如何遏制房價過快上漲

錢 津

（中國社會科學院經濟研究所，北京市100836）

近幾年來，隨著國民經濟的平穩較快發展，中國房價呈現出急劇上漲趨勢。這引起了全社會的高度關注。2010年3月5日，溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第三次會議上所作的《政府工作報告》中明確指出：“促進房地產市場平穩健康發展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續大規模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。擴大農村危房改造試點范圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執行年度建設計劃，確保土地、資金和優惠政策落實到位。二是繼續支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規范發展二手房市場，倡導住房租賃消費，盤活住房租賃市場。三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度。四是大力整頓和規范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度”。在堅決地全面貫徹落實國家關于遏制房價過快上漲各項有力措施的同時，根據當前中國經濟發展的總體形勢，經濟理論界應當對遏制房價過快上漲給予更深層次的探討。

基本點：遏制房價過快上漲不等于房價不上漲

在采取有力措施遏制房價過快上漲之前，我們必須明確地認識到，國家遏制房價過快上漲并不等于不允許房價上漲。就目前情況看，中國的房價上漲具有一定的客觀性，所以，國家只能是遏制違背客觀的過快上漲，而不能違背客觀遏制房價上漲。在現階段，造成房價上漲的主要原因是貨幣貶值。而貨幣貶值并不是單純由房地產市場火爆決定的，因為幣值變化與整個國民經濟狀況有關，它是由國民經濟發展的整體水平決定的。在貨幣不斷貶值的前提下，房價必然會有一定的上漲，也就是說，房價與幣值之間存在客觀的內在聯系。從邏輯上講，不可能出現貨幣貶值而房價也下落的情況，事實上只可能是貨幣貶值而同時房價也上漲。

現在看來，中國改革開放30年最為成功的一件事是：在20世紀末期迅速實現了貨幣的急劇貶值，而沒有引起任何金融和社會的震蕩。在這一時期，人民幣貶值到只有原來的1/100，可沒有看到社會形成任何大的過激反應，日子基本上都是順順當當地過來的，甚至許多人是歡天喜地的。總結這方面的經驗是極為重要的，對于認識當前的房價很有意義。在改革開放之前，中國許多地方的公交車乘三站地收費0.05元，而現在同樣的車程最低收費1元，價格明顯上漲100倍，即貨幣貶值到只有原來的1/100。小學或中學教師上課，數理化的內容不變，法定的工作時間由每周六天改為五天，而他們的工資水平用名義貨幣衡量也基本上增長了100倍，由過去的月薪幾十元增長到幾千元。過去北京故宮的門票價格只是0.1元，而如今價格調整后上漲不止100倍，但故宮里的展覽內容是沒有太大變化的。看一場電影原先的票價也就是0.1元或0.2元，而價格調整后上漲到30元或50元甚至100元，飆升了300～1000倍。只是糧食類豬肉類等農副產品、房屋類基本生活消費品等商品的價格調整稍慢一些，只漲價10～20倍，即人們目前最難以接受的房屋價格實際上是所有商品中漲價幅度最小的商品之一，根本沒有體現出這一時期人民幣的貶值水平，應該屬于貨幣貶值后還很劃得來的購買物。

2004年之后，中國大城市和特大城市的房地產價格急劇上漲，并且逐漸波及到中小城市。這對于中國絕大多數還沒有富裕起來的人們造成了很大的生活壓力和困惑。有些人將這種房地產價格的上漲原因歸結為官商之間的暗中勾結。然而，如果人們能夠清楚人民幣已經貶值到原來的1/100，那么就會知道在房地產市場發展的大潮中，幾個或某地的企業不可能具有左右大局的能力，地方政府的作為更是有限的，當前中國房價上漲的主要原因是貨幣貶值，是已經貶值到原來的1/100并且還在繼續貶值的貨幣推動的。這就是說，在貨幣不斷貶值的前提下，人們不可能企盼房地產價格回落。事實是，在我們認為經濟最困難的2009年，在全球經濟危機的大蕭條之中，中國的房地產價格依然上揚而不是下落。有關數據顯示，2009年末，廣義貨幣供應量（M2）余額為60.6萬億元，同比增長27.7%，增速比上年高10個百分點。[1]而GDP的增長只有8.7%。這之間19%的差值就是貨幣的貶值率。如果2010年中國繼續保持不低于2009年的貨幣發行增長率，而且同期GDP的增長還是不超過9%，那我們還會在新的一年里繼續收獲約20%的貨幣貶值率。如此現實的貨幣貶值，又有哪個房地產開發商會下調房價呢？企業和政府所能做的，只能是順應國民經濟發展的大勢。

但是必須明確，企業和政府只能順應房價因貨幣貶值而上漲的大勢，除此之外，政府必須維護市場經濟秩序，堅決遏制房價的過快上漲。為此，我們需要通過下面的討論，提出遏制中國房價過快上漲的三大治本措施。

措施一：迅速恢復股票市場的保值功能

導致中國房價過快上漲的第一個重要原因就是房地產市場被搞成了投資市場，許多人購買商品房不是為了居住，而是期望升值并得到回報。商品房本是人們的基本生活消費品，這一市場若變成投資市場，必然使市場秩序嚴重紊亂。如此嚴重的市場錯位，關鍵就在于作為投資市場的中國股票市場目前喪失了保值功能。所以，要想有效遏制房價的過快上漲，就必須迅速恢復股票市場的保值功能，以此盡力扭轉房地產市場成為投資市場的市場錯位。

只要是房地產市場變成投資市場，由投資炒作決定，房價就會止不住地迅速上漲，最近海南島房價爆炒就是典型。這就是說，在正常的市場經濟中，是絕不允許將商品房市場作為投資品市場進行炒作的。在現代社會，商品房是一種特殊商品，是最基本的生活資料。所以，購買商品房，只能是保障生活需要，而不能作為投資。將商品房市場搞成投資市場，是最大的浪費和誤導，是市場經濟秩序十分混亂的表現。人們如果需要投資，應該購買資產（包括金融資產），而不應該是購買生活用品性質的商品房。曾幾何時，中國各地的房地產開發商誘導人們購買商品房，最明確的講法就是投資升值。這就將商品房市場變成了投資市場，并直接拉動了房價的非正常過快上漲。對此，必須積極地給予標本兼治。一方面需要迅速抑制對商品房的投資性購買；另一方面需要完善資本市場，維護資本市場的保值功能，使投資資金能夠順暢地回流到資本市場，不再起到抬高房價的作用。

股市是最基本的資本市場之一，是最普遍的證券投資市場。現在股市跌落，表現出資本市場也是十分混亂的。其亂就在于違背了證券投資性質的資本市場的基本要求，使之變成了一個賭博市場。由賭博意識決定，股指、股價一個勁地往下跌。開辦股市20年了，天天有人喊：“股市有風險，入市須謹慎”，然而，股市縱有天大的風險，也是一種資本市場的風險，而絕不是賭博市場的風險。若將股市的風險與賭市的風險等同起來，那就是將股市等同于賭市了，而沒有將股市作為具有特定功能和職能的資本市場來看。作為資本市場，股市必須具有保值功能和融資功能。失去這兩大功能，股市就不是資本市場了，也就沒有存在的必要了。

對于中國股市來說，不僅要具備保值功能和融資功能，而且目前還需要進一步地強化保值功能，不然，其融資功能也是不能正常發揮的。在貨幣不斷貶值的常態下，現代市場經濟在客觀上迫使金融領域必須提供相應的具備穩定保值功能的市場匹配，不然，市場經濟秩序就難以穩定了。因而，這就對作為重要的資本市場存在的現代股市提出了新的任務和要求。也就是說，現代股市具備保值功能不僅僅是健康發展股市的需要，更重要的是為了維護現代金融市場秩序的穩定。貨幣可以貶值，資產不能貶值。所以，在正常情況下，現代股市的市值必須是穩定上升的，而不能任意跌落，即虛擬經濟領域的股票價格也要同實體經濟領域的商品價格一樣保持一定的剛性。

現在中國的情況是，該保值的股市一個勁地跌，該提供生活必需消費品的房市一個勁地被投資性地炒作而不斷漲價。這不符合現代市場經濟的要求，必須迅速糾正，即必須保障股市上漲和房市價格穩定。而要實現這一治本要求，就必須將股市作為資本市場看待，不能再將股市當作賭市；就必須將房市作為最基本的生活必需消費品市場看待，不能再將房市當作投資市場。因而，要使房地產市場恢復正常秩序，遏制房價的過快上漲，就必須迅速恢復股市的正常秩序，恢復股市的保值功能，讓人們將投資的錢適時地正常地投進股市，而不是投在房地產消費市場進行資本運作。

措施二：積極而果斷地開征房屋財產稅

目前，導致中國房價過快上漲的另一個重要原因是人們對于住房的過度消費。本來住房屬于人們的基本生活消費品，人們對于住房的消費屬于必需消費，但是，對于這種必需的消費也不能過度，一旦出現嚴重的過度消費，也會推動房價非理性地過快上漲。這就是說，當前中國擴大內需，可以擴大非必需消費或非物質消費，就是不能擴大必需消費品的消費，更不能擴大對于住房之類的必需消費品的過度消費。

我們應該認識到，人類社會現代化的過程就是非必需生活消費的增長過程。所以，現代非必需生活消費發展趨勢的基本特征是其比重的上升性。“美國人的恩格爾系數1965年已降至22.98%，1984年又降到18.94%，法國人的恩格爾系數1970年降至26.9%，1985年再降至 19.7%”。[2]這表明，在發達國家，人們的食品必需消費比重已經降得很低，而非必需生活消費的比重卻是隨之上升的。但要說明的是，發達國家的家用轎車以及普通的家用電器不能劃為非必需生活消費，因為在現代生活方式中這些用品已成為必需的，即這一類消費對于人們雖然沒有生理的必需，卻有著社會歷史決定的必需，必需的生活消費并不完全是一個自然生存條件決定的問題。在人們的現代非必需生活消費中，表現最為明顯的是旅游消費的增加。旅游是深受人們喜愛的，無論是大人還是孩子，無論是東方人還是西方人，都愿意出去旅游，出國旅游一次，費用支出大約與自己一年的基本生活費相等。現在一般發展中國家的居民還難以享受國際旅游的樂趣，因為他們的經濟實力還沒有達到較高的水平，而發達國家的普通居民幾乎每年都可以輕松地進行國際旅游。這是現代非必需生活消費比重上升一種最直觀的表現。

現代生活之中的非必需消費的發展還具有勞務消費的廣泛性趨勢。如果在吃、住、行等方面不浪費，那么準確地講，一個人非必需的物質消費不會有多少。因為一個人在吃的方面，除了必需的消費之外，不可能有太多的非必需消費，吃太多的東西會影響健康；在住的方面，只要有個人足夠的生活空間就可以了，一個人的身軀也有限，不可能分身去使用；在行的方面，必要的交通工具就能滿足需要，任何人都不會整天生活在旅途之中。因此，急劇上升的非必需消費，除去旅游消費之外主要都是生活勞務消費。在這方面，消費具有廣泛性特征。沐足是生活消費，也是勞務消費。洗一洗腳，要花80元錢，這在過去是不可想象的。2002年春節晚會小品類節目關注的重點就是沐足，可見這種消費早就具有普遍意義了。請家政人員打掃衛生、做飯、洗衣服，也是現代城市生活的時尚，這既增加了一部分人的消費，又解決了另一部分人的就業。雖然這種情況可能是現階段特有的，但從現實來講是客觀的，這種消費的存在有利于活躍經濟。還有更多的休閑娛樂消費，這更是勞務消費，是隨生隨滅的勞動成果的享受。在現階段，有大批的人在從事休閑娛樂服務，這就是由人們的休閑娛樂消費需求決定的。現代生活中這一類消費的比重是很高的，現代人喜歡有這種生活消費，這為非必需生活消費開辟了巨大的發展空間。

但是，在現代生活中，消費過多的物質產品并不可取。在現代城市生活中，許多人是一年四季離不開空調，這消耗多少能源是可以計算的。事實上，人的生活應順應自然，自然一年有四季，冬寒夏熱，人們就應隨之寒隨之熱。如果搞得冬天不寒夏天不熱，那人的身體就不會是健康的，至少會降低人對疾病的抵抗力，影響人對自然環境的適應能力。所以，使用空調既是一種奢侈也是一種浪費。這種奢侈性的物質消費是不符合節約型社會要求的。再有，現在許多人不喝自來水了，要喝礦泉水，每天大瓶小瓶地買礦泉水喝，這也是一種奢侈性的過度消費。而在種種過度的物質消費之中，最不可取的就是住房的過度消費。現在，有許多家庭買大房子或買兩三套房子，要么空置，要么只住很少的人。這是相當奢侈的，不僅要消耗很多物質資料（包括大量鋼材、木材和水泥），而且直接推動了房價的過快上漲。

人口只有中國的1/10、但經濟總量2009年排名世界第二的日本，其家庭平均住房面積不足90平方米。而作為發展中國家的中國，現在有許多家庭住房面積超過100平方米，甚至還有第二套、第三套住房。中國的房地產市場消費這樣發展，不符合節約型社會的要求，也難以平抑商品房價格。因而，對于這種過度需求，國家必須從制度上給出根本性的治理措施。建議立法，對于人均住房面積少于20平方米的居民，政府給予適當的補助；對于人均住房面積超過80平方米的居民，超過部分開征高額的房屋財產稅。這是一種可以迅速見效的治本措施，當前國家必須積極而果斷地實施這種治本的措施，有效地制止過度的住房消費需求。只有這樣，才能對遏制房價過快上漲起到顯著作用。

措施三：中央企業全部退出房地產市場

進一步講，近幾年來的房價過快上漲，不能說與中國的公營企業缺乏必要規制毫無關系。恰恰相反，眾多的公營企業不規范地涌入房地產市場，也是造成市場價格錯亂的一個重要原因。一個不可否認的事實是，在中國所有的特大城市和大城市，中央企業大搞房地產，奪得了為數不少的地王，明顯地推動了地價上漲，而地價上漲直接導致了房價的過快上漲。

2010年3月18日下午，國務院國有資產監督管理委員會召開新聞發布會，公布了央企地產業務的具體情況。國有資產監督管理委員會表示，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要取消房地產業務。2003年國有資產監督管理委員會成立以來，中央企業房地產業務進行了大幅度調整重組，先后確認和公布了16家以房地產作為主業的中央企業，三級以上房地產子企業戶數由原來的728戶減少到目前的373戶，集中度明顯提高。據初步統計，2009年，中央企業房地產業務銷售收入為2209億元，約占全國商品房銷售收入的5%；房屋銷售面積為2807萬平方米，約占全國商品房銷售面積的3%。國有資產監督管理委員會確認和公布的以房地產開發與經營為主業的中央企業有16家。據初步統計，2009年，這16家中央企業房地產板塊的資產總額為5616億元，占全部中央企業房地產板塊資產總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部中央企業房地產業務銷售收入的86%；凈利潤為188億元，占全部中央企業房地產業務凈利潤的94%。這些數據表明，中央企業的房地產業務主要集中在16家以房地產為主業的企業。除此之外，還有78戶不以房地產為主業的中央企業開展了房地產業務，按照國有資產監督管理委員會要求，這些企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要取消房地產業務。2008年，這些企業所屬三級以上房地產子企業共227戶，約占中央企業全部三級以上房地產企業數量的60%，但銷售收入只占到15%，利潤只占7%。國有資產監督管理委員會表示，中央房地產企業在主動履行社會責任、承擔國家保障性住房和安居工程建設任務中發揮了積極作用。[3]但是，與其產生的副作用相比，這是不足稱道的。重要的是，中央企業不規范地進入房地產市場，這本身就不合理，這是缺乏對中央企業有力規制的表現。作為中央企業，統統都是公營企業性質的，在世界各國，公營企業基本上都是不允許進入競爭性領域的，更不用說搞房地產開發了。

一般來講，有關國家安全的生產部門、自然壟斷行業以及提供重要公共產品與服務的產業，應是中國設立公營企業的主要領域。也就是說，目前處于這些領域的企業應明確為公營企業。而除此之外，就不再有公營企業的經營空間。這樣限定可使中國與世界上其他市場經濟國家保持設立公營企業的相同性，即中國應在公營企業的設立方面與世界各國保持一致。設立公營企業，對于國家不是不講效率，只是不單純強調公營企業的效率，而是要使整個國民經濟的運行更有效率。世界上各個國家設立的公營企業并不完全相同，有的國家在競爭性領域也設立了公營企業，有的國家在非競爭性領域也允許民營企業經營，同時各個國家的公營企業占國民經濟的比重也不同，對于這些情況要具體分析。從主流趨勢看，在競爭性領域設立公營企業已成為歷史，除個別國家追求贏利之外，大多數國家都已將公營企業退出競爭性領域，只在非競爭性領域設立公營企業。而民營企業能否進入非競爭性領域，主要是看一個國家的市場發育程度和法治程度。如果一個國家的市場發育健康、完善而且法治程度較高的話，那么，將本該由公營企業承擔的任務交由民營企業做也未必不可以。[4]

重要的是，對于公營企業的經營范圍，在現代市場經濟條件下，必須通過立法進行規制，決不能任其在市場逐利。如果設立一家公營企業不是為某種政府職能需要服務，或是會破壞民營經濟發展，那就不能設立這一企業。所以，立法必須向社會公示設立這一公營企業的特殊目的及其可以起到的特殊作用。根據企業設立目的，相關法律還必須明確規定各個公營企業的經營范圍，即經營范圍不能超出設立目的。假如是軍工企業，那就要明確其軍工生產的范圍和民用品的生產范圍，不能允許其涉及規定之外的軍工生產領域，也不能允許其隨意從事民用品的生產，因為它是政府設定的公營企業，必須承擔政府投資的相關法律責任。

因此，為了有效治理當前的房地產市場，堅決遏制房價的過快上漲，從治本的要求講，中國必須通過立法建立公營企業制度，不允許公營企業進入市場競爭性領域。目前不僅要求78家非主營業務為房地產的中央企業退出房地產市場，而且同樣也應當要求16家以房地產為主業的中央企業退出房地產市場。這就是說，只有擁有特權的中央企業全部退出中國的房地產市場，才符合市場經濟的基本要求，才能保持房地產市場的良好秩序，才能避免由此造成的房價過快上漲。現在看來，僅僅78家中央企業退出房地產市場是不行的，而應該是中央企業必須全部都退到非競爭性領域去。如果那16家中央企業堅決不退出房地產市場，那就將其民營化，讓它們以民營企業的身份繼續從事房地產業務。對于公營企業，在規范的市場經濟中是絕對不能允許從事房地產業務的。正是由于中國的公營企業沒有得到必要的法律規制，市場不規范，才使眾多中央企業涉足房地產市場，在某種程度上加劇了房價過快上漲的勢頭。現在，面對嚴峻的市場形勢，無疑是到了需要進行根本整治的時候了。

[1]中國人民銀行貨幣政策分析小組．2009年第四季度整個貨幣政策執行報告[DB/OL]．中國人民銀行網站，2010-01-15．

[2]尹世杰．尹世杰選集（第 2 卷）[M]．長沙：湖南師范大學出版社，2002：183．

[3]杜淵泉．國資委稱78家央企將退出房地產業務[DB/OL]．人民網，2010-03-18．

[4]錢津．論國有企業與公營企業之異同[J]．中州學刊，2006（1）：44-49．