《物權(quán)法》有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的影響及應(yīng)對(duì)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自2007年10月1日起實(shí)施至今，有力推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)主義法治建設(shè)進(jìn)程，但是隨著該法的不斷實(shí)施，也給商業(yè)銀行在如何有效運(yùn)用《物權(quán)法》保護(hù)自身合法權(quán)益、減少經(jīng)營(yíng)損失等方面提出新的挑戰(zhàn)和思考。現(xiàn)針對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)中不動(dòng)產(chǎn)登記及權(quán)屬方面的問(wèn)題進(jìn)行淺析，以達(dá)到趨利避害、有效降低商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

一、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定及其對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的影響

(一)降低了商業(yè)銀行擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)成本，提高了實(shí)現(xiàn)效率

《物權(quán)法》在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。《物權(quán)法》第十條第二款規(guī)定:“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”第十三條規(guī)定:“登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為:(1)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;(2)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;(3)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。”第二十二條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取”。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從根本上改變了以往“多頭負(fù)責(zé)，各自為政”的尷尬局面，有效防范了因多頭登記可能導(dǎo)致的登記效力沖突，真正落實(shí)了“房地合一”的法律原則，減輕抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，在實(shí)際操作中能夠?qū)崿F(xiàn)登記信息的集中管理和資源共享，便于信息查閱和業(yè)務(wù)辦理，在維護(hù)交易安全的同時(shí)也提高了銀行從事個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的效率。明確了不動(dòng)產(chǎn)登記按件收費(fèi)，有效降低了資金成本和時(shí)間成本，有力保障了各方利益訴求的實(shí)現(xiàn)。

(二)明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的歸屬及相關(guān)依據(jù)，對(duì)商業(yè)銀行的抵押登記行為提出了更高的要求。

《物權(quán)法》第十四條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”第十六條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”第十七條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”

上述規(guī)定一是進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此要求登記機(jī)構(gòu)必須如實(shí)將登記信息記載于登記簿，使得登記簿更具有公信力和公示力。同時(shí)這也要求商業(yè)銀行在從事個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)中一定要改變以往的重產(chǎn)權(quán)證輕登記簿的觀念，因此對(duì)銀行的抵押登記流程操作提出了更高的要求。

二是明確了產(chǎn)權(quán)登記日的具體時(shí)間，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)，并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。只有在登記機(jī)構(gòu)完成審核程序并將登記事項(xiàng)記載于登記簿的記載日，才算登記日，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。由于審核有一定的規(guī)定時(shí)限，在此期間，產(chǎn)權(quán)有可能因經(jīng)濟(jì)糾紛、司法凍結(jié)、司法查封、權(quán)利人提出更正、異議等不可抗力和不可逆的原因，中止登記的辦理。因此也會(huì)給商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)引起關(guān)注。

(三)明確了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度及“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)引起商業(yè)銀行的高度重視

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”

上述規(guī)定表明，在辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記后，開(kāi)發(fā)商如果將這套房產(chǎn)再賣給其他任何人，都不發(fā)生物權(quán)效力，即后面的買房者不可能優(yōu)先得到該不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效保護(hù)購(gòu)房者、商業(yè)銀行的合法權(quán)益。這一規(guī)定從制度上防范了多重抵押，大大降低了商業(yè)銀行從事個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

但另一方面，辦理了預(yù)告登記，并未完成抵押登記行為。因?yàn)槲餀?quán)法還規(guī)定了造成預(yù)告登記失效的幾種情況，如在商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)中最常見(jiàn)的“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”房抵押權(quán)登記行為，如商業(yè)銀行不能在“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。因此銀行在辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)對(duì)此尤為重視。

(四)明確登記賠償制度，有利于保障商業(yè)銀行的合法權(quán)益

《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”

上述規(guī)定進(jìn)一步明確了因虛假材料申請(qǐng)登記及登記錯(cuò)誤給商業(yè)銀行造成損害時(shí)，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。商業(yè)銀行作為個(gè)人住房按揭貸款的經(jīng)營(yíng)主體，其抵押權(quán)若因抵押登記原因?qū)е碌盅簾o(wú)效，勢(shì)必危及銀行債權(quán)安全。因此該規(guī)定有效約束了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、登記機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體的行為，使銀行的合法權(quán)益得到了更多的法律保障。

二、如何有效降低相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)商業(yè)銀行債權(quán)安全的幾點(diǎn)思考

(一)要進(jìn)一步加大貸后管理力度，緊密跟蹤“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押權(quán)的后續(xù)進(jìn)展情況，強(qiáng)化抵押物權(quán)的有效落實(shí)

1.進(jìn)一步強(qiáng)化與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押登記部門的溝通聯(lián)系，實(shí)時(shí)掌握相關(guān)物權(quán)登記信息。

個(gè)人住房按揭貸款流程中的抵押登記環(huán)節(jié)至關(guān)重要，其關(guān)鍵也取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押登記部門的支持和配合。因此，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步做好與房地產(chǎn)抵押登記部門的溝通協(xié)調(diào)工作，通過(guò)多種渠道及時(shí)了解相關(guān)按揭樓盤總登等信息，對(duì)有疑問(wèn)物權(quán)的產(chǎn)權(quán)狀況、歸屬及是否設(shè)定抵押的情況，可提出申請(qǐng)查詢、復(fù)印登記資料進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)可申請(qǐng)更正登記。積極關(guān)注所申請(qǐng)抵押物權(quán)是否存在經(jīng)濟(jì)糾紛、司法凍結(jié)、司法查封及權(quán)利人提出更正、異議等潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免中止登記的情況發(fā)生。

另外，應(yīng)定期跟蹤貸款抵押物的房地產(chǎn)權(quán)證的辦證進(jìn)度，努力提高銀行抵押人員在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押登記部門駐點(diǎn)服務(wù)規(guī)范性和抵押登記時(shí)效性，密切關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押的新政策、新舉措，有效降低抵押登記環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提升商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.應(yīng)進(jìn)一步密切與合作開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)聯(lián)系，及時(shí)掌握按揭樓盤動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目信息，采取有力措施積極跟進(jìn)，確保銀行信貸資金安全。

風(fēng)險(xiǎn)控制是商業(yè)銀行保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)的第一要?jiǎng)?wù)。在業(yè)務(wù)實(shí)踐中，銀行應(yīng)進(jìn)一步密切與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，大力強(qiáng)化信息共享，全面了解客戶情況，及時(shí)把握風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，多策并舉，守住銀行債權(quán)安全的生命線。

一是建立和完善合作樓盤、按揭項(xiàng)目進(jìn)度情況表。改變以往“重貸前輕貸后”的思想，不能放貸后就撒手不管，應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)跟蹤落實(shí)按揭樓盤的項(xiàng)目總登辦理情況及抵押物房產(chǎn)證辦證進(jìn)度等相關(guān)信息，要未雨綢繆，爭(zhēng)取在第一時(shí)間掌握可進(jìn)行現(xiàn)房登記的第一手資料，及時(shí)通知開(kāi)發(fā)商配合做好相關(guān)“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記事宜。

二是與開(kāi)發(fā)商共同督促落實(shí)貸款客戶“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記的辦理。通過(guò)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)樓盤的物業(yè)公司，及時(shí)聯(lián)系可辦理“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”房抵押登記的客戶，采取提供上門服務(wù)、專人駐點(diǎn)服務(wù)等多種形式，提供“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記涉及銀行方相關(guān)手續(xù)的便利，既避免了客戶往返銀行奔波之苦，又起到及時(shí)督促的作用，確保相關(guān)貸款抵押物權(quán)的有效落實(shí)。

三是嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定和要求做好開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保的保證金帳戶管理和資金監(jiān)管，并結(jié)合開(kāi)發(fā)商的管理情況、履約能力、主要管理人員的道德品質(zhì)、信用記錄等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，實(shí)時(shí)跟蹤、多管齊下，防范、控制出現(xiàn)資金轉(zhuǎn)移、爛尾樓、“假個(gè)貸”等重大風(fēng)險(xiǎn)事件，確保銀行信貸資金安全。

(二)針對(duì)無(wú)法配合銀行及時(shí)辦證的客戶，合理區(qū)分不同類型，主動(dòng)采取有力措施，適時(shí)采取不同違約救濟(jì)方式，切實(shí)防范因未及時(shí)申請(qǐng)抵押登記致使預(yù)告登記失效的風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因客戶單方面違約，勢(shì)必給銀行造成損失，在實(shí)務(wù)中如何補(bǔ)救?目前法律規(guī)定的補(bǔ)救措施有以下幾種:繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、解除合同、承擔(dān)違約金等。在實(shí)際操作中，對(duì)于因各種原因無(wú)法配合銀行申請(qǐng)辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的客戶，建議區(qū)分不同類型及時(shí)應(yīng)對(duì)，做好加減法，將風(fēng)險(xiǎn)化解于萌芽狀態(tài)，確保銀行債權(quán)安全。

1.對(duì)于因客觀原因(如出國(guó)、生病、長(zhǎng)期出差)在規(guī)定時(shí)間(即自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi))無(wú)法辦妥或預(yù)計(jì)無(wú)法辦妥《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的，銀行應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知借款人，要求客戶限期糾正違約行為，作出書(shū)面承諾并及時(shí)辦妥“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記。必要時(shí)可對(duì)違約客戶征收一定比例的違約金，并要求其提供銀行認(rèn)可的階段性擔(dān)保或其他財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，直至抵押物權(quán)的有效落實(shí)后方可解除。

2.對(duì)于因客觀原因無(wú)法辦妥且未來(lái)一段時(shí)間也因某種原因無(wú)法在銀行要求的時(shí)間內(nèi)辦妥《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的客戶，可要求保證人履行連帶保證責(zé)任，必要時(shí)建議直接代扣保證金并要求保證人追加銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保。

3.對(duì)于因主觀原因無(wú)法辦妥、預(yù)計(jì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)也無(wú)法辦妥《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的客戶，建議積極啟動(dòng)違約救濟(jì)措施及相關(guān)懲罰性措施，如在借款合同條款中設(shè)立特別條款，明確約定銀行將在客戶單方面違約情況發(fā)生后實(shí)行貸款利率上浮，即客戶不再享受利率優(yōu)惠或基準(zhǔn)利率，以此促使借款人改變態(tài)度，達(dá)到積極補(bǔ)救、及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)和有效提升議價(jià)能力的目的。

4.對(duì)于因主觀原因無(wú)法辦妥《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并借此惡意逃避銀行債務(wù)的客戶，建議可直接通過(guò)法律手段起訴、中止訴訟時(shí)效等手段積極應(yīng)對(duì)。

(三)商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)存量個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行全面核查，對(duì)符合辦理現(xiàn)房抵押登記手續(xù)的，要及時(shí)辦理，以免喪失權(quán)利主張時(shí)效或產(chǎn)生不必要的法律糾紛應(yīng)該說(shuō)，《物權(quán)法》明確了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是我國(guó)的司法體系建設(shè)的一大進(jìn)步，但同時(shí)也對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制能力提出了更高的要求，因此，銀行各級(jí)經(jīng)營(yíng)部門應(yīng)對(duì)此高度重視，及時(shí)開(kāi)展一次全面徹底的存量抵押物權(quán)狀態(tài)核查，并結(jié)合個(gè)貸業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，認(rèn)真查漏補(bǔ)缺，努力防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

具體實(shí)務(wù)中，可通過(guò)建立存量抵押物權(quán)狀態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月以上時(shí)間仍未妥他項(xiàng)權(quán)證的，及時(shí)啟動(dòng)違約救濟(jì)程序，通過(guò)書(shū)面函告、督促辦證、落實(shí)階段性擔(dān)保、追加其他擔(dān)保、扣取保證金及利率杠桿調(diào)控等多種方式積極應(yīng)對(duì)，直至抵押物權(quán)的最終落實(shí)。

結(jié)束語(yǔ)

若干年后回看《物權(quán)法》，其必將成為我國(guó)社會(huì)主義法制進(jìn)程的一大里程碑，也要求商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)實(shí)踐中如何與法同行，與時(shí)俱進(jìn)，從銀行的自身合法權(quán)益出發(fā)，有效保障銀行債權(quán)安全，確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)合法合規(guī)，為金融業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(作者單位:中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司福建省分行福州個(gè)人貸款中心)