房地產融資轉向信托

目前，國家相關部門進一步加強了房地產市場調控，中國人民銀行近期提高存款準備金率。收緊資金；銀監(jiān)會表示對于房地產開發(fā)貸款實行綜合的授信。多家商業(yè)銀行對于房地產資金需求也進行嚴格控制。這些措施使得房地產開發(fā)商通過銀行融資越來越困難。許多中小房地產商見從銀行融資無望，便轉向了信托融資。而前不久，央行工作會議指出，要加快開展房地產投資信托基金(REITs)試點工作，使得房地產投資信托基金再度成為市場關注的焦點。許多專家和市場人士在接受記者采訪時也表示，在未來的一段時間內，信托公司將成為許多房地產企業(yè)重要的融資服務提供商。

信托助力房地產融資

目前，許多房地產企業(yè)將融資目光轉向了信托公司。中誠信托有限責任公司首席經濟學家許均華日前在接受記者采訪時指出，房地產信托一直是信托公司的重要業(yè)務，支撐著信托公司的經營業(yè)績。目前，中誠信托為北京市房地產提供的資金達到200億元，受支持的房地產企業(yè)達到50至60家。

“政府進行宏觀調控，好的房地產也受到影響，它也需要資金支撐，信托對房地產資金需求是一個補缺作用。”許均華說，信托可以平滑宏觀調控對房地產的影響，對就業(yè)，對產業(yè)的帶動，對地方稅收，都是很重要的。

從北京看，中誠信托以支持中小房地產商為主，一些中小的房地產企業(yè)有好的項目，但是由于缺資金，特別是缺銀行信貸方面的支持，這些中小房地產公司會找到信托公司。目前，中誠信托在北京支持的房地產企業(yè)以住宅項目為主。 許均華說，在選擇房地產公司時，中誠信托公司一是考慮房地產公司項目的法律文件是否齊全，二是房地產公司自己有沒有資金投入，三是房地產公司如何保證信托公司信托資金的安全。一般情況下，投入不會超過項目資金的40％。 北京唐古拉投資管理有限公司董事副總裁譚吳楠日前在接受記者采記時說，“信托公司之所以會對房地產企業(yè)情有獨鐘，是因為房地產看得見，摸得著，收益是最有保障的。”

譚吳楠說，目前，一些信托公司的房地產項目收益已經突破30％，即使是一些相對保守或者稱穩(wěn)健的信托公司，因為介入的房地產項目相對成熟、風險較小，其收益要求也達到了20％以上。

“在高收益的同時，房地產項目的另外一些特點也是其吸引信托公司的重要原因。這些要件中首要的是風險相對可控。”譚吳楠說。

因為目前國家對銀行信貸資金進入房地產行業(yè)的限制，建設用地許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等到四證齊全是銀行介入房地產項目所必需的硬件要求，因此在房地產的融資接力中，信托公司扮演的是銀行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招標之前就可進入，幫助房地產商解決拿地資金，在地產商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進入房地產項目，替換出信托資金。以這樣的方式進入的房地產項目，即使拿不到地，也不影響信托資金的安全；信托資金進入后地產商拿到了地但銀行資金沒有跟上，那么信托資金還有土地作為質押，與其他抵押品比較，土地的變現(xiàn)能力更強，即使出現(xiàn)了風險，信托資金也更容易退出。在期限方面，信托資金的使用一般不超過一年，而這個期限也恰好與信托資金的期限要求相匹配。

另外，房地產企業(yè)把房地產資產或收益權抵押給信托公司，一般是3折。這也使得房地產類信托比較安全。譚昊楠說，曾經給一家房地產企業(yè)做了一個信托計劃。該房地產的在建項目進行了一半，沒有資金了，企業(yè)在建工程也抵押給了銀行，沒有用于抵押的資產了。但是這個房地產建的是商業(yè)項目，于是譚吳楠以這個房地產企業(yè)的商業(yè)項目未來租金收益做抵押進行信托，購買商業(yè)項目的未來10年租金收益，價值是10億，信托公司給房地產商打3折，以3億元買下他們未來10年收益權。該房地產商用其中的2億償還銀行，剩下的1億元使他們走出了資金困境。

國巨投資基金管理有限公司董事長兼首席經濟學家孫飛在接受記者采訪時認為，中小房地產企業(yè)尋求信托融資比大的房地產企業(yè)更迫切一些。值得關注的是，以往房地產信托模式比較簡單，主要是對某個房地產開發(fā)項目進行信托貸款，但現(xiàn)在一些房地產信托越來越表現(xiàn)出類基金化操作的模式。這些舉動都表明信托機構正在積極行動，試圖在房地產領域擁有更多話語權。

孫飛認為，日前“國十一條”中提出要加強房地產信貸風險管理、進一步完善房地產信貸風險管理制度，這一政策對中小房地產企業(yè)影響較大，從證監(jiān)會和國土部的相關政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴格。房地產企業(yè)可能又將面臨資金之渴，融資的重擔或將落在信托身上。

REITs或或將推出

前不久結束的中國人民銀行工作會議指出，要不斷提高金融市場的廣度和深度，開展房地產投資信托基金(REITs)試點有關工作。這使得房地產投資信托基金再度成為市場關注的焦點。孫飛在接受記者采訪時認為，房地產投資信托基金早就該試點了，這可以促進房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

孫飛說，相對于銀行貸款、私募、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產融資。REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs主要是進行長期穩(wěn)定的價值投資，而商業(yè)地產運作周期比較長。標準意義的REITs都是公募基金，解決REITs在資本市場上市問題是關鍵性的一步。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上探索，各種情況表明，我國國內環(huán)境基本具備REITs的發(fā)展條件，商業(yè)地產對REITs的迫切需求也在不斷增長。

中國不動產研究中心的相關負責人告訴記者，目前，北京、天津、上海三地的REITs試點工作正在進行。2009年8月REITs試點研討會在上海舉行，會議承辦單位上海浦東新區(qū)金融服務辦公室匯報的REITs三大方案顯示，債權性方案設計已經成熟，而股權性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51％的控股權，海通證券將是首家試點券商，2009年11月份上海的REITs試點已經進入實際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時，央行、證監(jiān)會分別牽頭的REITs在2010年同時有望在北京、天津、深圳同步推出。而業(yè)內人士認為，從當前情況看，國內首只股權REITs預計將在2010年一季度上市，債權REITs將在股權RElTs前出臺。

孫飛說，央行版的房地產投資信托基金主要在銀行間市場，操作難度小，可行性更強。證監(jiān)會版的房地產投資信托基金因為在股票市場進行披露，需要出臺相關的管理辦法和信息披露，推出的時間會晚一些。

“REITs可以打通房地產行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場，促進商業(yè)地產發(fā)展。現(xiàn)在房地產商對此政策已經準備好了，就看政府相關部門如何實施了。”孫飛說。

北京富華園房地產開發(fā)有限公司副總經理鄭曼夏也向記者表示，REITs的出臺是房地產金融放開的第一步，也是極其重要的一步。發(fā)展房地產金融項目也將推動房地產企業(yè)健康平穩(wěn)快速發(fā)展。