政策“突襲”地產(chǎn)調(diào)整將至

從2009年12月底開始，政府不斷釋放出調(diào)整房地產(chǎn)政策的信號(hào)，讓人們感覺距離“居者有其屋”的日子已經(jīng)越來越近了：首先是財(cái)政部等五部委表示，將提高土地出讓金的首付比例至50％。緊接著又傳出銀行二套房首付比例提高至五成。這個(gè)信息也間接顯示出銀行對(duì)于明年房價(jià)走勢(shì)并不樂觀。

2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)；隨后的1月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)六部門聯(lián)袂出動(dòng)，介紹“國十一條”；1月13日晚，央行在其官方網(wǎng)站上對(duì)外公布：從1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行自2008年6月份以來再度動(dòng)用這一緊縮型貨幣工具。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在接受記者采訪時(shí)表示，近期針對(duì)房地產(chǎn)市場的系列政策的出臺(tái)表明：房地產(chǎn)調(diào)整的信號(hào)已經(jīng)充分釋放出來了。

抑制投機(jī)，改善民生

國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示，房地產(chǎn)作為消費(fèi)品，其基本面定價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)有二：第一，10～15年的租金回報(bào)率；第二，25％～30％的家庭可支配收入。按照這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中國的樓市泡沫已經(jīng)非常高了。

2009年第一季度，易居房地產(chǎn)研究院曾經(jīng)對(duì)北京、上海、杭州等7個(gè)城市的普通商品住宅租金回報(bào)率的抽樣調(diào)查顯示：除北京之外均小于4％，低于中國香港和法國的水平，其中上海和杭州兩市低于3％。換句話說，北京的租金回報(bào)率是25年收回資金，上海、杭州則需要35年以上。專家分析，如果考慮到2009年下半年這些城市的房價(jià)瘋漲，租金回報(bào)率就更低了，北京是30-35年，上海和杭州需要40-45年。如此看來，租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于國內(nèi)3-5年的存款利率(3.33％-3.60％)。尤其是近幾年來，房價(jià)瘋漲，如今靠工資買房已經(jīng)是工薪階層難圓的夢(mèng)想。從房地產(chǎn)作為消費(fèi)品定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)看，中國的樓市泡沫已經(jīng)是客觀存在的事實(shí)。

投資性需求被認(rèn)為是2009年房價(jià)暴漲的主要推手。而隨著“國十一條”和多項(xiàng)政策出臺(tái)后，聶梅生認(rèn)為這種態(tài)勢(shì)今年可能發(fā)生轉(zhuǎn)變：本次調(diào)控嚴(yán)格住房購房貸款管理，二套房首付不低于40％，利率嚴(yán)格按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，值得注意的是，并未提改善性住房。如此這般，將首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，對(duì)非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。體現(xiàn)“有保有壓，區(qū)別對(duì)待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。

聶梅生將“國十一條”歸納為“綜合性、針對(duì)性、可操作性”。記者發(fā)現(xiàn)，“國十一條”政策方向與去年十二月以來所有調(diào)控樓市的方向一脈相承，是對(duì)最近一段時(shí)間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化，其主要內(nèi)容是抑制投機(jī)，改善民生。

在多項(xiàng)“新的內(nèi)容”中，關(guān)于防范“熱錢”的提出受到不少市場人士關(guān)注。新政出臺(tái)前，在某房地產(chǎn)論壇上，記者接觸到去年年底剛剛進(jìn)入住宅市場的某美國房地產(chǎn)基金北京地區(qū)負(fù)責(zé)人。該公司進(jìn)入中國已經(jīng)多個(gè)年頭，以前以做商業(yè)地產(chǎn)為主，“在美國，做住宅是賺不到錢的”，而中國住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)的巨大反差使他們終于決定改弦更張，將更多的資金投入到住宅市場。當(dāng)前他們需要的是那種拿到地塊尚未開建或者因資金短缺停止建設(shè)的項(xiàng)目，尤其是亞奧商圈周邊地段，有多少要多少，“資金不是問題”。

如這家美國公司這樣的熱錢還有很多。以去年三季度為例，去年三季度共有500億美金涌入中國，據(jù)分析人士認(rèn)為，這500億美元大部分是熱錢，其涌入中國的目的很明確：通過投資資產(chǎn)和股權(quán)獲益，而且多是短線操作，其中股市和樓市是熱錢涌入的主要領(lǐng)域。在熱錢涌入勢(shì)頭依然較強(qiáng)的預(yù)期下，防范風(fēng)險(xiǎn)與加強(qiáng)監(jiān)管則成為政策的指向所在。此次“國十一條”的第五條提出，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外熱錢沖擊我國市場。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員區(qū)瑞明認(rèn)為，加強(qiáng)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外熱錢沖擊我國市場，其實(shí)質(zhì)是抑制商品房過度消費(fèi)，打擊投資和投機(jī)性需求。

可見，不管是防范熱錢的沖擊，還是“二套房首付不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，以及針對(duì)土地出讓出臺(tái)的綜合性政策(比如規(guī)定土地價(jià)值不光以人民幣來衡量，還需要更多的指標(biāo))其實(shí)都是從資金層面、需求層面加以監(jiān)督和嚴(yán)格控制。在此次“國十一條”中，除了前述以外，還提到“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。”對(duì)此專家認(rèn)為，中央抑制過多資金流入商品房開發(fā)領(lǐng)域的意圖十分明顯。

著名地產(chǎn)商潘石屹在其博客上發(fā)表了對(duì)“國十一條”的看法。他指出，國十一條不止是第二套房首付不低于40％，其實(shí)是一份很全面的文件，共有11條，其中提出的增加普通住宅用地供應(yīng)，在他的印象中是第一次。“對(duì)中低收入家庭而言，廉租房比經(jīng)濟(jì)適用房更現(xiàn)實(shí)。”

中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮認(rèn)為，中國房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題，但就“居住”而言有4個(gè)問題：首先是解決所有人的住房問題，這是一項(xiàng)長期住房保障制度，比如“國十一條”中規(guī)定：到2012年要解決1540萬套保障性住宅，“這一事件與房價(jià)無關(guān)”；第二是要解決城鎮(zhèn)居民從脫困期向改善期的過渡。陳淮表示，1999年一2008年共有80億平米城鎮(zhèn)住宅，7000萬套，一方面表現(xiàn)了住房巨大進(jìn)步和飛速規(guī)模，另一方面也說明每100戶需改善住房的居民，只有3-4戶得到了改善；第三是享受性住房；第四是奢侈型需求，這幾種需求的全部解決，“并非高房價(jià)所能解決的。”

陳淮談到，“國十一條”加大了夾心層的住房支持力度，對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，尤其是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等五類住房的供給，確保五類住房的用地供應(yīng)，這將使地產(chǎn)逐漸回歸本色。他非常看好培育租賃市場，“國家應(yīng)該大力培育租賃市場，本著節(jié)約資源的原則，分清保障、改善、享受型住房需求，加之以必要的調(diào)節(jié)手段，在不增加中的家庭住房支出負(fù)擔(dān)的前提下，很好地改善住房需求。

“北京的公共租賃房推出就非常好，值得其他地方借鑒和學(xué)習(xí)。”

成交量減少房價(jià)或?qū)⑺蓜?dòng)

毫無疑問，政策在動(dòng)真格了，那么，高房價(jià)真的會(huì)在2010年調(diào)頭向下嗎? 據(jù)記者所知，去年年底，一些頗為敏銳的投資客便開始大肆拋售手中物業(yè)，以求脫手。去年12月，美聯(lián)物業(yè)曾經(jīng)對(duì)北京500名手中握有超過5套房產(chǎn)的投資客進(jìn)行回訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這些人中有82％認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)觸頂，更有62％將部分前期已經(jīng)暴漲的房源掛牌交易。

進(jìn)入2010年，北京二手房成交量更是以每周50％左右的降速向下調(diào)整。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至1月22日，北京市一二手房交易量環(huán)比2009年12月同期大幅下降，其中新房住宅期房環(huán)比驟降63.9％，二手房住宅簽約降幅更大，達(dá)到了73.3％。不過，房價(jià)仍然上漲。與之對(duì)應(yīng)，現(xiàn)房成交量與去年同期相比略有上升，截止1月17日，北京現(xiàn)房商品住宅成交1098套、成交面積15.2萬平方米，同比去年同期分別上升了10.9％和32.2％。

對(duì)于成交量的下滑，香江國際集團(tuán)總裁助理丁孝鎮(zhèn)認(rèn)為主要原因有二：一是2009年北京二手房交易量達(dá)到20萬套，消化了很多潛在的購房需求，也透支了一部分2010年的購房需求；二是因?yàn)榻谡叩暮暧^調(diào)控使購房者觀望，致使成交量下降。

今年樓市成交量要比去年減少，幾乎是所有業(yè)內(nèi)專家的共識(shí)。聶梅生指出，“國十一條”出臺(tái)后，交易量會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但對(duì)于價(jià)格，開發(fā)商還會(huì)觀望一段時(shí)間后再做出決定。

沒有人能夠準(zhǔn)確預(yù)測，開發(fā)商還要觀望多久，這取決于他們的資金情況。

國十一條后，在北京仍持續(xù)上演“地王也瘋狂”的游戲。1月21日，央企中海地產(chǎn)以59.7億元的競拍價(jià)格擊敗萬科、保利等十多家開發(fā)商競得豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，該地塊溢價(jià)率近200％，樓面價(jià)則高達(dá)每平方米17153元，再次刷新北京地王紀(jì)錄。看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，似乎并沒撼動(dòng)以國有企業(yè)為代表的“地王沖動(dòng)”，一場拉鋸戰(zhàn)正在上演。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王揮斥重金搶占土地，是在豪賭未來對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期。那么，房價(jià)到底會(huì)上漲嗎?

《北京青年報(bào)》近期對(duì)“國十一條后，房價(jià)上漲還是下跌”做了一個(gè)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，其中只有1730人認(rèn)為房價(jià)會(huì)大幅下跌，占比為35.21％；而認(rèn)為房價(jià)會(huì)小幅上漲的共1556人，占比為31.67％；此外，還有835票占比17％的人看好房價(jià)大幅上漲，后兩者占比接近50％，遠(yuǎn)大于認(rèn)房價(jià)下跌的人數(shù)。

無獨(dú)有偶，首屆中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目對(duì)上百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)家進(jìn)行了問卷調(diào)查，第一個(gè)問題就針對(duì)房價(jià)。其中看漲的占到了43％；持平的占31％，看跌的只有26％。其中被請(qǐng)上臺(tái)參與討論的5位企業(yè)家則全部表示看漲。首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光給出了三個(gè)理由：未來供求結(jié)構(gòu)、資源的稀缺性和人民幣升值背景下的保值功能。

接受記者采訪的某地產(chǎn)商告訴記者，雖然部分地產(chǎn)商仍在咬牙堅(jiān)挺，他自己也不希望房價(jià)漲得太快，但從目前的情況看來，房價(jià)要下跌的可能性很小，因?yàn)槿ツ甑姆績r(jià)大幅上漲，使地產(chǎn)商資金回籠，至少短期內(nèi)還是能抗住房價(jià)。北京今典集團(tuán)董事長張寶全告訴記者，他認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)平穩(wěn)，房價(jià)很難有大的起落。

雖然地產(chǎn)商一致唱多房價(jià)，毋庸忽視的是，持續(xù)下跌的成交量正在一點(diǎn)點(diǎn)瓦解他們的信心：第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部高級(jí)經(jīng)理王瓊預(yù)測，在一系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)的背景下，許多投資者將持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，2010年初投機(jī)性住宅購買者將減少。同時(shí)，大量保障性住房和廉租房的入世，也將對(duì)他們產(chǎn)生沖擊。缺少了非剛性需求的推動(dòng)力，成交量下滑之后，房價(jià)已經(jīng)很難維持高位。

西南證券研究員崔秀紅認(rèn)為，成交量可能導(dǎo)致房價(jià)松動(dòng)，這種松動(dòng)可能會(huì)從二手房開始。她認(rèn)為即使是兩年前樓市高潮時(shí)買的房子現(xiàn)在價(jià)格也有了大幅增長，因此二手房主哪怕降一些價(jià)，利潤也頗為豐厚。

據(jù)記者了解的消息，目前北京二手房市場開始跳水，比如一月中旬后二手房掛牌量迅速增加，這說明一部分投資客開始沉不住氣了，而也有小部分二手房開始降價(jià)。同時(shí)，新入市的樓盤也開始出現(xiàn)降價(jià)。1月中旬，北京共有7個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，預(yù)售均價(jià)17450元／平方米，環(huán)比下降14％。

對(duì)于未來的走勢(shì)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。北京中原三級(jí)市場研究部認(rèn)為，1月本身是傳統(tǒng)的樓市清冷期，而受到2009年樓市瘋狂活躍的影響，今年樓市會(huì)顯得格外冷，而隨著樓市相關(guān)政策的逐漸明朗化，預(yù)計(jì)買賣雙方的僵持現(xiàn)象將持續(xù)至春節(jié)后，1月至2月中旬的樓市成交將不夠活躍，而業(yè)主的堅(jiān)挺心理仍將繼續(xù)。