淺議“物業稅”

摘要：目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。我國擬開征的物業稅是一種財產稅，筆者認為，不動產稅或房地產稅要更加確切一些。一般是以土地和土地改良物的評估價值為計稅依據并由地方政府征收的一種稅。這是效率極高的稅種之一，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，這種差異是由物業稅的極端特殊性所決定的?，F在開征“物業稅”條件還不成熟。從制度本身來看，物業稅的稅種與稅率設計、征收范圍和稅收歸屬等問題也都需要研究解決。我國應結合自身的特點，同時參考其他國家的現行制度，建立和不斷完善適合本國或本地區的不動產稅收政策。

關鍵詞：物業稅；房地產；財產稅；制度

目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。盡管名稱不同，這部分稅收是國家財政穩定而重要的來源。

我國政府也在逐步推進物業稅改革，從現有的資料來看，我國物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。我國政府提出的“物業稅”從一開始，就引發了社會各界不小的爭論，其中不乏對物業稅的誤解。有必要先明確物業稅的概念。

一、“物業稅”的概念

一般來講，“物業”是指房地產及其附屬物。物業稅是對房地產征收的一種稅，此概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地產稅或不動產稅，屬于財產稅，但在香港僅僅對有租金收入的經營性房地產征收物業稅。目前，在我國內地，對出租房地產的租金收入也是要征收房產稅或城市房地產稅的。但真正要使用“物業稅”一詞來整合與不動產相關稅費，還值得商榷。

從稅種屬性和國際實踐來看，物業稅、房地產稅或不動產稅本無太大的區別，但在我國若采用物業稅的概念，筆者認為有不妥之處：一是在香港稅制中，物業稅征收范圍較窄，而國外則囊括了各類經營性和非經營性房地產，更類似于我國內地的房產(城市房地產)稅和城鎮土地使用稅，若使用名稱相同、內容不同的物業稅概念容易產生歧異。二是物業稅易與物業費混為一談，容易引起百姓對“物業”既收費、又征稅的誤解和反感。三是近十多年來，我國財稅部門在對房地產稅制的研究中，大多采用房地產稅這一概念。因此，采用房地產稅而不是物業稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。

與國際上所稱的房地產稅或不動產稅相對應，“物業稅”應當屬于上述房地產稅收的狹義概念。筆者認為，不動產稅或房地產稅要更加確切一些。在此基礎上，我們接下來簡要回顧一下有關“物業稅”的進展情況。

二、“物業稅”的獨特屬性

我國擬開征的物業稅是一種財產稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評估價值為計稅依據并由地方政府征收的一種稅。這是效率極高的稅種之一，因為課稅對象十分明確。對這樣無彈性征稅對象征收的稅種所導致的超額稅收損失很小。但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，這種差異是由物業稅的極端特殊性所決定的。

首先，這種稅的課稅對象不易移動，難以規避和轉嫁，是一個非常透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管從理論上分析，物業稅導致的超額稅收負擔很小，對經濟扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個稅是對自己財富存量征收，稅源與征稅對象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒有任何與之相關收入的情況下直接付出的。

其次，該稅的計稅依據是一般房地產的評估價值，主觀性較大。對于物業稅的計稅依據，世界各國推崇的是房產的市場價值，但是對于房產交易不頻繁的區域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場價值難以準確得到，在此情況下稅務機關一般采用房產的評估價值作為計稅依據。這對于納稅人來說很難接受，好像是一個憑空降下的價值，納稅人視之主觀隨意性很大。

再次，物業稅會導致區域間不公平加劇，這是物業稅的內在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設計中的物業稅應該是歸于地方政府，準確地說應該歸屬于縣級政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務的成本，理論上應該歸屬區域越小效果越好，區域增大將會增加區域內公眾社會福利的損失，基于我國目前實際，歸屬到縣區級政府已是極限。但是我國區域經濟發展很不平衡，必將導致物業稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴物業稅的行為將陷入這樣一種惡性循環：貧窮轄區稅基不大，要提供公共服務，就需提高物業稅稅率，致使房產價值下降，吸引投資的競爭力下降，資本流出本轄區，導致更加貧窮。富裕轄區恰恰相反，物業稅稅率可以設定到最低，在提供優質公共服務的同時又能吸引資本的進入，進一步加大區域間的經濟發展差距。

每個國家或地區都尤其自身的特點，需要建立和不斷完善適合本國或本地區的不動產稅收政策，或許其他國家的現行制度能為我國政府的相關決策提供參考。

三、其他國家或地區的現行制度

在美國，同類稅種被稱為財產稅，是地方政府財政收入的主要來源。稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1％到3％。在加拿大，政府對100％的物業征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。

在日本，同類稅種則被稱為固定資產稅，不僅一般意義上的房地產，企業擁有的廠房設備等固定資產也都是課稅對象。固定資產稅的標準稅率為14％。

在香港，如果房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收，稅率為15％。

新加坡，對所有房產征收，自住房產的物業稅率是4％，其他類型的房產的物業稅率是10％。在新西蘭和澳大利亞，不動產稅則是政府根據房屋的占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3％到1％征收。

奧地利征收不動產稅，房產持有人每年根據評估價值的1％繳納不動產稅。如果土地沒有建造房屋，土地持有人根據土地的評估價值再繳納1％不動產稅。這意味著未開發土地實際需要繳納2％的稅。

在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。持有不動產者，每年按3％的公平市場價值(fair market value)納稅。公司將自己房產裝修后出租，按稅基的84％繳納15％-30％營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16％的公司所付出租金。

四、開征“物業稅”條件不成熟

與上述國家的現行制度而言，我國又有自身的特殊性。一個重要的前提是中國特殊的土地制度。從理論上說，“物業稅”是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護，然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。物業稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。

普遍開征物業稅需要多方面條件。要根據房地產評估值進行征稅，其中房地產評估體系的建立和房籍管理體系的健全需要相當長的一段時間?，F在有關部門對居民房產情況的掌握還不充分，房地產的評估工作也還未確定由哪個部門來做，各方面的條件并不成熟。

如果要按照擁有所有房產的市場價值征稅，就需要由評估機構來對房地產的價值進行評估，評估機構的公信力和資質需要提高。房籍管理體系的建立取決于房屋普查工作的進度，兩三年內可能完成，還得看相關部門的執行力度。另外，改變居民的觀念也需要時間，畢竟新中國成立以來還沒有過對居民財產征稅的先例。

目前困擾決策層無法出臺物業稅的難點，在于到底要不要把成為房價重要組成部分土地出讓金包括進去。雖然土地出讓金由費改稅是大勢所趨，也是合理的，但財權上移事權下移造成地方政府財政緊張已經是不爭的事實。涉及到矛盾重重的相關政府部門利益，因此操作起來難度相當大，即使包括進去，也將有一個相當長的過渡時期。

從制度本身來看，物業稅的稅種與稅率設計、征收范圍和稅收歸屬等問題也都需要研究解決。中國地區差異很大，發達地區和欠發達地區經濟發展水平不一樣，如果搞一個全國一刀切的標準，很可能會對有的地區合適而有的地區卻很不合適。在規范的“物業稅”模式下，房地產業的稅收征收環節后移，購房價格會相對便宜，業主購房之后，每年再繳納相應的稅金。這樣一方面可以降低房價，另一方面還可以為地方政府提供連續、穩定的稅源。但如果將房地產開發和交易環節的稅費轉入物業稅，對所有的房地產一律按新稅法收稅，也就意味著對原來已經承擔了高額費用的誤房者進行了重復計征。如何從土地批租制向“物業稅”模式轉變，有很多繁瑣的問題需要解決。