高房價不會“理性回歸”

時寒冰

近期，從“營業(yè)稅征收2改5”到“國四條”，再到“拿地首付不低于50%”、“督辦全國18宗房地產(chǎn)閑置土地”，再到“國十一條”，政府調控聲音漸緊，伴隨著調控，一線城市的商品房成交面積明顯下滑，但價格跌幅依然非常有限。而另外一些地方，則乘風破浪，屢書傳奇，海南房價出現(xiàn)暴漲：海口某一樓盤2008年的售價為每平方米4000多元，2010年1月已經(jīng)高達1.7萬元。

海南房價瘋狂，讓其他地方心生“小巫見大巫”之感，對本地房價的上漲，陡然生出無限的遐想。在當下，這種瘋狂是很難實現(xiàn)理性回歸的，它的結局只有一個：在瘋狂中走向崩潰，通過崩潰之痛，人們徹底正視風險而回歸理性——其他經(jīng)濟體走過的痛苦輪回，正在中國重現(xiàn)。

政府也想通過調控手段擠壓房價泡沫，但是，由于面臨GDP增長壓力，它的行為受到約束。這直接影響了其政策選擇。房價要回歸合理，必須構建起多元化的市場供應主體，而現(xiàn)在這一供應渠道是單一的——基本上通過開發(fā)商建造的商品房來滿足需求，而沒有諸如自建房、合作建房這樣的供應方式與商品房形成競爭關系，加之保障性住房供應不足，開發(fā)商在事實上具有了壟斷定價權，價格必然被操縱。

各地政府在建設保障性住房方面的動力嚴重不足。全國人大報告指出，保障性住房建設進度緩慢，截至2009年8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%。原因很簡單：地方政府如果建設足夠多的保障性住房，會拉低當?shù)胤績r和地價，不僅減少地方財政收入，更會直接拉低當?shù)氐腉DP指標。因此，中國的房地產(chǎn)調控，實際上陷入了一種悖論：調房價直接損害地方政府的切身利益，他們對房地產(chǎn)調控的措施只會陽奉陰違，做一點面子活；而到了拯救房地產(chǎn)的時候，地方官員又會加倍用力，使得相關措施高效率地執(zhí)行。

另一個悖論是，2008年年底大規(guī)模的救市政策，讓許多人對“政府不會讓房價下跌“這一結論深信不疑，大膽地投入到炒房當中。海南房價在中央調控政策出臺后的高速上漲，除了國際旅游島利好消息，與這一心理因素也不無關系。同樣，就開發(fā)商而言，它們目之所視，永遠都是利益至上，即使這種利益是損害民生，也在所不惜。

因此，上述幾個房地產(chǎn)領域的利益主體，都沒有真正能夠抑制房價的意愿，希望房價下落的普通民眾又缺乏足夠的利益訴求渠道，難以對房價真正產(chǎn)生影響力。那么，中國的房價走勢，只能在既得利益集團無論采取什么措施都不能推高房價之時發(fā)生根本性逆轉，唯一的結局便是由于缺乏購買力的支撐，房價崩潰將延續(xù)較長的時間，直到所有的下跌動能釋放殆盡。

高處不勝寒，任何依托房地產(chǎn)的經(jīng)濟體，都經(jīng)歷過泡沫破滅帶來的痛苦。中國能成為例外嗎？如果我們把中國遠遠脫離民眾購買力的房價稱為一個神話，那么，泡沫再多也期望它不破滅，無疑在制造另一個難度更大的神話。由于市場已經(jīng)瘋狂，市場主體也已經(jīng)喪失理性，中國的房價在相關利益主體痛感減弱時雖然會有小幅回調，但難以真正實現(xiàn)理性回歸，而只能通過一次痛苦的洗禮完成泡沫的擠壓過程。▲（作者是南京大學客座教授。）