我國保險資金投資不動產及前景分析

摘要：2009年10月1日實施的《中華人民共和國保險法》允許保險資金投資不動產，拓寬了我國保險資金的運用渠道，同時也為我國保險業帶來新的挑戰。在正確理解我國保險資金投資不動產的范圍的基礎上，充分借鑒發達國家不動產投資的經驗和教訓。實現我國保險業在不動產投資領域健康、良性的發展。

關鍵詞：保險資金 投資 不動產

一、引言

新《中華人民共和國保險法》(本文簡稱《保險法》)已于2009年10月1日正式實施，其中第106條規定了保險公司資金的運用形式，在原《保險法》的基礎上，進一步拓寬了保險資金的運用渠道，明確規定保險資金可以“投資不動產”。隨著這一規定的出臺，諸多媒體爭相報道，認為將有近千億元保險資金進入樓市，這對房地產行業是個重大利好：更有媒體紛紛預測保險資金對房地產市場的沖擊和對房價的影響。而實際上，《保險法》關于這一條款修訂的初衷只是要拓寬我國保險資金的投資渠道，增加投資收益，而不是鼓勵保險資金去炒房地產。但是。從目前大家對此事的關注看。顯然已經誤讀了《保險法》的立法用意，公眾的注意力集中到了保險資金炒房地產這個讓人憂慮的話題，這和《保險法》的立法初衷相悖。

二、對保險資金投資不動產的正確理解

公眾對保險資金“投資不動產”的誤解主要是由于對“不動產”的范圍界定不清。保險資金投資不動產并非僅僅指對房地產的投資。它主要包括房地產和基礎設施兩類。并且，在2009年第一季度保監會的新聞發布會上，保監會新聞發言人明確表示，保險機構投資不動產主要是購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體、商業物業等，保險機構不能直接參與房地產開發，更不允許直接進入樓市炒樓：對于保險資金投資不動產的正式啟動。還要等與之相配套的《保險資金投資不動產試點管理辦法》的正式出臺，之后才會逐步放開。

此外，從國際經驗來看。在我國保監會明確的四個不動產投資領域中，商業物業是保險公司最為關注的不動產投資形態。這是因為對比于個人住宅市場，商業物業主要針對企業等機構客戶，一般規模較大。出租和出售均是以棟或層為單位，管理相對集中。因此，對于資金量大的保險資金來說。投資商業物業更為適合。另外，商業物業投資回報率較為穩定，一般較銀行存款、國債的回報率高，年收益率均在7％－8％之間，再加上回報周期長，這更加符合保險資金的投資定位。由此看來，我國保險資金對不動產的投資，也會主要以商業物業為主，不會沖擊或增溫房地產市場，特別是個人住宅市場。

三、保險資金投資不動產的積極意義

(一)拓寬了保險資金利潤來源

承保利潤和投資收益是保險業利潤的兩大主要來源，而保險資金投資方式單一和投資渠道狹窄一直是制約我國保險資金運用的突出問題。由于投資渠道所限。目前國內保險公司的投資收益一直在3％－4％左右徘徊。而據國外統計資料顯示，只有當保險公司的資金年收益率在7％以上時，其經營才能進入良性發展軌道。因此，拓寬保險資金的投資范圍，開發收益率高的投資品種或渠道，是國內保險業的重要工作。從國外經驗來看，不動產的投資收益雖遜于普通股，但比銀行存款和國債的回報率高，可見，新《保險法》允許保險資金投資不動產，恰恰適應了提高保險投資收益率的需求，不僅豐富了保險資金的利潤來源，也為我國保險業早日和國際接軌奠定了基礎。

(二)是資產負債匹配的一個重要途徑

資產負債管理理論要求保險資金通過多種手段匹配，滿足安全性、流動性、盈利性三者的均衡。從目前來看，保險企業在總體上還缺乏與其負債相匹配的資產，在我國現有的投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產投資由于現金流比較穩定，適合作為中長期投資品種，有利于進一步優化保險資產負債匹配、促進保險公司建立有效的投資組合，平滑投資收益，因此，可以成為一種匹配長期負債的新選擇。

(三)是對沖通脹的重要手段之一

目前我國保險資金投資的平均收益率在4％左右，這種收益水平較低，無法抵消通貨膨脹的影響。一般來說，投資大宗商品、房地產、基礎設施年收益率可達7％－8％之間，可以有效對沖通貨膨脹。因此，在通脹預期上升的環境下，保險資金投資自用辦公樓、廉租房、養老實體、商業物業等實物資產，不失為是對沖通脹的一種可行手段。

綜上所述，可以看到不動產投資對優化保險資產配置有著積極影響，對保險企業分散風險、改善資產組合收益都具有十分積極的意義。但我們也要清醒認識到，投資渠道拓寬也意味著保險公司資金風險的增加，即不動產投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風險，因此，監管部門應嚴格規定保險資產在不動產投資方面的配置比例。以促進我國保險業良性發展。

四、從發達國家經驗看我國不動產投資的發展趨勢

新《保險法》允許我國保險資金投資不動產，這無疑給正在尋求更好投資效益的險資帶來了新的希望和機會。但我們也應清醒的意識到，對于不動產這一全新的投資領域，機遇與風險并存，我們只有在借鑒國外保險資金不動產投資經驗的基礎上，吸取教訓，才能實現我國保險業健康、良性的發展。

(一)發達國家經驗

從國際經驗來看，保險資金投資的多樣化是總的發展趨勢，各發達國家均采用包括債券、股票、抵押貸款、不動產在內的多種投資方式，從而穩定了保險公司的經營，進一步為保險業的發展提供了廣闊的空間，由此看來。我國允許保險資金投資不動產也是大勢所趨。

由于保險公司的償付能力關系到眾多被保險人的長期權益。因此即使是在發達的市場經濟國家。保險公司的資金運用也要受到保險監管部門的限制。表一給出了部分國家規定的不動產投資的比例上限。可以看出，在美、德、日、韓等國家，保險公司投資于不動產的比例上限均不高于20％，且美國和德國僅為10％。各國對不動產投資比例上限的嚴格規定，在保證保險投資渠道多樣化的前提下，也很好地保證了保險資金運用的安全性。

各國保險公司在進行投資時，可根據自身的特點和需要選擇投資渠道和資金的組合方式，在法律規定的范圍內調整各方式的投資比例，以保證保險資金投資的安全性、流動性、收益性的原則。表2和表3分別給出了美國壽險公司、歐洲保險公司和日本壽險公司的保險資金對不動產的投資比例在不同年度的變化情況。由表中數據可以看出。美國壽險資金投資于不動產的比例逐年下降，從1992年的3.04％降至2007年的0.69％同樣，2002年瑞士再保險公司研究報告也顯示，歐洲保險公司用于不動產投資的保險資金比例也從1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本壽險公司投資于不動產的資產占總投資資產的比重從也1983年的6.1％降至3.3％。可見，在實務中，不論是美國、歐洲國家還是日本，保險公司對不動產的投資比例不但遠沒有達到表1所示的政府監管部門規定的投資上限，并且從總體來看，若干年來發達國家保險公司對不動產的投資都在呈明顯的下降趨勢。

發達國家投資不動產的資產比例較低并逐步下降可能是由兩個方面的原因導致的：其一是不動產投資的周期長，投資額巨大，退出機制上受到制約，變現能力較差，導致資金具有一定流動性風險：其二保險資金投資于不動產的投資收益要低于股票等渠道的投資收益，導致發達國家的保險公司一般是通過購買和持有更多的債券和股票，對不動產的直接投資需求反而降低；其三是在20世紀80年代，歐美國家監管當局都出臺了一些新的監管規則，在一定程度上抑制了保險公司對不動產的需求：其四是保險業與不動產的產業性質差距較大，保險和地產經營問存在較大的跨行業管理難度，因而風險較大。

(二)我國保險資金投資不動產發展趨勢

對于《保險法》增加的保險資金投資不動產這一新渠道，目前，國內保險業都表現了極大的熱情。可以推斷，一旦《保險資金投資不動產試點管理辦法》正式出臺。各保險公司在投資不動產領域的競爭將會異常激烈。根據發達國家保險資金不動產投資的發展歷程，可以合理預測我國保險資金在今后不動產領域投資的發展趨勢：在不動產投資的初期，我國保險公司將會表現出極大的熱情，對不動產投資的收益期望值較高，而對其投資風險會估計不足，導致在投資初期不動產投資的比例可能會較大；而隨著時間的推移，各保險公司在發現不動產投資的實際收益遠低于預期而投資風險卻高于預期的情況下。對于不動產投資的熱情就會逐漸趨于理性，從而適應市場形勢，在未來若干年逐漸降低對不動產的投資比例。即我國保險資金投資于不動產的比例也會呈逐漸下降的趨勢。