我國房地產企業會計中存在的問題與對策探討

摘要：文章分析了房地產企業會計中存在的嚴重信息失真和偷漏稅嚴重兩大主要問題，討論了形成這兩大問題的具體原因，并在此基礎上提出了針對性對策建議。

關鍵詞：房地產企業；會計；問題；對策

一、問題背景

財政部于2006年2月15日發布了39項企業會計準則和48項注冊會計師審計準則，這標志著適應我國市場經濟發展、與國際慣例趨同的企業會計準則體系和注冊會計師審計準則體系的建立。為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，財政部根據《企業會計準則——基本準則》制定了《企業會計準則第3號——投資性房地產》(財政部，2006)。該準則共六章十九條，主要規范了投資性房地產的范圍、確認和計量、轉換和處置、以及相關信息的披露等內容。這其中引入公允價值對投資性房地產進行后續計量是一大亮點。那么，對于房地產企業而言，由于執行統一的會計準則。相關業務適用于不同的會計準則：(1)自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。對于自用房地產，應該適用固定資產會計準則。(2)作為存貨的房地產，這可以說是房地產開發企業的主營業務。它應該適用存貨準則。(3)房地產開發企業代建的房地產，應該適用建造合同準則。(4)投資性房地產的租金收入和售后租回，則適用于租賃準則。房地產企業會計是一個以貨幣為主要計量尺度，按公認標準對房地產交易進行確認、計量、記錄和報告，從而為利益相關者提供決策有用信息的經濟控制系統。它既包括投資性房地產會計，也包括規范房地產開發企業的相關會計規定。

二、房地產企業會計存在的問題及原因

1.會計信息失真問題

房地產企業會計核算的特點主要體現在開發成本的核算和銷售收入的確認兩個方面。我國房地產開發企業起步較晚，相關制度和法規還不健全，因此房地產開發企業在收入與費用的會計核算中還存在許多問題。這些問題導致了房地產企業會計信息嚴重失真。會計的確認與計量環節是形成“真實”會計信息的關鍵。如果這兩個環節出了問題，必將難保會計信息“客觀公允”。房地產企業會計信息失真的主要原因就在于收入與成本費用確認與計量環節上的不規范。首先是收入確認與計量問題。目前，房地產開發企業的收入確認依據有：《房地產開發管理辦法》、《房地產開發企業會計制度》和新企業會計準則。但是三者存在差異。在實際操作過程中，由于收入確認的規定不同，一些開發商以此作為操縱利潤的手段粉飾會計報表，誤導公眾和有關機構。因此，規范和統一房地產開發企業收入確認的原則和方法已成為當務之急。其次是成本費用確認與計量問題。房地產開發企業對借款費用進行正確的會計處理非常重要。當前，企業借款費用處理的主要依據有：我國財政部2001年頒布的《企業會計準則——借款費用》規定與2006年新頒布的《企業會計準則第17號——借款費用》(以下簡稱“新準則”)的規定存在一定差異。新準則中借款費用資本化的范圍不僅包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入的專門借款，而且包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用的一般借款。新舊準則的轉化與銜接還需要一段較長時期，這也決定了房地產企業會計收入與成本費用確認和計量問題難以統一，從而各企業有服務于企業特定目標的會計政策選擇動機并導致相應的經濟后果。

2.偷漏稅款現象嚴重

隨著我國市場經濟體制的逐步確立和住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，房地產業的社會需求及其在國家產業結構中的位置日漸突出。房地產行業已經成為拉動經濟發展的重要力量和新的稅源增長點。但由于種種原因房地產開發企業偷逃稅情況比較嚴重，已經成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點。首先，房地產企業偷漏稅的現狀。據統計，1998-2003年，我國房地產開發經營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為25％和17％，而與此密切相關的房地產稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4％左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經濟持續穩定增長，房地產業迅速崛起壯大不協調。由于房地產企業存在嚴重偷逃稅款問題，2005年初國家稅務總局下發了國稅發[2005]12號文件，將房地產行業連續五年定為全國稅收專項檢查的重點，這說明房地產行業偷逃稅問題的嚴重性。其次，房地產企業能夠偷逃稅收的原因分析。整體而言，房地產企業能夠偷逃稅收的原因包括主觀和客觀兩個方面。主觀方面來講，房地產企業為了在激烈的市場競爭中獲取高額利潤，增強自己的競爭力，有違法偷漏稅款的強烈沖動。客觀方而講，由于房地產企業會計制度很不完善，尤其是選擇收入和成本費用確認與計量方面存在的很大自由度。加之現性稅收制度存在的種種問題，這客觀上為房地產企業偷逃稅收留下了巨大空間。房地產業是現行稅制下繳納地方稅種最多的行業，涉及稅(費)種類多達十幾個，其中偷逃稅比例較高的稅種都集中在營業稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅等稅種上。另外，房地產開發企業具有較復雜的社會背景，為房地產開發企業偷逃稅提供了可能。由于房地產企業不僅能給地方政府帶來滾滾的財源，而且能為地方政府樹立良好的社會形象，在短期利益驅動下，地方政府或多或少地對房地產企業進行干預，無形中為房地產企業偷逃稅款充當了“保護傘”，嚴重損害了稅法的權威性和嚴肅性。

當然，會計信息失真和偷漏稅款這兩大房地產企業會計問題并不是割裂的，而是緊密聯系在一起的：一方面，偷漏稅款必然導致會計信息失真，因為各種稅款終究要在會計報表中直接或間接地予以反映出來，另一方面，會計信息失真的主要動因之一就是偷逃稅款。因此，治理會計信息失真和治理偷逃稅款應“雙管齊下”。

三、對房地產企業會計問題的對策和建議

1.會計信息失真的治理

最基本的思路是建立完善的房地產行業的會計規范體系。房地產行業在費用核算、成本結算、收入確認等方面都具有其特殊性，原《房地產行業會計制度》對房地產行業的會計核算的規定和要求，相對于現行的《企業會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國現行的《企業會計制度》和最新《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著中國大陸開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此我們認為，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。這些業務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎。在此基礎上需要：建立和完善房地產開發行業收入與成本費用確認準則指引-擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量；完善房地產開發企業(尤其是上市公司)公司治理結構；加強會計人員誠信和道德教育，提高會計人員職業判斷素質。

2.防范和治理房地產業偷逃稅的對策

為加大對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，國家稅務總局近年來連續出臺相關政策，如國稅發[2003]83號文《關于房地產開發企業所得稅問題的通知》、國稅發[2004]100號文《關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》和國稅發[2005]82號文《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》。這些文件明確規定加強房地產開發企業的稅收征管。各級地稅稽查部門也加緊了對房地產企業的專項檢查，但要根本上解決房地產行業偷逃稅問題，除加強稅收征管，加大查處力度外，關鍵是要加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。我們認為，現階段我們應對房地產企業偷逃稅款的主要措施是：將預售房制改革為現房銷售制；實行房地產開發產品和銷售的“工號”管理辦法，加強房地產開發整個過程的監控，從征管環節防止房地產業稅收流失；加強對房地產開發企業使用發票的管理，統一房地產企業的會計報表；全面實施房地產稅收一體化征管，建立房地產業各稅種的稅源控管；改革和完善房地產稅制，從源頭上堵住房地產企業的偷逃稅漏洞。