低開發項目的成本，才能在競爭中取得成本優勢。因此做好房地產開發項目的成本管理工作是房地產企業經營管理工作的重點。

關鍵詞：房地產；成本控制；決策

目前國內房地產開發建設中仍然存在著能耗水平較高、生產率低下等許多突出的問題，如果房地產開發商再不注意項目的成本控制等問題，部分實力較差的企業將可能會被市場淹沒。因此下面從幾個方面對房地產開發企業成本控制的措施進行探討。

一、土地取得階段成本控制

房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓。拍賣出讓。據上海、廣州等9個城市房地產開發企業抽樣調查數據顯示，在房地產開發企業的總成本構成中，土地成本所占比例最高，為41.2％；土地成本占直接成本的比例為58.2％。從房地產開發企業的總支出角度分析，開發和銷售環節稅收占到了總支出的19.06％，土地成本占到了總支出的30.36％，開發企業的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42％。房地產開發企業要想以合理的價格獲得開發用土地，必須對招拍掛出讓方式及出讓程序進行分析、研究，抓住關鍵環節，對出讓地塊進行合理的價格預測，做到心中有數、有的放矢，還應在競買過程中采取相應的競買策略。常用的競買策略有以下凡種：(1)不平衡報價策略。開發商結合企業自身的優勢，揚長避短，使本企業的綜合評分達到最高。如發展商本身的建筑實力較強，對招標工程造價有較大的把握，可報以最短的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分，壓倒競爭對手。(2)高、低報價策略。若項目所要求的專業性和管理水平較高，潛在的競爭對手較少，可使用低報價策略，若項目的發展前景看好。競爭對手較多，則可使用高報價策略。(3)合縱連橫策略。房地產開發商出于競買的需要與互補之間的不足，避免惡性競爭，采用合縱連橫進行聯合投標。

二、投資決策階段成本控制

房地產投資具有高風險、高回報的特點，對房地產開發成本影響最大的因素就是決策。據統計，投資決策階段影響工程成本的程度最高，達到80％～90％。項目決策正確，意味著對項目建設做出科學的決斷，優選出最佳投資方案，使資源配置更加合理，才能合理地估算和確定開發成本。在投資方案實施過程中，才能有效的控制開發成本。一個錯誤的決策會帶來巨大的虧損甚至可以使一家企業倒閉。投資決策階段成本控制方法有：(1)市場調查。項目部第一項工作是市場調查。市場調查采取工作人員深入房地產市場進行調研就和發放調查問卷等多種方式。工作人員對正在開發的樓盤進行產品分析、客戶群分析、價格分析，了解市場購買狀況，主要的調查內容是涉及市場的購買力、住房銷售價格、住房的戶型、對環境的偏好以及目前市場的競爭情況等。(2)對調查資料進行分析總結。據市場調查的結果并結合公司近年來掌握的情況，經過分析研究以確定本項目的定位、戶型設置、成本構成與分配等重要指標。(3)提高投資估算的準確度。首先，應根據項目的使用要求、建設目標、建設規模、規劃技術條件等技術指標，組織項目前期工作組的相關人員對項目進行共同研究和提出初步投資建議；其次，在做工程設計前，可邀請受委托進行可行性研究編制的設計或咨詢單位參加編制項目建議書和投資估算，讓設計人員一開始就深入項目中，便于全面的、系統的、真實的收集好基礎資料。

三、設計階段的成本控制

設計環節的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。這個階段成本控制的措施有：(1)擇優選擇設計方案和設計單位。在選擇設計單位的時候，要引進競爭機制，采用多家競投，組織有關專家綜合評比。同時加強招標管理工作。積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的維護、綠化等均放在一起進行招標。既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。(2)實行限額設計。設計人員接到設計任務書后，應先將投資分解到各個專業，然后再分解到各單項工程和單位工程，作為設計造價控制目標。設計人員應注意三算對比控制，盡量避免設計變更，以保證投資限額不被輕易突破。(3)施工圖審查。一般在比較成熟的房地產公司，各個部門設置的都比較齊全。這時候就要召集工程部、預算部等相關部門進行集體會審，發揮集體的智慧。對于各個專業之間圖紙的矛盾盡早發現，盡早提請設計單位進行修改，提高設計質量，避免因圖紙設計考慮不周而帶來的額外成本支出。

四、施工階段成本控制

房地產開發項目施工階段的成本控制是非常復雜的。盡管在這一階段影響工程投資的比例大概只有10％左右，但是這一階段卻是資金大量投入的階段，如果不加強控制，就會產生投資失控，從而超過預期的目標成本，產生投資浪費。(1)加強現場簽證管理，杜絕不合理現象的產生。施工階段，現場可變因素多，必須加強現場簽證管理；同時，加強現場管理人員的業務培訓，提高其經濟管理工作的意識，加強職業道德教育，糾正行業不正之風。尤其加強對現場簽證的審核工作，不合理的簽證堅決廢除，做到合理公正，降低工程成本。(2)工程變更管理。工程建設周期長，受自然條件影響大，在施工過程中間如果出現了變更，應當盡快變更。工程變更后，要盡快的落實變更，對于變更所涉及的費用要進行及時的估算，以便在以后的工程成本動態控制中做到心里有數，防止超過目標成本。(3)正確應對工程索賠。正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。(4)從管理模式上著手，建立建設監理制。追求項目投資的有效控制按照監理規定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

五、竣工階段的成本控制

該階段是施工成本控制工作的最后階段，對保證工程質量，發揮投資效益，總結經驗教訓都有重要意義。只有符合竣工驗收依據的工程才能通過驗收，并使建設工程投資產生效益。如果通過驗收的工程仍然存在嚴重質量缺陷，或是未完工的工程被當作完工工程而驗收，投資者必然會投入巨額的維修費用進行維修和完善，這將會給投資者帶來巨大損失。(1)精心安排，干凈利落完成竣工掃尾工作，以防掃尾工作拖拉，戰線拉得過長，機械、設備無法轉移，而成本費用照常發往，從而使施工階段取得的經濟效益逐步流失。(2)嚴格工程計II作。工程計量是指根據設計文件及承包合同中關于工程計量的規定，項目監理機構及開發單位的工程師對承包商申報的已經完成工程的工程量進行的核驗。通過嚴格對己完的工程進行計量，對于不合格的工作和工程，工程師可以拒絕計量。工程計量是控制項目投資支出的關鍵環節，是約束承包商履行合同義務的手段。(3)定額套用和取費的審查。一般的項目可直接套用，少數項目需要換算。對直接套用單價的主要審查其有無錯套、高套。由于換算項目越來越多，所以，要加強換算子目的驗算審核。關于取費主要審查有無抬高取費基數，取費類別是否與招標文件和承包合同的要求一致。(4)施工材料移交。在竣工階段，竣工圖紙和文件的移交是一項十分重要的工作。竣工圖不僅是工程實施狀況的最終工程技術系統狀況的證明文件，而且是一份重要的歷史文件，對工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。一個竣工資料不齊備的工程，對以后的使用、修理、改建、加固，都將帶來很大的麻煩，造成人力、財力和物力的浪費。

總之，在新的經濟環境下，房地產企業開發成本將成為影響企業利潤高低的重要因素。如何以最低的成本在規定的時間內開發出能夠滿足市場需求、能夠打動消費者進行消費的房地產產品是房地產企業需要關注的重要問題。