現(xiàn)代房地產(chǎn)與《西游記》之超級模仿秀

上下夠不著的購房者

在眼下房地產(chǎn)高熱的宏觀大勢下，老百姓們越來越感覺有點上下夠不著了。

數(shù)不清的政府官員、發(fā)展商、房產(chǎn)媒體基于各自利益大嘴無遮、莫衷一是。還沒買到房的急，上摸不著房價飆升至幾重霄漢，下辨不清樓盤藏著多大貓膩，生怕一輩子填了無底的窟窿。已經(jīng)買了房的更急，甭管住極品別墅的還是住經(jīng)濟適用房的，都為首付、按揭、稅費、房產(chǎn)證、公共區(qū)域維修基金、物業(yè)管理費而急著、惱著、煩著，甚至“官司”著。買不起房的因貧生罵，罵房價瘋漲，罵發(fā)展商無德，罵雜稅頻仍。買了房后趕上漲價的偷著樂，感慨百萬之財竟連夜摸進門來，讓你一點思想準備都沒有。細想又不對，這分明是一種欲念橫財，基本游走于你的精神層面，因為只要你不賣掉房到街上睡，就享受不到增值的實惠。相比之下，這兩年一直攢錢想買，又一直舍不得出手的可謂絕悔一族，眼看著幾十萬銀錢從自己的指縫中滑落，竟只在半年之間。所有的節(jié)衣縮食、克勤克儉都是枉然。咳，錢不是省來的，是買房子買來的!

報紙、廣播電臺、電視臺開始大罵房地產(chǎn)發(fā)展商為富不仁，說他們是高額利潤的占有者，生吞活剝了購房者，發(fā)展商則抱屈說，我們只不過是一口給你們做菜的大炒鍋，鍋砸了，大家都斷炊。政府也在批評房地產(chǎn)，但地價卻翻跟頭。作為一名多年的房地產(chǎn)從業(yè)者突有所悟，我們眼前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀像極了吳承恩筆下的《西游記》，遂寫出來以饗購房者，供人們在購房路上喘口氣兒、定定神兒、拿捏一下自己的進退。

豬八戒的“出恭”和

房地產(chǎn)商的機會成本

《西游記》里的孫悟空法力無邊、一路降妖斬怪無所不勝，但并不具備大智慧。其經(jīng)常讓妖怪們聲東擊西丟了師父，又被妖精們使離間計，受盡了師父的緊箍咒就是明證。外憨而內(nèi)黠的豬八戒，特別善于以小博大，創(chuàng)造自己的大實惠。《西游記》第32回，孫悟空和唐僧大戰(zhàn)黃袍怪時，豬八戒對兩個師哥說:“你們先打著，我出恭后就來”，然后一頭扎進草叢里睡覺，只留半邊耳朵在外面聽梆子響，專等大戰(zhàn)結(jié)束后出來邀功。出恭就是屙屎，人家打得昏天黑地、你死我活的時候他去屙屎，豬八戒的無德和狡黠可見一斑。

在現(xiàn)實生活中，好多房地產(chǎn)發(fā)展商都具有豬八戒的狡黠，譬如他們特別擅長的“囤地居奇”。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心2009年8月20日發(fā)布的一項研究報告顯示:國內(nèi)一些知名開發(fā)商自2003年到2009年上半年所獲得的住宅用地中，有57%的土地面積尚未形成實際供應(yīng)，其中27%的土地面積“待開發(fā)”，30%的地塊“規(guī)劃在建”，在12個城市中有270塊已售土地閑置。

政府一再打擊“囤地居奇”的開發(fā)商，但仍然是蓋的好不如“拿”的好，倘若幾年前拿到一塊地，然后“隱而不發(fā)”靜聽土地升值的梆子聲，發(fā)展商不用承受拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、論證、報批、建設(shè)、驗收、銷售的風險和辛苦，一段時間的等待后，通過一紙文書轉(zhuǎn)手，簽下來就是幾個甚至幾十、上百億的收入。適時地“出恭”避免了潛在的風險和實際的付出。適時的“囤地”則可贏得超級利潤，兩者何其相似爾。可憐的購房者們最終要為那不斷倒騰的文書“埋下天單”。

屙一泡屎的工夫就可以避禍趨利，同樣，屙一泡屎的工夫也可能吃了大虧。倘若拿地后開發(fā)遲緩，拆遷補償費用的迅速上漲，會造成發(fā)展商利潤的嚴重縮水。于是，豬八戒便具備了大無畏的拼搏精神。這些年，發(fā)展商的暴力拆遷頻繁發(fā)生，為了經(jīng)營不惜違法，可見利益誘惑之大。當然，外憨而內(nèi)黠的豬八戒是很少孤軍作戰(zhàn)的，地方政府對房地產(chǎn)商明里暗里的支持都是公開的秘密，打著政府招牌的拆遷往往成為發(fā)展商們的制勝法寶。結(jié)合2009年頻繁出現(xiàn)的拆遷沖突現(xiàn)象，中國政法大學憲政研究所所長、曾任全國人大常委會秘書組副組長的蔡定劍認為，暴力拆遷日益增多的原因在于地方政府從土地財政所獲得的巨大利益，拆遷背后有巨大的利益誘惑。現(xiàn)在根本問題是，我們沒有制度去阻擋地方政府的利益訴求。

誰吃掉了“地產(chǎn)唐僧肉”

《西游記》中的許多打斗情節(jié)都是圍繞著“唐僧肉”展開的。而眼下許多相關(guān)企業(yè)對于房地產(chǎn)的角逐也是奔著高昂的房地產(chǎn)利益，以上利益漸漸成為許多地方政府的“第二財政”，房地產(chǎn)成為他們迫切得到的“地產(chǎn)唐僧肉”。

《西游記》里一應(yīng)妖怪都想吃到能讓人長生不老的唐僧肉，于是一路與唐僧師徒惡斗不止，結(jié)果非但沒吃成反丟掉了自己的性命。纏絲怪沒吃成、牛魔王沒吃成、白骨精更沒吃成，最后的唐僧肉讓誰吃掉了?非土地爺莫屬。相傳玄奘法師故里的“唐僧墓”就位于洛陽偃師市緱氏鎮(zhèn)陳河村，極盡哀榮也得入土，到頭來還不是讓土地老爺打了牙祭。前者是群魔亂舞機關(guān)算盡終不成，后者是張網(wǎng)坐收得來全不費功夫。

正當大眾眾口一詞狂罵房地產(chǎn)發(fā)展商哄抬房價，綁架中國經(jīng)濟的時候，北京的一條地產(chǎn)大鱷任志強語出驚人:“現(xiàn)在人們老是覺得房價貴，是因為現(xiàn)在房價有50%是政府的土地出讓金”。頓時，輿論嘩然。后來政府相關(guān)官員出面撇清說沒有那么高。

現(xiàn)實中，最大的一塊唐僧肉確實成了國土資源局嘴里的饕餮大餐，這頓大餐的名字叫做——土地出讓金。如果說，房價扣去如上50%的土地出讓金以外，余下的50%要用來規(guī)劃、設(shè)計、論證、報批、建設(shè)、驗收、銷售，那么平心而論，房地產(chǎn)發(fā)展商的利潤并非手到擒來，房地產(chǎn)開發(fā)項目僅開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費就有:三通一平費、自來水廠建設(shè)費、污水處理廠建設(shè)費、供熱廠建設(shè)費、煤氣廠建設(shè)費、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費、城建綜合開發(fā)項目管理費、建筑行業(yè)管理費、公園建設(shè)費、綠化補償費、路燈維護費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費、電源建設(shè)集資費(用電權(quán)費)、外部供電工程貼費(電貼費)等數(shù)十種，那就難怪房地產(chǎn)發(fā)展商們抱屈叫苦了。當然，他們的抱屈是相對于第一個50%的抱屈，而絕不是相對于社會商品平均利潤率的抱屈。他們只不過幻想著也獨得50%，憑什么你能我就不能?這是對利潤的天然追逐，假如沒有監(jiān)督和約束，對利潤追逐必然到極致。近年來，這么多樓脆脆、樓歪歪、樓裂裂如雨后春筍，也許就是他們向那第二個50%要效益的惡果。不可否認的是，近年來，實行的“土地招牌掛制度”將土地價值推向最大化，國土資源部發(fā)布的《2008年國土資源公報》顯示，全國土地出讓總收入9600多億元人民幣，巨大的數(shù)字讓人瞠目結(jié)舌。賣地錢成為第二財政，已成為公開的秘密。

住宅小區(qū)內(nèi)的配套建筑、甚至綠地、道路往往都是政府責成發(fā)展商來完成的，這包括商場、學校、甚至公共汽車站、派出所和居委會，這樣使得50%的土地出讓金更具含金量，而發(fā)展商則毫不猶豫地將以上公共投入加到房價里，埋單的當然還是老百姓。

2009年，是地價最瘋狂的一年，北京土地市場迎來“紅五月”。北京土地整理儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京共有23個地塊成交，成交金額達到61.6989億元，較4月份暴漲481.73%。在5月份成交的23個地塊中，廣渠門外10號地最具代表性。經(jīng)過89輪競價，這塊地最終被富力地產(chǎn)以令人咋舌的10.22億元拿下，每平方米樓面價格達到15000多元。SOHO中國主席潘石屹表示，最近不少地區(qū)推出一些很好的土地進行招、拍、掛。此外，一些房地產(chǎn)商因資金緊張，需要拋售項目，今后一段時間，對SOHO中國來說，是進貨千載難逢的好機會。每平方米樓面價都15000了還千載難逢，瘋狂地價打亂了老百姓的購房預(yù)期，人們不得不透支未來以求安居。難怪據(jù)說北京有位張羅“自建房”的牛人幾年奮斗、幾年不成。

根據(jù)審計署2008年6月披露的一些情況來看，如今的土地出讓金不僅逐漸成為各地政府預(yù)算外收入的主要財政來源，而且在收取、使用等諸多關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)上，幾乎普遍存在著缺乏有效監(jiān)督與硬性約束，從而容易導(dǎo)致錢權(quán)交易等貪污腐敗行為的集中大量出現(xiàn)，也容易使人認為土地出讓金才是各地房價居高不下的罪魁禍首。

怪完猴哥怪沙僧的八戒

你挑著擔、我牽著馬……

西天取經(jīng)的路上，挑擔牽馬一類的粗活從來都是沙僧的本職，孫大圣始終是爽身在前，窺測方向、避禍消災(zāi)、保護唐僧，臟活累活是不屑干的。

八戒是出了問題先怪猴哥，后怪師父，不行就損沙和尚。有了好處無論西瓜、饅頭，還是人參果，能吃多少吃多少。這和現(xiàn)實中的房地產(chǎn)發(fā)展商具有異曲同工之妙。

在房地產(chǎn)建設(shè)和使用過程中，有好多問題，發(fā)展商是不用負責任的:門窗的質(zhì)量問題找生產(chǎn)廠家;漏水了找物業(yè)公司;耽誤工期是不可抗力，由律師解釋;出了人命找拆遷公司要說法。即使“樓脆脆”“樓歪歪”了，也自有地方政府充當調(diào)停人或消防隊。發(fā)展商似乎只承擔拿地的風險，可近年來鑒于房價一路飛漲，迄今，全中國最糊涂、最低能的發(fā)展商似乎也沒有錯打過算盤。

在房地產(chǎn)發(fā)展商的字典里，有一個詞——“民擾”。不是“擾民”，是“民擾”。他的含義和“擾民”相反，概念是:因擾民而受到的“干擾”，比如居民因噪音、陽光問題堵住了工地大門和售樓處，發(fā)展商由此而付出的投入(譬如陽光補償費等)，這些最終要打入房地產(chǎn)成本。這是一個悖論，這一撥客戶為了捍衛(wèi)自己的權(quán)益，讓下一撥客戶埋了單(甚至干脆就是自我埋單)，所謂維權(quán)的勝利就演變成了客戶自己吃自己的“烙餅卷手指頭”。這充分展示了地產(chǎn)商們的霸道。事實上，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成簡直就是一個筐，什么你想不到的東西都有可能往里裝。僅拆遷一項就有拆遷公司、法院、急救站、派出所、城管、醫(yī)院、律師事務(wù)所、臨時雇傭的保安、破拆機械等費用都需要記入成本。鑒于房地產(chǎn)項目的建設(shè)需要經(jīng)過漫長和復(fù)雜的交易報批環(huán)節(jié)，每逢年節(jié)，好多開發(fā)商都要將禮物孝敬到衙門中的每一個窗口，這已經(jīng)成為公開的秘密。除此，一個開發(fā)商的后面還有一個浩浩蕩蕩的產(chǎn)業(yè)附屬大軍，除了最直接的建筑公司、監(jiān)理公司、拆遷公司外，還有數(shù)不清的顧問公司、預(yù)算公司、設(shè)計公司、策劃公司、廣告公司、招商公司、物業(yè)公司、房產(chǎn)中介公司、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、裝潢印刷、銀行、媒體，一個大的房地產(chǎn)開發(fā)商每年用于銷售的評獎、創(chuàng)優(yōu)、宣傳活動就數(shù)以千萬計，令人咋舌的用于平息消極社會影響的“鏟事兒費”也由專門的公司和人員在各個環(huán)節(jié)里暗流涌動。以上這些拿了人錢、給人消災(zāi)、給人辦事的公司或個人紛紛挑著擔、牽著馬在中國房地產(chǎn)大舞臺上插科打諢，哪還用得著房地產(chǎn)發(fā)展商們親力親為。所以，有人挑擔、有人牽馬，唯獨房地產(chǎn)發(fā)展商悠哉游哉、見好就上就成為這一時代的獨特景觀，這源于房地產(chǎn)發(fā)展商們的暴利支撐、也源于對龐大相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動，更源于他們和地方政府的特殊關(guān)系，難怪曾有某個開發(fā)商自曝:如果房價真的大跌，他能讓100個官爺進大牢!

從真經(jīng)難取、看房地產(chǎn)行業(yè)的灰色鏈條

話說唐僧師徒四人歷盡千辛萬苦終于來到靈山圣地，拜見佛祖，卻因不曾送人事給阿儺、伽葉二尊者，只取得無字經(jīng)。燃燈古佛指派白雄尊者奪落經(jīng)卷。唐僧師徒又返回雷音寺，奉唐王所贈紫金缽做人事，才求得真經(jīng)三十五部五千零四十八卷，返回東土。不想九九八十一難還缺一難未滿，在通天河又被老鼉把四人翻落河中，濕了經(jīng)卷，至今《佛本行經(jīng)》不全。看來，“好處費”古以有之，不拿錢不辦事連中國的神仙都概莫能外啊。

在現(xiàn)實生活中，能夠買一套屬于自己的房子，是很多人孜孜以求的奮斗目標。然而一路飆升的房價令囊中羞澀的普通老百姓只能望樓興嘆。公眾在思考房價高漲的原因時，大多把矛頭指向地方官員的政績觀、開發(fā)商的利益圖謀和購房者的被逼無奈。其實，在畸高的房價中，有一個重要的成本往往被大家忽視，那就是腐敗成本。近年來一批高官先后落馬，已經(jīng)為房地產(chǎn)業(yè)的腐敗成本做了生動的注解。

房地產(chǎn)是國家管制最嚴、與政府關(guān)系最為密切的行業(yè)，無論是賣地的官員，還是融資的銀行以及審批的部門，貪腐勢力都蠢蠢欲動、層層伸手。房地產(chǎn)業(yè)也因此成為我國當前社會中最能展現(xiàn)權(quán)錢交換關(guān)系的典型領(lǐng)域。近一年來，一場涉及全國的反腐行動悄然展開。迄今為止，已有多名副省級官員被中紀委“雙規(guī)”，其多與房地產(chǎn)有著利益關(guān)聯(lián)。

編輯/任 娟woshirenjuan@126.com