房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管理分析

摘要:房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的關(guān)鍵，這就要求企業(yè)必須在項目開發(fā)過程中進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在一些問題。在項目開發(fā)的四個階段都需要進(jìn)行質(zhì)量管理，而項目質(zhì)量管理的重點是對項目前期工作階段、設(shè)計階段的管理與控制。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);質(zhì)量管理;質(zhì)量計劃

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)05-0038-02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的是實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟(jì)效益，以更好地滿足市場需求。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商品，而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來自于開發(fā)企業(yè)對項目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。因此，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)過程分為項目前期工作、設(shè)計、項目實施和竣工結(jié)算四個階段。如何在各個階段管理好項目的質(zhì)量是每個開發(fā)企業(yè)應(yīng)重點研究的問題。由于項目前期工作和設(shè)計這兩個階段更是質(zhì)量管理重點中的重點，所以本文重點對這兩個階段進(jìn)行詳細(xì)的分析與探討。

怎樣才能管理好項目的質(zhì)量?對于每一個開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)首先考慮項目的質(zhì)量，質(zhì)量又是質(zhì)量管理的對象，它的原則是全面的質(zhì)量管理，即以質(zhì)量為中心，項目全員參與，以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。全面質(zhì)量管理既是原則，也是可行的操作程序，即PDCA循環(huán)(計劃、執(zhí)行、檢查、處理)，具體的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質(zhì)量偏差原因并加以修正，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、目前在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所存在的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方為項目而成立的團(tuán)隊，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，如果規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，就很難保證工程項目的整體投資效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等，這是整個開發(fā)項目的基礎(chǔ)，其質(zhì)量高低對后階段工作有著重大影響。

1.建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理，他是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是:根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，確定市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施;按質(zhì)量計劃規(guī)定，檢查項目質(zhì)量計劃的執(zhí)行情況;對發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，組織研究解決，并向項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人報告;編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其他崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己的質(zhì)量責(zé)任，這樣項目的質(zhì)量才能有保證。

2.制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

3.建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度

建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德爾非法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊螅ㄔO(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段

項目設(shè)計階段是開發(fā)項目進(jìn)行質(zhì)量管理，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來說，設(shè)計費約只占項目總投資的1%，但設(shè)計工作對工程造價的影響程度可達(dá)75%以上。優(yōu)秀的設(shè)計是開發(fā)項目盈利的基本保障。項目設(shè)計階段分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段，它直接關(guān)系著項目的開發(fā)成本與質(zhì)量。其目的是通過不同階段的設(shè)計來控制和保證設(shè)計的質(zhì)量。

1.開發(fā)企業(yè)在尋找規(guī)劃設(shè)計單位時應(yīng)實行建設(shè)方案招投標(biāo)制，實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化。即由開發(fā)企業(yè)選擇幾家具有實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計。設(shè)計前，向他們詳細(xì)介紹項目可行性、產(chǎn)品市場定位、各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果等方面的資料和情況，特別要強調(diào)設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)與合理，使各設(shè)計單位做到心中有數(shù)。設(shè)計方案提交后，開發(fā)企業(yè)組織專家進(jìn)行評審，選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案，確定中標(biāo)單位且與之簽定合同，并在此基礎(chǔ)上細(xì)化。

2.初步設(shè)計完成后，根據(jù)一些建設(shè)方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn)，開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查對比，不能對設(shè)計單位過分依賴，這是非常重要的一環(huán)。應(yīng)注意的是細(xì)化后的設(shè)計方案是否達(dá)到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟(jì)合理。經(jīng)濟(jì)合理主要體現(xiàn)在:

(1)布局是否合理。戶型設(shè)計是否超前，功能分區(qū)是否分明，是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間，體現(xiàn)其最大的使用價值，是否嚴(yán)格控制每套住宅的價格與功能價格比，住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求;環(huán)境配套設(shè)施、建筑造型和風(fēng)格藝術(shù)感怎樣，是否體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計理念，是否具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

(2)經(jīng)濟(jì)性是否合理。設(shè)計應(yīng)將使用功能分區(qū)相對集中，減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸。環(huán)境配套設(shè)施要做到經(jīng)濟(jì)適用、美觀、新穎但不奢華。

開發(fā)企業(yè)全面審查后，對設(shè)計方案提出合理化建議，以便設(shè)計單位進(jìn)行修改。盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工。修改后的設(shè)計方案要重新預(yù)算成本并與目標(biāo)成本對照，看是否超預(yù)算設(shè)計。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段

在項目施工階段，雖然影響項目投資可能性小，但是項目要投入建設(shè)資金，浪費投資可能性大，開發(fā)企業(yè)必須加強施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。主要體現(xiàn)在:(1)實行效益獎勵制度，充分調(diào)動管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。(2)盡量減少設(shè)計圖變更。(3)嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。(4)控制進(jìn)場材料的質(zhì)量與成本。(5)嚴(yán)把隱蔽項目的驗收關(guān)

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級審查方式審核結(jié)算書，即監(jiān)理公司初審-項目部門復(fù)審-開發(fā)企業(yè)終審。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣做既能監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。在結(jié)算完成后，要做好項目的開發(fā)評價工作，主要是對項目各部分分項和整體進(jìn)行質(zhì)量分析。其目的一方面是總結(jié)開發(fā)項目的成敗得失，吸取經(jīng)驗教訓(xùn);另一方面可以取得一些經(jīng)驗數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為以后的開發(fā)項目提供質(zhì)量管理方面的參考依據(jù)。

六、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量管理是一個動態(tài)的過程。開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理貫穿于項目的全過程，在項目管理的各階段，時時要有抓優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的觀念，確保開發(fā)建設(shè)前期的質(zhì)量，隨時糾正發(fā)生的偏差，以減少或避免資金的流失，最大限度地提高資金的投資效益。開發(fā)企業(yè)要不斷完善項目質(zhì)量管理制度，以保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)，更好地獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

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