另辟蹊徑 控制房價

目前，全國各地房價飛漲，屢創新高。在經濟發達的上海更是如此，即使是二手房，也一天一個價，市民對房價上漲不再稱漲價而形象地稱價，房價一天一天往上。開發商惜售慢售，代理商大叫無房可賣，令購房者產生如果不及時買，說不定明天又漲的恐慌心理。這促使中國出現這樣一種景象，大部分年輕人購房，人們形象稱為一拖三——一套住房拖累三代:老爺、老爸傾其一生儲蓄合力出首付，年輕孫子付月供成房奴。

根據中國社科院在京發布的2010年經濟藍皮書，我國房價收入比超出合理范圍，85%家庭無力購房，就當前的房價，建設部高官也發出自己無力征求購買商品房的感嘆。為了控制過快增長的房價，國家相關部門曾先后出臺“國八條”、“國六條”、加息等舉措，然而效果不明顯。有的地方政府通過公布商品房的成本，以此廣而告之消費者，這房子不值這個高價，希望購買者要理智，不要為虛高的房價埋單。即使是這樣，房價高漲的車輪前行不誤。

經濟學理論中闡述，商品的價格應由其價值決定的，房屋的價格應由其使用價值的租金收入積累決定，目前的房價與租金比值遠遠超過理論值。通過公布商品房的成本來控制過快上漲房價是達不到理想效果的，在目前房價高漲的背景下，房地產商對房屋的售價會應用市場導向法而不是成本法，部分開發商虛假夸大成本，力挺高房價。

據《中國經營報》報道。2009年前三個月，三亞市島外人在三亞購買商品住房5491套，面積47.9萬平方米，占總數、總面積的比例分別為81%、76%。購房人主要為以上海為中心的高收入地區、山西等到高產煤區。從經濟上分析，一個外地人花幾十萬、幾百萬甚至上千萬在三亞買一房或一幢房，一年中在此居住十天、半個月是絕對不合算的，巨額資金一年的利息及房屋當年物業管理費足夠業主在該地住十天半月的高檔酒店的房費。因此，筆者推斷，這部分人購房具有很大的投機性或投資性。筆者以為，當前的高房價，投機、投資購房者“功不可沒”。

改革開放三十年中，逐漸富裕起來的人們不在少數，在當前預期高通脹的風險下，他(她)們選擇投資購房產以保值、增值。部分房地產從業者借助自己的專業知識、信息獲得的靈活性，投機購房，賺取巨大差價，直接推高房價。可喜的是，國家出臺對房地產交易的營業稅的征收從3年恢復到點5年，開發商須首付50%的土地款才能獲取土地等舉惜，大力控制快速上漲的房價。

筆者謹慎推測，此舉對控制快速上漲的房價會慎微，此舉與加息控制房價異曲同工，投機購房者會把這5.5%的營業稅款加到房價中，而導致房價不正常上漲。

自1998年始，我國推行住房制度改革，全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。生活在城市的居民獲得住房的途徑主要有三條——廉租房、經濟適用房和市場價的商品房(包括二手房)。

我國現階段的住房，社會需要量很大，主要表現人群有三塊:(1)城市人口子女長大成家立業另擇新居;(2)逐漸富裕的城市居民改善居住環境選擇更大、更優質的住房;(3)城市外來人口購房。而我國住房制度改革還處于摸索階段，財力原因使各級政府推出的廉租房、經濟適用房非常有限，不能滿足需要。土地是不可再生資源，而在我國土地十分稀缺且十分寶貴，不可能無度供應土地用于房地產開發，這一切都決定了商品房供不應求。控制高房價，筆者建議采用以下舉措:

1.在政府指導和監管下，對房地產開發市場進行細分，邊行分類開發。

一類是開發針對中、低收入家庭的小戶型實用性商品房，地方政府對此類商品房的建筑面積進行限制，銷售單價進行引導，土地價格給予一定的優惠。另一類開發離開發高檔商品房，高檔商品房的建筑面積、銷售價格進行完全化的市場運作。

目前，我國商品房的價格由土地費用、工程費、基礎建設費、公共配套設施費、建安工程費、管理費、銷售費、開發商利潤、稅金和其它費用共同構成。而商品房的價格由開發商依據市場而定，開發商為何定這個價格，政府、消費者都無發言權，而開發商自己心中有數，自己的成本是多少，以至許多開發商只要取得土地便有錢賺。

在實行房地產開發市場細分后，政府在出讓土地時，政府依據本地的人口、經濟發展的實際情況，每年出讓一定量的土地進行實用性商品房開發，在土地出讓時，針對開發實用性商品房宗地的一個重要規劃指標是，每套住房的面積不超過80平方米，實用性商品房的銷售價以基準房價進行引導。實用性商品房基準房價待合線性數Y=(2×12×6X)/60，公式中變量X為某城市的某年季度人均工資，Y為該城市相對應年季度的實用性商品房的基準房價。由城市人均工資確定城市實用性商品房的基準房價，是基于經濟學家研究的一個經濟理論，即一個三口之家中的兩位職工工作6年的收入購買一60平方米的實用性商品房是合理的，并應該能夠實現的。

據資料了解，南昌市2008年三季度社會人均月工資為1 860元，根據線性函數確定，2008年三季度南昌市的實用性商品房的基準房價為4 464元/平方米;南昌市2009年四季度的社會人均月工資為1 930元，依據上述線性函數確定2009年四季度南昌市的實用性商品房的基準房價為4 632元/平方米。如果開發商以基準房價銷售實用性商品房，國家征收開發商的兩費一稅的稅率分別為:營業稅5%、城建稅7%、教育附加費3%。如開發商不以基準房價銷售實用性商品房，則國家征收開發商的兩稅一費的稅率相應調整，例如:營業稅的稅率按5%～20%調高，調高稅率后使開發商高價售房得不償失，多出的售房款被全部交稅了。再之，開發商也不敢冒險持有、“惜售”房源，因為持有房地產，資金就不能及時回籠也就不能及時還貸，引發巨額利息支出而增大投資風險。

以城市人均工資為因變量確定實用性商品房基準房價，這種定價方法決定房價不再由開發商一方說了算，而是由社會經濟的綜合因素確定，房地產商的利潤回到社會合理的平均利潤中，開發商要獲得超額利潤，只有加強管理。

2.加強對房地產中介公司的監管，杜絕房地產中介公司投機房地產路取差價。

根據房地產中介服務收費相關規定，房屋買賣代理收費最高不得超過成交價的3%，而在目前二手房買賣市場，中介公司以現金購房，通過公證而不過戶持有房地產，依仗中介公司的專業性，加價銷售賺取幾倍甚至幾十倍于中介傭金的差價。此種行為一定程度上導致二手房房價的畸形高漲，此種不良信譽的中介公司及其它投機性購房，對房價的虛高起到推波助瀾的作用。

3.資源占用控制。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅居地，其宅居地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。而在城市，只要有錢，每戶家庭可以購買多套住房，一人購買多套住房也不足為奇，甚至一人在多個城市各購買多套住房。這為個人、中介公司等投機、投資房地產賺取巨大差價提供了便利，房地產投機商對哄抬房價“功不可沒”。因此，筆者認為，政府相關部門通過修訂《中華人民共和國房地產管理法》，在該法中增加相關條款，禁止每戶家庭擁有三套以上住房，同一城市有兩套面積相近的住房，對每戶家庭購買的與現住房面積相近的第二套住房及第三套住房不加登記、發征;對未到晚婚年齡的人購房不予以登記、發證;對未取得某城市戶口或居住證的公民，對其在該城市購買的一套以上住房不加登記、發證，以杜絕投資、投機性購房。各城市在不同時期制定出人均面積上限，對住房超出城市人均面積上限的家庭，超出面積部分實行征收高額資源占用稅原則，以控制居民占用過多住房，減少住房空置以控制房地產的需求，從而達到控制房價的目的。

4.創建新機制解決住房難。

我國自1998年實行住房制度改革以來，人們獲得住房的途徑只有三條——廉租房、經濟適用房、商品房，其中廉租房、經濟適用房具有一定的保障性和福利性色彩。筆者以為，政府應逐漸退出經濟適用房的建設，其角色由建設低檔商品房的開發商替代。縱觀各地的經濟適用房的建設，如某大城市曾經開發120平方米的經濟適用房，大大超出了經濟適用房的標準而成了高檔商品房。在爭取成為此類經濟適用房博弈中的贏者，并不是原先設想的中低收入者。他們通過出售所購買的經濟適用房賺取巨大差價，又一次享受了住房分配的福利性，造成新一輪社會不公。有的地方經濟適用房搖號竟出現六連號，經濟適用房竟成了部分人謀取私利的道具。

建立新機制后，政府只要演好廉租房管理者這一角色，提供一定量的免租金房、廉租房分別給城市無兒無女無固定收入的老人、城市低收入者和因災致貧的困難戶。而對申請廉租房的居民執行現有的方案外，再加入一些補充條件，如每次申請期五年，最多只能續一期。這種鯰魚效應逼迫他(她)們進取，對申請到免(廉)房的人不住或轉租，一經查實，將立即取消其資格并不得再申請廉租房。

政府提供免租房和廉租房一則為了社會穩定、和諧，二來可以避免應該租廉房的極低收入者推進購買實用性商品房的行列中，避免形成房地產市場中多米諾骨牌效應，最終導致市場房價走高。

創建新機制后，保障了人人有房住，最終達到控制房價的目的。

(作者單位:中國農業銀行進賢縣支行、本刊編輯部)