誰在欺騙誰?

保羅·穆洛　馬修·帕蒂拉(美)

在《誰在欺騙誰?》中，兩名優秀的財經記者深入新聞背后，詳細闡述為什么華爾街會成為導致數百萬美國人失去住房的主要責任者。他們全面展示了美林貝爾斯登和雷曼兄弟等公司的高管是如何向非銀行抵押貸款機構提供資助的，而這些非銀行抵押貸款機構則通過貸款經紀人向消費者大肆出售抵押貸款。反過來，華爾街又將以次級抵押貸款為支撐的債券出售給歐沙Ⅱ和亞洲的海外投資者，而這也同樣引發了當地的金融動蕩。待悲劇塵埃落定之后，指責游戲也就開始了。但作者卻清楚地指出，造成次貸危機的并非單一實體或個體，而是系列因素和參與者——世界上最大的投資銀行、房主、貸款機構、信用評級機構、貸款審查機構和投資者綜合作用的結果。

2003年下半年，弗勒德最終決定將公司以首次公開發行股票的方式上市。當時，J·P·摩根公司是該公司股票發行的主承銷商。但由于弗勒德經常聽到業內人士談及弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司在抵押貸款房地產投資信托中的專業經驗，于是他堅持讓該公司介入。

在房地產投資信托領域，比林斯是抵押貸款產業的靈魂人物，弗勒德說：“在抵押貸款業，只要同時提到‘抵押貸款和‘房地產投資信托，你首先想到的就是弗里德曼一比林斯一拉姆齊公司。我們需要得到弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的確認。”

對于該公司的創建者之一比林斯，弗勒德把他比做是一個布道者。“比林斯對布道充滿熱情。”他說，“我喜歡那些對他們的信仰充滿熱情的人。”

比林斯(及其在弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司的合伙人)是最先認識到依靠租金的辦公樓、酒店等商業地產是房地產投資信托最理想載體的人之一。1994年，以比林斯為代表的弗里德曼—比休斯—拉姆齊公司為位于巴爾的摩的購物中心所有者第一零售公司募集了3.5億美元資金。房地產投資信托業務迅速成為這家年輕投資銀行的主營業務。公司現在已經擁有200名雇員。弗里德曼、比林斯和拉姆齊，都只有四十五六歲左右。基于商業房地產投資信托，這家年輕的公司無須遷至紐約，便為自己贏得了創新型精品投資銀行的聲譽。它吸引了眾多年輕的交易員。作為一種文化，公司對雇員的著裝要求相當寬松，他們甚至可以穿牛仔褲或短褲上班。此外，公司還擁有健身俱樂部、桑拿室和按摩室。公司雇員的平均年齡不足30歲，而雇員流失率也比較低。

與此同時，弗里德曼開始將目光轉向“專業金融公司”(華爾街喜歡用這個詞來表示住房次貸機構)。在1998年下半年俄羅斯爆發債務危機之前——為場危機也重創了美國大量上市的次貸公司——弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司已協助多家抵押貸款機構成功上市，這其中就包括羅蘭·阿納爾的長灘金融公司。據長灘金融公司的一位高管表示，弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司負責此次股票首次公開發行的代表是羅克·唐科爾。唐科爾是美國儲蓄管理局(OTS)的一名前高級監管員，他于1994年離開政府機構，并加盟弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司。“在有關房地產投資信托問題上，羅克都會參與。”弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的一名前經理說。

唐科爾是一個身材魁偉的人。他在擔任儲蓄管理局的監管員時就已經認識了弗里德曼。他參與監管的機構中就包括格蘭戴爾聯邦銀行和大亨儲蓄。唐科爾試圖勸說長灘金融公司的總裁杰克·梅爾斯將公司轉變為上市房地產投資信托，但阿納爾的這位得力助手梅爾斯并未接受他的建議，這主要是因為抵押貸款房地產投資信托并無任何有跡可尋的記錄。雖然梅爾斯了解比林斯，并對他的銷售能力極為推崇，但他還是拒絕了唐科爾有關將公司轉變為房地產投資信托的建議。梅爾斯最終選擇了標準的基本型股權結構模式，雖然這不會享有稅收減免政策。

除了這些貸款機構之外，比林斯、弗里德曼和唐科爾還前往全美各地，盡可能多地向有意了解房地產投資信托的次貸公司高管“兜售”這一概念。巴尼‘蓋伊與比林斯和弗里德曼曾有過數面之緣。蓋伊是位于西雅圖郊區芒特萊克泰勒斯的私人非銀行貸款機構米拉公司(MILA Inc.)的首席財務官。據他表示，這次兜售略有不同。“他們告訴我如果我這樣做的話，那么我們會打敗所有的競爭對手。”在次貸產業擁有20多年工作經驗的蓋伊說。但蓋伊和他的老板、公司的創建者雷恩·薩普對此并不感興趣。“我告訴他們說我們不想把90％的收益都派發出去。”蓋伊說道。

此外，弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司還向位于休斯敦的宙斯盾抵押貸款公司——為美國最大的對沖基金之一瑟伯勒斯資本公司所有——兜售過房地產投資信托的概念。宙斯盾抵押貸款公司由律師兼會計師里克·湯姆森一手創建。湯姆森因與投資家杰拉爾德·福特聯手而在業界聲名鵲起，后者曾在得克薩斯收購了一家破產的儲蓄信貸機構——直布羅陀儲蓄公司(Gibraltal Savings)。同凱汀的林肯儲蓄公司一樣，直布羅陀儲蓄公司也是為數百萬美元估值過高的商業房地產所拖累，但它卻有一個盈利的抵押貸款子公司，即位于路易斯安那門羅的托利和尼克斯公司(Tory & Nicholslnc.)。在負責經營托利和尼克斯公司幾年之后，湯姆森將該公司出售給了大通曼哈頓銀行。這一交易讓福特及其投資者斬獲頗豐，凈賺約3億美元。在20世紀90年代中后期，湯姆森白手起家，通過收購在1998—1999年危機期間破產的貸款機構的次貸分支機構，創建了宙斯盾抵押貸款公司，后又將該公司大部分股份出售給了瑟伯勒斯資本公司。在業界，瑟伯勒斯資本公司是著名的抄底高手(購買運營不佳但卻有發展潛力的公司)，同時也是一家喜歡購買有活力的年輕公司的投資機構。宙斯盾抵押貸款公司屬于后一類。

次貸市場如火如荼。貝爾斯登、雷曼兄弟以及投資銀行領域的美國銀行開始紛紛找上湯姆森及其在瑟伯勒斯資本的老板史蒂文·費恩伯格，希望協助宙斯盾抵押貸款上市——通過基本型公司模式或通過房地產投資信托模式。比林斯再次搶得先機。他在休斯敦向宙斯盾抵押貸款的高管團隊說：“如果你們不這樣做，那簡直就是瘋了。”這次會談持續了近3個小時，弗里德曼也在其中。湯姆森并未對此次會談發表評論，但宙斯盾抵押貸款的一位高管說：“這是一場座無虛席的演出。”

2005年春，次貸機構股票首次公開發行市場開始出現惡化，這主要有兩個原因。一是美聯儲在幾個月前已經上調短期利率，開始導致大多數次貸機構的毛利奉出現下降。道理很簡單，在短期利率上調之后，華爾街向它們提供的倉單貸款(即它們向信用受損者發放抵押貸款的資金來源)的利率也會提高。從理論上講，這不一定會給次貸機構帶來災難性后果，因為它們同樣也可以提高所發放抵押貸款的利率，但事實并非如此。短期利率上調了，而抵押貸款利率卻未曾提高。由于市場上非銀行和銀行次貸機構競爭慘烈，各家貸款機構均不敢貿然提高利率。如果一家貸款機構率先提高利率，即便只是0.5個百分點，那么貸款申請瞬時就會跌落到谷底。

另一個原因是，股票首次公開發行市場似乎即將枯竭。有關阿納爾的美利凱斯特抵押貸款公司因掠奪性貸款而在多個州遭到調查的傳言已經沸沸揚揚。對于次貸市場來說，它最不愿意看到的就是對抵押貸款公司貸款操作進行調查，即便這只是個案。而這一傳言又與美國最大的次貸機構美利凱斯抵押貸款公司有關，因此帶來的影響也就更為嚴重。

據接近湯姆森的人士說，湯姆森拒絕了弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的股票首次公開發行方案，不管是以房地產投資信托的方式還是其他方式。他同樣也不喜歡將公司90％的收益派發給股東。此時，雷曼兄弟的兩位高管比爾·柯利和比爾·維斯康蒂正直接同瑟伯勒斯資本的老板史蒂文·費恩伯格進行有關股票首次公開發行的協商。雷曼兄弟向費恩伯格表示，即便股票首次公開發行市場開始遠離

次貸機構(部分原因與美利凱斯特抵押貸款公司在各州遭遇的問題有關)，宙斯盾抵押貸款公司也可能會募集到6億美元一10億美元的資金。費恩伯格對這一交易頗為渴望。“他希望將宙斯盾抵押貸款公司變為現金。”一位接近他的高管說。

與此同時，在弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司，已升任公司總裁并負責投資銀行業務的唐科爾又接到了一項新的任務，那就是網羅股票首次公開發行池塘中最大的一條魚：阿納爾的美利凱斯特抵押貸款公司。“信科爾負責說服阿納爾，以便讓弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司負責美利凱斯特抵押貸款公司或阿金特抵押貸款公司的上市計劃。”該公司的一名經理說道，“如果能夠取得成功，那么對公司來說這將是大聯盟的一記本壘打。”但投資者開始變得謹慎起來。利率不斷上升，競爭日趨激烈，而美利凱斯特抵押貸款公司自身又深陷泥潭，試想，又有什么樣的投資者會下注在一家因貸款違規操作而在各州遭檢察長辦公室調查的公司身上?

比林斯和弗里德曼都曾同美國國家金融服務公司的莫茲羅談論過有關美利凱斯特抵押貸款公司可能上市的問題。“阿納爾正在尋求退出策略。”莫茲羅后來說，“他希望退出這一領域。”如果將美利凱斯特抵押貸款公司和它的批發貸款姊妹公司阿金特抵押貸款公司合并起來，那么它將是美國最大的次貸機構。在貸款發放量上，同樣是首屈一指。截至2005年年底，美利凱斯特抵押貸款公司及阿金特抵押貸款公司已經發放了750億美元的次級抵押貸款，數額超過任何一家貸款機構。它的兩個最大的競爭對手為：一是位于歐文的新世紀金融公司，由阿納爾的門生之一史蒂夫·霍爾德創建；二是莫茲羅的美國國家金融服務公司。在美國最大的20家次貸發放機構中，僅僅有兩家為私人持有：阿納爾的公司和宙斯盾抵押貸款公司。

兩家規模如此龐大的公司卻未公開上市，這對弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司、雷曼兄弟和貝爾斯登的投資銀行家和華爾街的其他金融家來說是不可想象的。莫茲羅已經不再擔心美利凱斯特抵押貸款公司，因為那時它已經停止“搶奪”他的優秀雇員了。如果弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司想協助美利凱斯特抵押貸款公司或阿金特抵押貸款公司通過股票首次公開發行上市，那就讓它去做吧，莫茲羅想。在他看來，比林斯“正在協助那些已經陷入困境或無長期發展前景的公司上市。我認為旁地產投資信托根本不會起到任何作用。”在問及有關房地產投資信托的問題時，莫茲羅都會十分清楚地表明自己的觀點。對于公司永久性派發90％收益的做法，他認為“這是一個愚蠢透頂的主意。”

2005年年初至2006年年底，由弗里德曼一比林斯一拉姆齊公司協助上市或募集股本的大約12家上市次貸及非次貸房地產投資信托總共發放了3290億美元的住房抵押貸款，約占這一時期次級或非次級抵押貸款(“Alt-A”貸款、申報收入貸款)總量的1/5。到2007年秋，這些由弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司贊助的貸款機構大多已申請破產保護或已出售給華爾街摩根士丹利和貝爾斯登等的其他所有者。摩根士丹利收購了位于弗吉尼亞的撒克遜抵押貸款公司，而貝爾斯登則收購了安可信貸公司。安可信貸公司位于南加利福尼亞，同樣是由美利凱斯特抵押貸款公司系的人馬創建的一家次貸機構，創始人為史蒂夫·霍爾德。霍爾德不僅是安可信貸的共同創始人，同時也是新世紀金融公司的聯合創始人。摩根士丹利和貝爾斯登最終關閉了這些貸款機構。

所有的這些公司幾乎都是因同一種原因倒下的：它們向信用受損的消費者所發放貸款的違約率之高遠超出它們的想象。二級市場的貸款購買者——通常為華爾街公司如貝爾斯登、美林證券、雷曼兄弟、德意志銀行或紐約俱樂部的其他成員一一要求貸款機構回購這些不良貸款或為此支付額外資金，但如果這家貸款機構碰巧是房地產投資信托，那它根本沒有這筆資金，因為公司90％的收益都已經派發給了股東。而且不良抵押貸款的數量也不是簡單的幾筆，而是數十萬筆總額達數億美元的抵押貸款。這些不良抵押貸款不斷累加，最終達到數十億美元之巨。

對于很多聽過比林斯有關房地產投資信托概念的抵押貸款高管(這其中也包括好美邦公司的弗勒德)來說，他們并不懷疑比林斯的真誠。一向推崇房地產投資信托的比林斯甚至還將弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的一部分轉變為房地產投資信托，開始投資次級抵押貸款證券。2004年是次級抵押貸款發放量最多的年份之一。也就是在這一年，弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司至少為7家次貸機構募集到了股本。這一年，這家由弗里德曼、比林斯和拉姆齊創辦的公司獲得了創紀錄的3.5億美元的收入。但到2007年，公司的所有收益都煙消云散，而目后果還遠不止于此。由于投資次級抵押貸款證券以及收購佛羅里達的次貸機構第一NLC金融服務公司，弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司在2007年虧損6.6億美元。公司的股價從最高時的每股30美元跌至每股1.5美元，這不禁讓投資者對它的長期發展能力產生比慮。

一位對此早有預料的弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司前經理表示：“埃里克是一個自以為是的人。一旦認準了某件事情，他就會一直做下去，他并不知道有時候市場也是會發生變化的。他總以為自己是正確的，而市場是錯誤的。”