金融危機期房地產業健康發展問題

吳 強

[摘要]綜觀我國房地產業的現狀，金融危機使房地產業加快進入調整期，但房價依然過高，房地產市場虛火仍旺，房價震蕩跌漲是其理性回歸過程，預期房地產業真正回升還將有一段時間。建議：改革土地轉讓收費制度，以大幅度降低住房價格；采用“共有產權”形式解決低收入群體的住房問題。只有廣大百姓的安居，才是房地產業健康發展之路。

[關鍵詞]金融危機；房價收入比；產權共有；土地制度改革；發展預期

[中圖分類號]F293.35[文獻標識碼]A[文章編號]1004—9339(2010)01—0013—05

世界性的金融危機，影響著我國的經濟發展，使已經過熱的房地產業加速進入調整期。然而，房價下跌、房地產開發增速回落僅幾個月，房價又燒起上漲的虛火。面對如此狀況，國人拭目而待：房地產業現處發展周期的何階段?今后房價是高還是低，能否理性回歸?房地產業如何實現健康發展?筆者就這些問題略述管見。

一、房地產業是否健康發展

房地產業發展是否健康，關系著我國現代化的大業。我國是發展中國家，正在實現工業化和人口城市化，當前的房地產業不僅是在建住房、公共建筑，而且是在建設能夠容數億人口的現代化城市體系，帶動GDP的增長，承擔著為中國的城市化提供物質基礎的歷史使命。在當前世界性金融危機期間，我國房地產業能否健康發展至關重要。而如何判斷房地產業健康發展的根本指標仍是房價是否合理、是否相對穩定。

1、用房價與家庭收入比來判斷房價高低。在中國這樣一個土地資源稀缺程度高，而勞動力稀缺程度低的國家，把購買一套滿足基本生活需要的60～90平方米普通住房的房價收入比定為5～8年的家庭收入，作為判斷有無支付能力的標準是符合實際的。因為家庭的月收入在當地平均商品房價1平方米以上的家庭，為有購房能力的家庭，其基本依據如上所述，即5～8年一個家庭的總收入相當于60～90平方米的一套住房的總價。當前有一種高房價合理的理論認為，在城鎮居民中，完全有能力購房的家庭占20％～25％，此比重占到70％以上時，房價才是合理的房價水平。并認為，我國是一個工業化起步時間不長、城市化水平不高、老百姓私人財富累積程度還未達到發達國家水平。由此得出，我國房價的合理水平正處于以“20％～25％家庭”向“70％左右家庭”為標準的過渡階段。這一過渡的時間，取決于我國城市居民恩格爾系數下降的速度和收入增長速度。這個過程約需20～30年。也就是說，我國房價達到合理水平的時間還要向后推移二三十年。筆者認為，上述結論難經推敲。試問，在這么長的時間70％～80％的家庭無能力購房，老百姓的居住問題難以解決，社會如何實現和諧?房地產業怎么健康發展?

2、我國房價收入比依然偏高。當前的高房價是否正常?不同利益的人有不同的回答。有人將我國的房價同日本東京和美國紐約的房價比較，認為我國的房價不算高，還有不少上漲的空間。筆者認為，我們是發展中國家，老百姓的收入還很低，我國的房價高低應該用我國的房價收入比來衡量。所謂“房價收入比”是指一個地方的一套普通住房的均價與居民家庭年收入的比值。這一指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的購房能力。

雖然廣東省是我國改革開放的前沿，房地產業快速發展，居民收入也居全國前列，但廣州的房價收入比依然偏高。據《廣東省統計年鑒》數據統計，廣州市住宅價格近年快速飆升，上漲幅度快于家庭收入的增長(見下表)。

從表中看出，2003年底廣州住房價格每平方米為3888元，到2007年猛增到11574元，4年增長198％，增長將近兩倍。2008年底受金融危機影響房價下跌，但到2009年7月，房價又上漲到萬元以上。2008年與2003年相比，人均收入只增長68.7％，而房價則增長140.2％。收入的增長大大慢于房價的上漲。一快一慢，差距越拉越大，十分不協調。另有統計數據表明，2008年廣州人均GDP已達10000美元，達到發達國家經濟發展的初級階段。以一個3口之家，一套普通住房(毛坯房)按80平方米計算，房價為74.7萬元，家庭年收入7.59萬元，二者之比為9.3，遠高于國際3～6的水平，這還是房價下跌后的住房價收入比。按2007年數據計算，此比例為13.7。深圳是我國的特區，居民收入高，房價也高，2008年每平方米房價超過15000元，當年人均可支配收入33592元。房價與家庭年收入比為11.9，同樣高于國際通用的標準。廣州和深圳是我國經濟發展和個人收入水平高的城市，住房收入比尚且如此之高，其他城市更可想而知。

3、房地產健康發展取決于房價的相對穩定。房價的穩定是個相對的概念，房價沒有明顯超出當地經濟發展水平而大起大落，即在2％之內上下波動，就應視為房地產業穩定發展。金融危機使我國的房地產業深受影響，2008年京、滬、深二手房市場盤點，作為一線城市的深圳跌幅最兇。21世紀不動產數據顯示，2008年深圳二手房成交量下跌61.1％，成交價格環比下跌近4％，高于北京、上海，居三大城市之首。國家發展改革委員會和國家統計局數據，2009年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3％。這可謂之房地產業的冬天。為消除金融危機的影響，國家重新調整了對房地產業發展的指導方針，出臺了一系列財政和金融政策，地方政府更是不遺余力，甚至給所屬部門下達房屋銷售任務，有的地方還動用財政經費買房為房產商排憂解難。

曾幾何時，信貸政策開始寬松，千億元貸款投放，大大地緩解了開發商的資金壓力，給了開發商提價銷售的底氣。再加上受通脹預期的影響，房價開始不斷上漲，廣州、深圳和全國一樣，投資性購房重返樓市。住房成交數量快速攀升，房價逐月快速上漲，2009年的年初和年中相比較，房地產市場尤如冰火兩重天。.但筆者認為，不能由此判斷這就是房地產業的又一個春天。因為需求的突然增大，很大程度上是投機性需求所致，而不是最終需求，保障性住房力度加大，供需結構的變化，房價泡沫必然要被擠壓。國內外市場上的價值規律也證明，商品價格的變化，是呈“w”型不斷運動的過程，近期的房價下降后又在上漲，但是落的前奏，這是規律也是趨勢，更是房地產業探底回升的發展過程。

綜上所述，我國的房地產業正處于金融危機后的加速調整期，且是一個反復震蕩調整的過程，說其已進入健康發展期還為時過早。

二、房地產業周期性調整預期

房地產業和其他產業一樣，都遵照一定規律發展，尤如一年四季有春夏秋冬一樣，周而復始；發展中有繁榮必然有蕭條，不能跨越。

1、房地產業正面臨市場震蕩調整的挑戰。房地產業是國民經濟的一個產業部門，和國民經濟的運行曲線基本一樣，相輔相成協調發展。然而2008年下半年以來，受金融危機的嚴重影響，我國GDP發展速度下滑。國外市場縮小，國內需求不足，房價同其他商品價格一起下跌。當時有媒體報道，住宅地價已大幅下跌。全國12城市土地價格調查報告顯示，滬、穗、深、津4市2009年1月份的土地成交價格較上年同

期下跌了50％，上海和杭州的地價2008年12月環比下跌20％，創近幾年來最大跌幅。全國其他主要城市的土地價格均較上年大幅下跌，土地流拍率高達25％。2009年1～2月份，全國房地產投資僅增長1％，較2008年同期下降35％，其中廣東下降17.1％，增速比上年同期回落64.3％。統計數據還顯示，歷經2003年以來連續5年高速增長，廣東的房價已終結快速增長勢頭，全省商品房新開工面積、開發到位資金、銷售回籠資金等多項指標均出現2003年以來的負增長。大多數專家和業界人士認為，房地產業已經進入周期性調整的低谷期。讓人難以預期的是，在國民經濟其他產業保穩定、保增長剛有回暖的跡象時，房地產業一花獨秀，房價開始快速上漲，買地開發一片火熱，仿佛房地產業又進入一個繁榮時期。筆者認為，這是表面現象，更深層次的矛盾有的已開始顯現，有的還未暴露。

一是，天文數字的銀行信貸并未如期真正進入實業部門，而轉圈流向已是暴利的房地產業。俗話說，羊多的地方必然草多，因此，那些和房地產開發毫不沾邊的紡織企業和家電企業都紛紛加入，此情此景和1993年前后的房地產業虛假“黃金時期”如出一轍。

二是，受通脹預期影響，投資與投機性炒房階層重回房市。小富者為貨幣資產保值而買房，大富者為貨幣資產增值而囤房、炒房。房市的剛性需求降低到40％不到，多數低收入群體無力購房。

三是，受國家土地政策的限制，可轉讓的土地所剩無幾，開發商將買到手的地囤積起來待價而沽，住房的供給人為地減少。這些矛盾的暴露，使本來可以和緩的調整過程，可能在震蕩調整中實現。

據報道，商業銀行已開始從嚴審批二套住房的按揭貸款，國家相關部門也將對房地產開發商的過量囤地和哄抬房價的行為出臺相應政策。由此，從表面現象看，雖然今年8月份房價沒有下降，但銷售面積已大幅下降，房價已處在高處不勝寒的位置，房地產業將會面臨震蕩性調整的嚴峻挑戰。

2、房地產業調整期預期。經濟發展的各個階段都有一個過程，不可能人為地大量縮短，一半年后就又進入一個上升期。長遠看，由于土地資源剛性供應，住房需求不斷增加，房價上漲是總的趨勢。在這一過程中，房價也不是一直下跌或上漲，而是有升有跌、有起有落。在近期，由于多種因素凝合房價被震蕩拉升至高位，這是金融危機期間房地產市場的獨特現象。房地產業調整期到底多長?雖然眾說紛紜，但又有相同之處。國家發展改革委員會專家在分析金融危機的影響時認為，房地產業和國民經濟的運行曲線基本一樣，調整期會有3～5年。

美國一項對世界房地產市場在金融危機中發展情況的研究結果顯示，房地產市場一旦出現周期性的調整，大概會持續5～6年，其價格下跌大約35.5％。中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房地產市場的調整，主要在于價格的全面調整，中國的房地產市場仍需深入調整。世界經濟研究所副所長、研究員李向陽指出，經驗推測行業危機至少持續兩年之久，房屋價格下跌35％。筆者認為，上述觀點雖有不同，但都認為房地產業的調整還未到位，調整期是個較長的過程，這是正確的。雖然在宏觀利好政策的綜合作用下，敏感的房價在較短的下滑期后，快速地呈“V”型攀升，但房地產業的調整主要是房價的調整，什么時期房價能調整到位，房市的真正需求才會釋放出來，而這樣的調整期會快于CDP半年提前到位。由此預期，房地產業的復蘇將還要一年左右。

左證：新華網調查顯示，有82.3％的網友認為，現在的樓市不是真實回暖；中國指數研究院院長陳晟預計，在短期內由于一些非理性需求的支撐，房價仍然會上漲，但之后又會進入調整期，并將一直調整到2010年底。

三、金融危機期房地產業路在何方

金融危機嚴重影響了我國國民經濟的發展，唯獨房地產鶴立雞群，房價下降幾個月后又感冒高燒不退。如何使過高的房價降下來，有三個方面的對策。

1、改革現行的土地轉讓收費制度。房價過高有種種原因，但地價過高并不斷上漲是主要原因。據國土資源部公布，中國的地價占房價的平均比例為23.2％，對此數據房地產業界有很大異議。2009年7月24日，該部將全國被調查的620個房地產項目的數據予以發布，其中北京的21個項目中，地價最高占房價的51.36％。全國地價占房價的最高比例為58.6％，該項目在河北石家莊市。地價占房價低的比例為5.3％。但全國工商聯房地產商會2008年就全國9個城市房地產開發成本的調查，土地成本占開發成本比例高達58.2％。兩個機構公布的地價占房價的比例，高低相差太遠。

對于國土資源部有關地價占房價比例的數據，開發商大聲喊冤。以任志強為代表的開發商公開反駁，認為“如果政府用不同部門分別收取的和土地相關費用又各算各的賬，各自只公布自己收取的那一部分錢，就認為是土地的成本在房價中的比例不高，是欺騙群眾。”地價占房價的比例到底已高到多少，難以準確知道，但比例高應是事實。而地方政府對此并不煩心，因樓市高溫帶動地市火熱，進而增加了地方財政的收入。有數據顯示，截至2009年7月底，上海市政府已有217億元土地出讓金收入，值得注意的是2008年全年這項收入也只有154億元。從而看出，地方政府的這一供地潮，名義上是平抑房價，實際上是為地方財政做抓手，向土地要收成、要收益，自然地價越高越好。

過高的房價如何降下來?要在土地的轉讓制度上做文章，在土地制度的改革和完善中尋出路。應當改革當前土地50～70年出讓期一次收取轉讓金的體制，以每年繳納房產稅代替一次收取土地轉讓費。這樣的好處在于，一次性的土地成本分攤到今后幾十年的土地使用過程中，房價由此會下降30％多。政府對出讓土地的財政收入也會持續不斷，從而杜絕一次性吃子孫飯的短期行為。使大多數城鎮居民，包括農村轉移到城市的農民工也買得起房，在城市安居樂業，進而加快城市化步伐。當然，不論何種具體的土地轉讓形式，必需采取嚴厲的措施，嚴防開發商囤地，否則再好的土地轉讓制度也會流于形式。

2、推行“產權共有”，解決低收入群體安居問題。在城市居民中有相當部分人，由于經濟收入窘迫，買不起商品住房，三代同居一室的家庭不是少數。不僅西部如此，就連東部的珠三角地區也有同樣現象。為此，中央專撥經費，并要求地方政府配套經費，以解決低收入群體的住房問題。各地各級政府的辦法不少，但效果不好。一是地方財政困難，無財力配套；二是即便為這部分弱勢群體蓋了經濟適用房或限價房，但仍有人買不起。并非這部分低收入者不愿以自己的能力解決住房問題，而是心有余而力不足，他們的家庭收入只能購買一套房的部分產權。如何破解這個難題，可推行“共有產權”解決資金問題。如西部的甘肅省，解決低收入群體的住房共需資金156億元，其中國家補助41.6億元，要求地方財政配套114.4億元，而全省2008年地方財政收入僅為264.9億元，如此大的配套資金數額顯然超出了地方財政的承受能力。資金困難，但事還要辦。他們試行一套住房兩種產權制度，國有產權由國家投資和省財政補助的保障性住

房資金形成，私有產權由符合保障性住房條件的家庭，通過自愿購買保障性住房(廉租房、經濟適用房、限價房)的部分產權取得。交清白有產權的房款后，辦理房產證，注明共有產權的比例，視同該戶一次性享受了國家住房保障優惠政策，解決了住房困難。共有產權的保障性住房可上市交易，國有產權的購房收入作為保障性住房的建設經費，?？顚Ｓ谩３鍪郾Ｕ闲宰》康募彝ゲ坏迷偕暾堈咝詢灮葑》俊?/p>

從實際效果看，“共有產權”方式是當前緩解保障性住房建設資金不足的好辦法，起到一石三鳥的作用。一是解決了保障性住房的資金問題，且有可持續性；二是基本上解決了低收入家庭的住房問題，用市場房價的30％左右經費購買即有了自己的產權(部分)房；三是可按市場規律運作自由出售，有經濟能力時可全部購買房屋產權。這種共有房產權的形式是保障性住房建設的創新之舉，也是房地產業健康發展的重要保障。

3、房地產業震蕩調整的方向。在金融危機期間，我國房地產業由冷到熱，房價由降到漲，房地產業再次站在十字路口，何去何從?

(1)國家政策將變臉。面對房地產業再次燃燒起的房價虛火，宏觀政策不得不開始變臉，房地產政策的蜜月期也將結束。銀監會再次重申嚴格執行二套房貸政策，北京、上海、深圳、廣州和南京等一線城市，二套房貸政策相繼收緊，各家商業銀行已開始執行“首付四成+利率1.1倍”的新政策，之前的8.5折利率優惠相繼取消。

面對2009年7月后土地市場的過熱現象，高溢價導致地價房價比過早進入危險地帶，對開發商國地的強烈意愿和行為，國土資源部表示，下半年要加強土地的批后監管，防止趁機搭車圈地。過高的房價和開發商的暴利，引起國家稅務總局的高度重視，2009年8月5日表示，近日要把房地產業的稅收作為監管重點。財政部表示，防范信貸資金進入股市、樓市，助長泡沫和引發金融危機。很明顯，樓市的虛火、過高的房價，已引起監管層的高度重視，我國的房地產業進入了一個敏感時期。

(2)價漲量跌，博弈加劇。2009年第3季度開始，深圳、廣州、北京、上海等大城市房價與成交量齊升的走勢正在發生變化，價漲量跌正成為主題詞。8月份環比住房成交量大幅下滑。如深圳市，在國內具有樓市風向標的作用，8月份一手住房成交4114套，比7月成交的5501套減少25％。全國樓市銷售面積同樣出現同步下滑現象，據中國指數研究院8月份的數據監測顯示，監測的30個城市中，僅有8個城市住房成交量上升，22個城市成交量環比下降11.2％。另據9月3日的全國秋季房展數據，首日成交面積較春季房展會下降47.6％。從而看出，在房價居高不下的現狀下，房市已進入博弈狀態，持幣觀望再次出現。

(3)房地產業態勢。當前房地產開發企業資金狀況良好，2009年9月和10月房價受漲價慣性影響還可能上漲，但絕不會太持久，種種跡象顯示，房市的拐點將在近期再現。原因如下：

一是房市從金融危機后由冷到熱，房價已連續5個月暴漲，是特殊情況下的非正常需求引起的。房價如此暴漲，不利于國民經濟的復蘇，嚴重地擠壓了其他需求，影響了內需正常擴大。吹大了的房價泡沫應逐漸破滅，否則將會給我國金融業造成毀滅性的打擊。這次由美國次貸危機引發的國際性金融危機，不啻為一記當頭棒喝，不能傷口未好就忘了痛。

二是市場規律顯示，價格始終圍繞價值上下波動，有商品交換，物價就有升有降，否則就不是市場規律。2009年的房價，由降低到高漲，再到下降跡象的出現，正是房價震蕩調整合理回歸的過程；是房地產業周期性發展，由波谷走向波峰，實現健康發展的過程。

三是不斷攀升的房價使剛性需求難以實現，投資性需求也將看淡投資升值，購房人群會進一步減少，需求會進一步萎縮，市場住房成交量將進一步下降，房價面臨向下調整的壓力，拐點將再現。

四、結語

住房問題能否較好解決?房地產業能否健康發展?回答是肯定的。據《經濟參考報》2009年9月11日報道，重慶市政府鄭重公布了調控房價的目標：“一個正常就業的普通家庭，6.5年的家庭收入可買得起一套中低檔商品房?！贝搜渣c燃了重慶市民購房的希望，也給了其他城市市民解決住房問題的信心。

各級人民政府有責任采取措施，想方設法解決中低收入者的住房難題。既要讓老百姓分享改革發展的成果，實現安居樂業、住有所居的希望，也要讓房地產開發商充滿信心，有一定利潤可賺。只有這樣，才是房地產業健康發展之路。

[參考文獻]

[1]李淮.地產：引導我國房地產業健康發展研究[M].北京：企業管理出版社，2008:15

[2]房地產市場回暖仍待觀察[N].經濟參考報,2009—03—02

[3]阮煜琳，翟烜.我國房地產市場調整要三至五年[N].京華時報,2009—03—30

[4]李向陽.國際金融危機與世界經濟前景[N].經濟參考報,2009一04—08

[5]韓晶.上半年樓市冰火兩重天[N].三秦都市報,2009—07—26

[6]“暴利”地價急漲導致房價泡沫迅速吹大[N].經濟參考報,2009—09—04

[7]吳強.改革土地批租收費降低住房價格[J].經濟與管理研究,2005，(6)

[8]周天勇.向土地法修改進言[N].經濟參考報,2009—08—04

[9]李強.甘肅嘗試以“共有產權”解決廉租房資金困局[N].經濟參考報,2009—07—27

[10]方帥.拐點可能再現[N].中國房地產報,2009—09—29

[11]張小潔.六年半收入可買房目標戳破房價肥皂泡沫[N].經濟參考報，2009—09—11

責任編輯：一凡