中國房地產市場進入冰川期

這一輪地產新政發揮了作用，北京的房地產市場也和中國其他一些大城市一樣進入了冰川期。

今年“兩會”結束以后，中央和各個地方政府都出臺了一系列調控房價的政策。根據中原地產和其它研究機構的數據，北京、上海、深圳、重慶、杭州等城市住宅的成交量環比都下降超過50%，有些城市甚至下跌超過90%。這都是這一輪地產新政發揮了作用的結果。北京的房地產市場也和中國其他一些大城市一樣進入了冰川期。五一節期間，北京成交的房子僅有7套，市場在觀望。

中國的房地產隨著調控政策的出臺迅速地進入冰川期，我認為這些政策是很必要的。在此之前，中國的房地產市場確實有點亂套，地價比房價高;租金和房價之間的關系也不正常。根據中原地產的數據，北京二手住宅第一季度的租金回報率是2.9%，上海是2.3%，一手住宅回報率比二手還要低，而全世界的平均回報水平是8%。政府出臺這些政策是想盡一切辦法，讓地價和房價、房價和租金的關系恢復到正常市場水平。

在國務院“國十條”出臺后，各個城市都做出了相應的反應。北京和上海的反應有些不同。北京是依靠政策，如“限制不在北京工作的外地人購房”，“一個家庭只能新購一套住宅”來抑制房價。在土地“招拍掛”的過程中也采用超過限價不成交的辦法。而上海則是集中加大土地的供應量，上海最近預告將供應105塊地，建筑面積高達505萬平方米，這105塊地的起始價格為460億元。依靠大規模的土地供應繼而增加房子的供應來抑制房價過快上漲，這是最根本的辦法。北京應該借鑒。

北京出臺了一系列的政策，有許多是行政調控的手段，但這些完全在意料之中，我們也完全能夠理解，因為北京現有的房源太少，市場上真正能拿出銷售的房子只有3萬多套，北京每年成交20萬套左右的房子，僅有3萬套住房存量是很危險的，相當于只有兩個月銷售量的存貨。我們可以設想一下，一個城市糧食的存量低于警戒線是什么情況?汽油的存量低于警戒線又是什么情況?北京目前用行政手段限制購房只是臨時性的政策，要徹底解決問題還是要像上海一樣盡快地增加土地供應，這樣在未來兩、三年時間才能達到市場上房屋供應和需求的基本平衡，房價才能夠真正得到抑制。

有人說，北京4月30號出臺的這些政策都是臨時性的政策，甚至說壽命不會超過一年時間，但我認為會持續兩、三年的時間，因為今年的土地供應要在兩、三年后才能形成市場上房子的供應，這兩、三年北京房地產市場的供求關系處在危險的狀況，這些行政措施很難馬上取消。

第一是物業稅和房產稅。物業稅大家討論了許多年，也空轉了許多年，但從目前來看，出臺的可能性并不大，有可能會以房產稅的方式進行征收。目前寫字樓和商業用房在出租過程中是按綜合稅率征收的，在這個綜合稅率中已經包括了房產稅。再征收房產稅主要是針對住宅，至于住宅會怎么收房產稅?會不會從第二套房子開始征收呢?目前還都只是猜想。

第二，住建部下發文件，對房屋銷售的預收款要進入監管賬戶管理。這條政策并沒有引起大家注意。事實上它對房地產開發商現金流的影響非常巨大。房地產開發商平時周轉的資金有超過6、7成是來自于預售款，如果預售款受銀行監控，再按工程進度進行撥款，這部分款就不能挪作他用，不能用于購買新的土地，對房地產開發商的資金鏈將構成很大的影響。

第三，可能出臺但還未出臺的是停止對開發商的貸款，轉而給施工單位貸款。給施工單位貸款的前提條件有兩條:一是施工單位要和開發商有施工合同;另外，由開發商先墊付30%以上的工程款。這條政策一旦實施，也會對房地產開發商的現金流也會造成很大影響。

受這次樓市新政影響最大的是地方政府。在過去一年多時間，許多地方政府從銀行貸了許多錢進行土地的拆遷，“七通一平”，準備把這些土地高價賣出去。隨著新政的出臺，房地產開發商搶地的熱情會迅速降下來。在未來一定會出現土地流拍現象，對地方政府的資金將構成很大的壓力。

從開發商方面看，2008年底是整個行業最困難的時候，隨著政府的救市政策，處在最困難時期的開發商渡過了2008年底的這次的危機，2009年全年房地產火爆銷售，全國房地產銷售超過4萬億。目前房地產上市公司中有許多家擁有的現金超過100億，這種情況下，房地產開發商主動降價銷售的可能性很小。

以上三條政策中有兩條將對房地產商的資金鏈構成巨大影響，如果市場持續一段時間的“冰川期”，房地產商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應對。

我們特別注意到，這次宏觀調控的政策都是針對住宅市場的，對于寫字樓和商業用房市場，過去幾年時間沒有像住宅市場這樣價格瘋漲，這部分市場處在健康發展時期，所以目前的調控政策并未涉及到商業地產。