已售公有住房專項維修資金管理問題探討

摘要:隨著我國住房制度改革的進行和國家法制化建設的發展，目前已形成了住宅共用部位及共用設施維修管理體系。住宅專項維修資金的管理雖然日趨完善，但是在已售公有住房專項維修資金的管理上仍然存在諸多不明確因素，關于資金所有權人的規定已經不適合現行房改政策，并且在設賬、分攤和續交等問題上需要進一步完善。

關鍵詞:已售公有住房;專項維修資金;管理辦法

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)05-0082-02

隨著住房制度改革的進行和國家法制化建設的發展，目前已經基本形成了以《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》為指導的住宅共用部位、共用設施維修的管理體系。

1994年國務院發布的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994]43號)確定了住房商品化、社會化的改革目標，提出 “把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制”，并指出“樓房出售后應建立共用部位、共用設施的維修基金”。在實施國發[1994]43號文件的過程中，各地雖然對維修基金的繳納標準等提出了明確要求，但是對于如何管理和使用維修基金一直缺乏明確的規定。1998年，為保障住房售后的維修管理，建設部發布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(以下稱:1998年管理辦法)，其中對已售公有住房的繳納主體、繳納標準和權利主體給出了統一的規定。2007年12月10日，原建設部、財政部以165號令發布了《住宅專項維修資金管理辦法》(以下稱:2007年管理辦法)，新辦法與1998年管理辦法相比除了在將“維修基金”變為“維修資金”和量化了業主決策辦法之外，還明確了維修資金的分攤方式。新辦法進一步明確了商品房專項維修資金的歸集、管理、使用辦法，但在已售公有住房專項維修資金的管理上，新辦法在歸集方式和權利人上仍沿用原辦法，在分攤方式上除考慮了建筑面積份額之外增加了按資金來源比例的因素。由于新辦法在住宅專項維修資金沒有徹底改變已售公房的福利色彩，導致已售公有住房的住宅專項維修資金管理和使用上存在的問題仍未徹底解決。

一、歸集方式

已售公有住房的專項維修資金一直是按個人與單位共同承擔的原則進行歸集。房改之初，個人與單位各承擔維修資金的50%;1998年管理辦法規定，個人按購房款的2%繳納，單位從售房款中按20%(多層住宅)或30%(高層住宅)的比例提取;2007年管理辦法規定，個人按當年房改成本價的2%繳納，單位從售房款中按20%(多層住宅)或30%(高層住宅)的比例提取。

已售公有住房專項維修資金的歸集方式源于特定的經濟背景。在住房制度改革之前，城鎮住房一直作為福利的一部分提供給職工居住，由于資源的嚴重不足，當時的首要問題是解決住房困難，居住的舒適性和配套設施的完善程度在很長一個時期內都無法得到滿足。同時，大部分住房在出售時都面臨著基礎設施老化、年久失修等問題。要求在售房款中提取維修資金的出發點體現了房改過程中原售房單位對于所售住房在維修歷史欠賬的補償和所承擔維修承諾的折現，避免因維修資金的缺乏導致居住條件的惡化。

但是以售房款為基數按比例提取專項維修資金的做法存在一定的不合理性，特別是對于老職工、老舊住房。在福利售房的過程中，房改成本價本身并不考慮房屋的基本情況，而是通過購房人工齡和房屋折舊率來調節房價，工齡越長、房齡越長，房價越低，從而導致提取的專項維修資金總量減少。但是，房齡越長，對維修資金的需求越大，與實際提取量正好相反。此外，售房單位提取的維修資金本身也是對于購房人的一種附加福利，而實際上售房單位維修資金提取總額卻與工齡的長短相反。

為合理體現原售房單位對于已售公有住房維修上所承擔的歷史欠賬和承諾折現以及對購房人的福利補償，專項維修資金中的售房單位提取部分宜作調整，以合理體現對房齡較長的房屋和工齡較長的購房人的福利補貼，并由原售房單位一次性補齊。

二、權利主體

專項維修資金的權利主體應與已售公有住房的權利主體相對應。

房改之初，公有住房的購房人雖然在形式上擁有房屋的所有權，但實質上受到諸多的限制，比如五年內不得出售、原售房單位有優先購買權和承租權、售價超過一定標準后須將部分收益上交原售房單位等。與之對應的是公用部位、公共設施維修基金所有權與使用權，以及所有權人與實際受益人的分離。在所有權與使用權問題上，專項維修資金按繳納主體區分所有權，但是在使用過程中，特別是在業主委員會成立之前，是由原售房單位在當地房地產管理部門的監督下行使使用權;在所有權人與實際受益人上，雖然是區分所有權，但是維修基金的實際受益人仍為全體購房人。當時所設計的維修基金運轉模式是以歸集的維修基金為基礎，利用存款利息收益來完成維修。事實證明，結息收益遠遠無法滿足維修的需要。這種維修基金的權利分離是建立在特定的對房屋所有權進行限制的基礎之上的，在一定時期內也是相對合理的過渡措施。

隨著住房制度改革的進行和住房分配貨幣化政策的推進，已售公有住房房屋所有權上諸多限制逐漸取消，公有住房的購房人擁有了所購房的全部權利，政府取消了上市的限制、放棄了優先權，并將房屋上市過程中的全部收益交給了所有權人。除此之外，為了體現公有住房中所包含的福利，政府在稅收上也對已購公房上市交易提供了優惠。與之相比，已售公房專項維修資金的權利主體卻沒有作出相應的調整，仍然按最初繳納主體區分所有權。在2007年管理辦法中明確規定:“住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監督的原則”，按此原則，公有住房購房人所擁有的專項維修資金比例遠小于售房單位，其投票權也相應遠小于原售房單位，在專項維修資金管理和使用的決策過程中權益無法保證，并且這與《物權法》、《物業管理條例》中關于按建筑物所有權來分配投票權的規定也存在矛盾。

在已售公有住房上市交易過程中，專項維修資金如何過戶也面對著資金權利人的問題。原售房單位提取的專項維修資金是否隨房屋所有權同時轉移也是已售公房上市交易中將要面臨的問題。

為解決上述問題，售房單位在將公有住房的全部權利交給購房人的同時，單位從售房款中提取的專項維修資金作為售房單位對所售房屋的維修承諾的折現以及對購房人福利的補償，應該隨房屋所有權一起轉移到購房人名下，以維護購房人的權益。

三、設賬與分攤方式

與專項維修資金所有權的二元化相應，在2007年管理辦法中，對于已售公有住房專項維修資金的設賬方式和分攤方式也采用了二元化的規定。在設賬上，個人繳納專項維修資金按戶設賬、單位提取部分按幢設賬;在分攤方式上，維修費用先“由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤”，再將個人分攤部分按建筑面積分攤。這種分攤方式違背了該辦法中確定的“受益人和負擔人相一致”的原則?！笆芤嫒撕拓摀讼嘁恢隆钡脑瓌t體現著住宅專項維修資金的管理和使用上的責、權、利主體的一致性，同時也決定著發生維修時資金應按所有權面積比例進行分攤。二元化的分攤方式，實質上是對提取專項維修資金中發生的住房福利平均化的做法，是對歸集方式中產生的單位提取資金量與購房人所享受住房福利不匹配問題的折衷化解決方式。與其采用這種方式解決，不如直接對歸集方式進行調整，從根源上解決問題。

四、續交責任

2007年管理辦法中規定:“業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交?！钡?，已售公有住房專項維修資金所有權的分離，帶來了續交主體的不明確。當達到續交標準時，原售房單位是否還承擔續交責任?1994年8月，在對國發[1994]43號文件的說明中，時任國務院房改領導小組副組長劉志峰指出，不實施房改，公有住房對國家、對政府不是財富，而是包袱，除了要承擔巨額的損耗，每年還要負擔七八十億的管理和維修費用。房改至今，已售公有住房所有的權益都已經交給了購房人，國家如果還要為這些公有住房繼續承擔巨額的管理和維修費用，顯然違背了房改的初衷，并且有失公平。因此，在公有住房專項維修資金的續交問題上，應首先完成全部維修資金所有權向購房人的轉移，在此基礎上，續交義務應明確由購房人承擔。

雖然現在福利分房政策已經停止，但是已售公有住房仍然是城鎮住宅的重要組成部分，據統計，至2003年，北京市已售公有住房總量已經達到160萬套。作為住房制度改革的后續問題，已售公有住房專項維修資金的管理關系著眾多購房人的切身利益，也影響著已售公有住房的正常、安全使用。在已將已售公有住房的產權全部交與購房人的前提下，如何有針對性地根據房改的發展而不斷完善專項維修資金的管理，真正實現所有權與使用權的統一，需要政策制定部門認真思考和面對。

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