《物權法》有關不動產登記的新規對商業銀行個人住房按揭貸款的影響及應對

《中華人民共和國物權法》自2007年10月1日起實施至今，有力推動了我國社會主義法治建設進程，但是隨著該法的不斷實施，也給商業銀行在如何有效運用《物權法》保護自身合法權益、減少經營損失等方面提出新的挑戰和思考。現針對商業銀行個人住房按揭貸款業務實務中不動產登記及權屬方面的問題進行淺析，以達到趨利避害、有效降低商業銀行經營風險的目的。

一、《物權法》對不動產登記的有關規定及其對商業銀行個人住房按揭貸款的影響

(一)降低了商業銀行擔保物權的實現成本，提高了實現效率

《物權法》在不動產領域明確規定了不動產統一登記制度。《物權法》第十條第二款規定:“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”第十三條規定:“登記機構不得有下列行為:(1)要求對不動產進行評估;(2)以年檢等名義進行重復登記;(3)超出登記職責范圍的其他行為。”第二十二條規定:“不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取”。

不動產統一登記制度，從根本上改變了以往“多頭負責，各自為政”的尷尬局面，有效防范了因多頭登記可能導致的登記效力沖突，真正落實了“房地合一”的法律原則，減輕抵押人和銀行的負擔，在實際操作中能夠實現登記信息的集中管理和資源共享，便于信息查閱和業務辦理，在維護交易安全的同時也提高了銀行從事個人住房按揭貸款業務的效率。明確了不動產登記按件收費，有效降低了資金成本和時間成本，有力保障了各方利益訴求的實現。

(二)明確了不動產物權登記的歸屬及相關依據，對商業銀行的抵押登記行為提出了更高的要求。

《物權法》第十四條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”第十六條規定:“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”第十七條規定:“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”

上述規定一是進一步明確了不動產登記簿是不動產物權的法律根據，因此要求登記機構必須如實將登記信息記載于登記簿，使得登記簿更具有公信力和公示力。同時這也要求商業銀行在從事個人住房按揭貸款業務活動中一定要改變以往的重產權證輕登記簿的觀念，因此對銀行的抵押登記流程操作提出了更高的要求。

二是明確了產權登記日的具體時間，也就是說，房地產登記機構受理登記申請，并不代表產權轉移已經生效。只有在登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿的記載日，才算登記日，產權轉移才能正式生效。由于審核有一定的規定時限，在此期間，產權有可能因經濟糾紛、司法凍結、司法查封、權利人提出更正、異議等不可抗力和不可逆的原因，中止登記的辦理。因此也會給商業銀行個人住房按揭貸款業務活動帶來潛在的風險，也應引起關注。

(三)明確了不動產預告登記制度及“期轉現”的相關法律風險，應引起商業銀行的高度重視

《物權法》第二十條規定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”

上述規定表明，在辦理不動產預告登記后，開發商如果將這套房產再賣給其他任何人，都不發生物權效力，即后面的買房者不可能優先得到該不動產的產權，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效保護購房者、商業銀行的合法權益。這一規定從制度上防范了多重抵押，大大降低了商業銀行從事個人住房按揭貸款業務的風險。

但另一方面，辦理了預告登記，并未完成抵押登記行為。因為物權法還規定了造成預告登記失效的幾種情況，如在商業銀行個人住房按揭貸款業務實務中最常見的“期轉現”房抵押權登記行為，如商業銀行不能在“能夠進行不動產登記之日起三個月內申請登記的，預告登記失效”。因此銀行在辦理個人住房按揭貸款業務活動中應對此尤為重視。

(四)明確登記賠償制度，有利于保障商業銀行的合法權益

《物權法》第二十一條規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”

上述規定進一步明確了因虛假材料申請登記及登記錯誤給商業銀行造成損害時，相關當事人應承擔的責任。商業銀行作為個人住房按揭貸款的經營主體，其抵押權若因抵押登記原因導致抵押無效，勢必危及銀行債權安全。因此該規定有效約束了房地產開發商、登記機構等相關主體的行為，使銀行的合法權益得到了更多的法律保障。

二、如何有效降低相關法律風險和經營風險，維護商業銀行債權安全的幾點思考

(一)要進一步加大貸后管理力度，緊密跟蹤“期轉現”抵押權的后續進展情況，強化抵押物權的有效落實

1.進一步強化與當地房地產抵押登記部門的溝通聯系，實時掌握相關物權登記信息。

個人住房按揭貸款流程中的抵押登記環節至關重要，其關鍵也取決于當地房地產抵押登記部門的支持和配合。因此，商業銀行應進一步做好與房地產抵押登記部門的溝通協調工作，通過多種渠道及時了解相關按揭樓盤總登等信息，對有疑問物權的產權狀況、歸屬及是否設定抵押的情況，可提出申請查詢、復印登記資料進行核對，必要時可申請更正登記。積極關注所申請抵押物權是否存在經濟糾紛、司法凍結、司法查封及權利人提出更正、異議等潛在風險，避免中止登記的情況發生。

另外，應定期跟蹤貸款抵押物的房地產權證的辦證進度，努力提高銀行抵押人員在當地房地產抵押登記部門駐點服務規范性和抵押登記時效性，密切關注當地房地產抵押的新政策、新舉措，有效降低抵押登記環節的法律風險和操作風險，進一步提升商業銀行的業務競爭力。

2.應進一步密切與合作開發商的業務聯系，及時掌握按揭樓盤動態、項目信息，采取有力措施積極跟進，確保銀行信貸資金安全。

風險控制是商業銀行保證持續經營的第一要務。在業務實踐中，銀行應進一步密切與開發商的聯系，大力強化信息共享，全面了解客戶情況，及時把握風險點，多策并舉，守住銀行債權安全的生命線。

一是建立和完善合作樓盤、按揭項目進度情況表。改變以往“重貸前輕貸后”的思想，不能放貸后就撒手不管，應安排專人負責跟蹤落實按揭樓盤的項目總登辦理情況及抵押物房產證辦證進度等相關信息，要未雨綢繆，爭取在第一時間掌握可進行現房登記的第一手資料，及時通知開發商配合做好相關“期轉現”抵押登記事宜。

二是與開發商共同督促落實貸款客戶“期轉現”抵押登記的辦理。通過開發商及相關樓盤的物業公司，及時聯系可辦理“期轉現”房抵押登記的客戶，采取提供上門服務、專人駐點服務等多種形式，提供“期轉現”抵押登記涉及銀行方相關手續的便利，既避免了客戶往返銀行奔波之苦，又起到及時督促的作用，確保相關貸款抵押物權的有效落實。

三是嚴格按有關規定和要求做好開發商階段性擔保的保證金帳戶管理和資金監管，并結合開發商的管理情況、履約能力、主要管理人員的道德品質、信用記錄等進行綜合評價，實時跟蹤、多管齊下，防范、控制出現資金轉移、爛尾樓、“假個貸”等重大風險事件，確保銀行信貸資金安全。

(二)針對無法配合銀行及時辦證的客戶，合理區分不同類型，主動采取有力措施，適時采取不同違約救濟方式，切實防范因未及時申請抵押登記致使預告登記失效的風險。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。因客戶單方面違約，勢必給銀行造成損失，在實務中如何補救?目前法律規定的補救措施有以下幾種:繼續履行、采取補救措施、賠償損失、解除合同、承擔違約金等。在實際操作中，對于因各種原因無法配合銀行申請辦理《房屋他項權證》的客戶，建議區分不同類型及時應對，做好加減法，將風險化解于萌芽狀態，確保銀行債權安全。

1.對于因客觀原因(如出國、生病、長期出差)在規定時間(即自能夠進行不動產登記之日起三個月內)無法辦妥或預計無法辦妥《房屋他項權證》的，銀行應及時書面通知借款人，要求客戶限期糾正違約行為，作出書面承諾并及時辦妥“期轉現”抵押登記。必要時可對違約客戶征收一定比例的違約金，并要求其提供銀行認可的階段性擔保或其他財產擔保，直至抵押物權的有效落實后方可解除。

2.對于因客觀原因無法辦妥且未來一段時間也因某種原因無法在銀行要求的時間內辦妥《房屋他項權證》的客戶，可要求保證人履行連帶保證責任，必要時建議直接代扣保證金并要求保證人追加銀行認可的其他擔保。

3.對于因主觀原因無法辦妥、預計在規定時間內也無法辦妥《房屋他項權證》的客戶，建議積極啟動違約救濟措施及相關懲罰性措施，如在借款合同條款中設立特別條款，明確約定銀行將在客戶單方面違約情況發生后實行貸款利率上浮，即客戶不再享受利率優惠或基準利率，以此促使借款人改變態度，達到積極補救、及時化解風險和有效提升議價能力的目的。

4.對于因主觀原因無法辦妥《房屋他項權證》并借此惡意逃避銀行債務的客戶，建議可直接通過法律手段起訴、中止訴訟時效等手段積極應對。

(三)商業銀行應對存量個人住房按揭貸款進行全面核查，對符合辦理現房抵押登記手續的，要及時辦理，以免喪失權利主張時效或產生不必要的法律糾紛應該說，《物權法》明確了不動產預告登記制度是我國的司法體系建設的一大進步，但同時也對銀行的經營管理水平和風險控制能力提出了更高的要求，因此，銀行各級經營部門應對此高度重視，及時開展一次全面徹底的存量抵押物權狀態核查，并結合個貸業務操作系統的相關數據，認真查漏補缺，努力防范化解風險。

具體實務中，可通過建立存量抵押物權狀態數據庫，對自能夠進行不動產登記之日起三個月以上時間仍未妥他項權證的，及時啟動違約救濟程序，通過書面函告、督促辦證、落實階段性擔保、追加其他擔保、扣取保證金及利率杠桿調控等多種方式積極應對，直至抵押物權的最終落實。

結束語

若干年后回看《物權法》，其必將成為我國社會主義法制進程的一大里程碑，也要求商業銀行在業務實踐中如何與法同行，與時俱進，從銀行的自身合法權益出發，有效保障銀行債權安全，確保各項經營管理活動合法合規，為金融業務的可持續發展奠定堅實的基礎。

(作者單位:中國建設銀行股份有限公司福建省分行福州個人貸款中心)