大陸樓市漲勢不可擋?

地王又出山樓市何以堪

樓市又一次成為大陸「兩會」期間的熱點問題。雖然遏制房價、讓房價合理化的呼聲不絕於耳，可是在「兩會」結束的第一天，北京新出現的「叁地王」就給了樓市降溫的幻想當頭一棒。大陸樓市如何走向?是總理的話算數還是總經理的話算數?

2010年3月15日，「兩會」結束的第一天，在各界對高房價的一片討伐聲中，北京土地市場又涌現出新的地王。「兩會」期間，超過50%的提案、超過70%的代表委員反映的針對高房價的呼吁，在地王面前突然失聲。

央企「兇猛」拿地

新地王價格「離奇」

3月15日，北京六地塊集中入市。在上午的競拍中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元(人民幣，下同)/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價，刷新北京市土地成交紀錄，成為新的「單價地王」和「總價地王」。 但僅僅6個小時以后，「單價地王」就被下午競價的東升鄉薊門橋地塊奪走，該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。

上述獲得「地王」稱號的叁地塊均由央企競得。由此可見，央企頻拿地王的腳步并未停止。在這次競拍中，可謂有央企背景的名企云集，中鐵、中糧、中建這樣的中字頭企業比比皆是。更值得注意的是，中國煙草集團、中國兵器集團這樣的非房地產主業企業都出現在競價現場。對此，有業內人士表示，這只能說明房地產行業的利潤太可觀了，在高房價的推動下，房地產行業的「吸血功能」再度強化。

對於競拍結果，SOHO中國董事局主席潘石屹表示，他對大望京地塊做了測算，結論是，銷售單價4.5萬元/平方米，才可以有10%的利潤。有預測估計，雖然目前只是地塊競拍，但是必定會帶動周邊房價在近期內提升。管中窺豹，略見一斑。北京新地王的突現似乎也彰顯出大陸房價將會普漲的「蝴蝶效應」，這也為國家調控房價的決心增加了更大挑戰。

供應上升需求下降

樓市泡沫顯現

由於之前受到春節影響，大陸各地樓市成交量普遍陷入低迷的寒冬狀態。隨著元宵節過去，各地開發商也率先行動，試圖打造樓市的春天。樓市資訊顯示，上海樓盤3月開盤的數量已達40個，與前兩月相比，呈現井噴之勢。一位代理機構的負責人表示，代理公司與開發商方面商議達成一致，「不能苦等市場自動轉暖，必須主動出擊」。

不過雖然開發商已經實行「破冰之舉」，但是消費者卻并不買帳。

從最新的資料看，2009年12月至2010年2月，商品房銷量同比增速逐步回落、房價環比漲幅也在逐步回落，購房需求的觀望氛圍日漸濃厚。從需求面上看，在經歷了2009年房價大幅上漲以及優惠性貸款購房政策的終結，住房需求的實際購買力呈逐步下降趨勢，這必將影響到需求的釋放。而從供給方面，2009年下半年商品房開工面積大幅增長，預計這部分供給將於2010年第二季度進入市場。而隨著目前開發商品頻頻「開春破寒冰」的舉動，預計市場供給量將持續增加。長城證券指出，3~5月是觀測2010年樓市人氣的重要時間視窗，預計成交量同比下降概率較大，一線城市降幅在20%~30%，二線城市降幅在10%~15%。

消費者對房價上漲的悲觀估計似乎永無止境。那麼如今的高房價中是否存在泡沫呢?

SOHO中國董事長潘石屹認為，目前大陸一線城市房地產市場已經出現泡沫。他指出，房地產行業集中了全社會大量的資金，這是不健康的。而全國人大財經委副主任委員尹中卿也表示，「房地產市場過快的飆升，表明樓市出現泡沫已是不爭的事實。」

樓市泡沫如何解

「群眾的心情我非常理解，我也知道所謂『蝸居』的滋味。」國務院總理溫家寶在「兩會」前夕坦言。但是儘管「國N條」不斷推陳出新，對樓市和房價的控制卻依然是杯水車薪。

全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康提議說，應抓緊研究制定在大陸開徵物業稅的方案，并建議將稅的名稱表述為「房地產稅」。他認為，開徵房地產稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩定的支柱稅源。同時，在供需雙方行為合理化導向上形成一種約束，進行再分配調劑。

山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海建議，建立房地產社會監督委員會，加大對房地產市場的監管力度。他指出，房地產社會監督委員會的監管內容應包括對房地產開發市場、土地市場的監管;加強對市場監測分析和督促檢查，配合主管部門查處內部認購、哄抬房價等擾亂市場秩序違規的行為等。

「且調且漲，越調越漲。」這是大陸樓市面臨的現實困境。很多聲音認為，「兩會」期間的民意民怨或許會促進更多遏制房價政策的提出。只是，在經濟形勢整體流動性充裕、通貨膨脹和人民幣升值預期等因素影響下，無論政府政策「劍指何方」，大陸樓市恐怕也很難有較大幅度的調整。