房地產(chǎn)定價(jià)及各方主體的利益分析

○畢曉琳

（中國海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 山東青島 266100）

一、房地產(chǎn)價(jià)格確定的特殊性及價(jià)格結(jié)構(gòu)

1、房地產(chǎn)價(jià)格的特殊性

房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價(jià)格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。然而房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)相比，更表現(xiàn)出一些不同的特征。

（1）房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為交換代價(jià)的價(jià)格，同時也可表示為使用和收益代價(jià)的租金（房地產(chǎn)價(jià)格VS租金=本金VS利息）。其實(shí)，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檎嬲枰康禺a(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值。他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價(jià)值最終是體現(xiàn)在使用者身上。

（2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價(jià)格。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。

（3）房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)。這個地區(qū)并非固定不變的。尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格。

（4）房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品，沒有一個統(tǒng)一價(jià)格。

2、房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、財(cái)務(wù)成本、銷售成本、利潤和稅金等項(xiàng)目。生產(chǎn)成本含土地成本、建筑物成本、管理費(fèi)、貸款利息。土地成本即綜合開發(fā)費(fèi)用。包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地有償使用費(fèi)、前期工程費(fèi)。財(cái)務(wù)成本是指為項(xiàng)目開發(fā)向銀行貸款所發(fā)生的貸款利息。銷售成本是指銷售期間發(fā)生的一切費(fèi)用，含廣告推介、中介、日常經(jīng)營支出、辦證等費(fèi)用。利潤是開發(fā)商銷售商品房后的銷售收入扣除全部生產(chǎn)、銷售成本，繳納稅金后的凈利潤。稅金指營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設(shè)附加稅、防洪費(fèi)、交易管理費(fèi)等。

3、房地產(chǎn)的定價(jià)方法

一般來說，房地產(chǎn)的定價(jià)方法有成本加利潤法、市場價(jià)法和需求導(dǎo)向定價(jià)法三種。成本加利潤法是在全部成本的基礎(chǔ)上加上按目標(biāo)利潤率計(jì)算的利潤額而得出的價(jià)格，即：價(jià)格=成本+利潤+稅金（其中利潤可用銷售利潤率計(jì)算也可用投資利潤率計(jì)算）；市場價(jià)法是根據(jù)銷售市場上與自己位置、設(shè)施、裝修等有關(guān)因素相似的商品房售價(jià)作為參考標(biāo)準(zhǔn)而制定的價(jià)格；需求導(dǎo)向定價(jià)法需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買方對產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，根據(jù)房屋的朝向、樓層、視野、景觀、內(nèi)外銷、付款方式等因素的不同而給予不同的定價(jià)。在何種情況下采用何種定價(jià)方法，以及在銷售過程中如何調(diào)整價(jià)格，直接關(guān)系到開發(fā)商的營銷結(jié)果與投資效益。

（1）成本加利潤法。這一方法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤。這種方法無疑是比較簡便的以不變應(yīng)萬變的定價(jià)方法。但是，由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，施工管理辦法不同等，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價(jià)格，這個價(jià)格未免有點(diǎn)一廂情愿。市場能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格，只有市場接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去，因此在存在競爭的情況下，市場價(jià)法是比較合理的。

（2）市場價(jià)法。以我國東部發(fā)達(dá)城市為例，房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷兩個階段。第一階段是九十年代中期以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不多，開發(fā)項(xiàng)目也不多，目標(biāo)市場尚未形成，近似于寡頭壟斷市場，少數(shù)幾家大企業(yè)生產(chǎn)、銷售了整個行業(yè)的極大部分產(chǎn)品，這種情況下，開發(fā)商采用成本加利潤定價(jià)法，獲取了極大的利潤。九十年代中期以后，隨著大量外資涌入和政府對房地產(chǎn)開發(fā)的放開，各種形式的房地產(chǎn)開發(fā)公司大量出現(xiàn)，而市場的需求量隨著前期的不斷消化，競爭變得非常激烈。此時，為了在市場競爭中立于不敗之地，除了在產(chǎn)品質(zhì)量、促銷手段等方面具有競爭力之外，還必須在價(jià)格上具有競爭優(yōu)勢，此時一般就采用市場價(jià)法。

（3）需求導(dǎo)向定價(jià)法。這一方法是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格觀念，以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費(fèi)者的購買行動。根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場、不同的時間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定不同價(jià)格。總而言之，房地產(chǎn)價(jià)格還是取決于市場的供求關(guān)系，以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。需求導(dǎo)向定價(jià)即是價(jià)格歧視的應(yīng)用，如圖1描述了需求導(dǎo)向性價(jià)格定價(jià)所額外獲取的利潤。

圖1

二、房地產(chǎn)的利益格局

這里所說的房地產(chǎn)，是指高等住宅之外的公開上市的一般商品房，它具有一般商品的屬性。在完全市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的交換遵循平均利潤率規(guī)律。在平均利潤率規(guī)律的作用下，商品的理論價(jià)格（P）等于平均成本（C）乘以[1+平均利潤率（r）]，即=C（1+r）。商品房既是商品，其價(jià)格必遵循以上一般商品的價(jià)格規(guī)律。商品房的成本主要包括兩項(xiàng)：一是建筑工程成本；二是土地占用費(fèi)。設(shè)C1為建筑工程成本、C2為土地占用成本、P為商品房理論價(jià)格，那么，假設(shè)在房屋交易費(fèi)用為零的情況下，P=（C1+C2）·（1+r）。下面我們分析房地產(chǎn)價(jià)格背后的利益格局。

1、利潤率r

這里假設(shè)r=10%，在成熟的市場經(jīng)濟(jì)條件下，一項(xiàng)商品如能有10%的利潤率，對投資者就有足夠的吸引力了。如像我們眼下的商品房市場，其利潤率（r）高達(dá)20%—100%、200%，甚至更高，就是所謂的“商品房價(jià)格畸高”，這說明我們的房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)未成熟，是一個人為掌控的畸形市場。

2、建筑工程成本C1

C1的背后是建筑商的利益。迄今，我們的建筑市場已逐步成熟，它已不為人掌控，是一個非壟斷的市場。在這個條件下，C1是一個相對穩(wěn)定的值。據(jù)調(diào)查，在青島地區(qū)，普通商品房每平方米建筑成本1000—1200元（由于建筑質(zhì)量不同的差別）。我們?nèi)≈?000元／米，在此基礎(chǔ)上加10%的利潤，那么，便可設(shè)定 C1=1000×（1+10%）=1100（米）。

3、土地占用費(fèi)C2

C2的背后利益格局復(fù)雜，它既牽涉到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，更牽涉到土地所有者——農(nóng)民、村集體、地方政府的利益。而其中政府是多重角色，是關(guān)鍵角色：它既可能是土地所有者（國有土地的），又可能是房地產(chǎn)開發(fā)商（國有公司或國家控股的公司），還可能充當(dāng)各種中介，又是稅費(fèi)的收受者。政府的這種多重角色和重要角色，就決定了政府必定是房地產(chǎn)交易中起最大作用者。政府之所以起關(guān)鍵作用，最根本的原因是土地：在我們國家，從根本上說土地不是商品。因?yàn)橥恋夭皇巧唐罚筒荒苎袌鲆?guī)律而買賣，因而就沒有價(jià)格機(jī)制，就沒有真正的“地價(jià)”。因而，土地的買賣不叫“買賣土地”，而稱“土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”；也沒有地價(jià)可稱，而稱“土地補(bǔ)償金”、“土地出讓金”和“土地占用費(fèi)”。土地不是商品，卻要買賣，只能扭曲市場。土地市場扭曲，房地產(chǎn)市場就扭曲；房地產(chǎn)市場扭曲，就會有人為操作，操盤者便可從中漁利。這就是當(dāng)前普通商品房價(jià)格畸高的癥結(jié)。因?yàn)闆]有“地價(jià)機(jī)制”，“土地占用費(fèi)”可以說是個隨意值，它可以4.5萬/畝，也可以15000元/平方米，其間的任何值都是可能的。這取決于政府的意愿。若我們設(shè)土地占用費(fèi)為1000元/平方米，建7層公寓，按1∶1.2的比例分?jǐn)偣谜嫉孛娣e，那么C2=1000元／平方米÷7×1.2=171元／平方米。

在以上條件下，我們求普通商品房的理論價(jià)格為P，那么P=（C1+C2）·（1+r）=（1100+171）×（1+10%）=1400（元／米）。如果按價(jià)格P出售，購房者自然歡天喜地。農(nóng)民如果獲得1000元／平方米的土地補(bǔ)償金更是天大的喜事，1畝地即可獲得66.67萬元（1000×666.67）。但實(shí)際這樣的好事既落不到購房者的頭上，也落不到農(nóng)民頭上。事實(shí)是實(shí)際普通商品房價(jià)格（P*）與以上所算理論價(jià)格（P）相差甚遠(yuǎn)。據(jù)調(diào)查，青島地區(qū)普通商品房的價(jià)格平均約為4000—5000元，我們假設(shè)某地區(qū)的商品房價(jià)格為5000元/平方米，進(jìn)行比較，4500-1400=3100（元），這3100元即是所謂房地產(chǎn)開發(fā)商所創(chuàng)造的交易附加值。可分為兩部分歸屬：一部分以稅費(fèi)（契稅、印花稅、營業(yè)稅等）歸政府所有；另一部分以房地產(chǎn)開發(fā)利潤的形式歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有。究竟各占多少，就看政府的意思了，可讓利也可不讓利。據(jù)了解，在房地產(chǎn)建設(shè)交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的30%—40%左右，如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%—40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將占到整個房地產(chǎn)價(jià)格的50%—80%。在歐美國家，地價(jià)與費(fèi)稅相加大約只占到房地產(chǎn)價(jià)格的20%左右。如果以上所算的3100元全為稅費(fèi)，那么稅費(fèi)即占普通商品房價(jià)格的69%（3100／4500）；如果按40%的估價(jià)計(jì)算，3100元中政府稅費(fèi)所得即為1800元（4500元*40%）。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤所得即為1471（3100-1800+171）。如果這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商的交易利潤率約為33%（1471／4500），可以說是最有利可圖的行業(yè)。

三、房地產(chǎn)各主體利益分析

1、政府

在中國當(dāng)前情況下，政府在房地產(chǎn)市場中占據(jù)著不可動搖的主導(dǎo)地位。中央政府掌握最高政策制定權(quán)和地方政府、各國有銀行主要人事任免權(quán)。政府在房地產(chǎn)市場中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規(guī)則的制定者，同樣，政府在博弈中是以“社會福利”最大化為目的，實(shí)現(xiàn)的手段是通過行使國家權(quán)力制定房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則，約束各方幫助其實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。房產(chǎn)市場價(jià)格上漲又有利于財(cái)政收入的增加和GDP的高速增長。因而，在2004年以前，并未見中央有參與房地產(chǎn)市場的大的政策，但由于近年我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度過快，泡沫不斷加大，已經(jīng)開始影響到國家經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)作，中央政府才開始出臺新政直接打擊投機(jī)，遏制房價(jià)，因?yàn)椋醒胝诖氖且粋€和諧的房地產(chǎn)市場和一個和諧的社會。

2、銀行

在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場形勢下，銀行所處的位置是十分微妙的。銀行是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的最主要的資金供給者。買房所使用的資金大部分來自于銀行按揭貸款；開發(fā)商用以購買建設(shè)用地和建筑材料等等的資金約有90%最終來自于銀行貸款，真正的自由自己不到10%；政府賣地獲得的現(xiàn)金來自于開發(fā)商在銀行的貸款。整個房地產(chǎn)市場漫長的產(chǎn)業(yè)鏈上的資金幾乎都來自于銀行。作為追求利益最大化的企業(yè)，銀行是很希望房價(jià)越漲越高的，因?yàn)樽》抠J款一直都是銀行最核心的績優(yōu)資產(chǎn)。但是，中國的主要銀行多為國有，本身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力低下，無法承擔(dān)金融風(fēng)浪的沖擊。

3、消費(fèi)者

對于那些按揭貸款購買房屋的消費(fèi)者來說，在內(nèi)心深處也不希望城市房地產(chǎn)價(jià)格下降，因?yàn)檫@意味著自己購買的商品房價(jià)值將會大大降低，他們希望商品房的價(jià)格不斷上漲，自己購買的房屋不斷升值，償還貸款的希望不斷增加，而不希望房地產(chǎn)市場的價(jià)格不斷下降。

對于即將購房者和潛在購房者來說，當(dāng)然希望中央的宏觀調(diào)控措施取得良好效果使房價(jià)真正遏制，依靠購房者自己的力量是很難在這場博弈中取得任何優(yōu)勢，在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)起的“不買房行動”雖然也是聯(lián)合抵制，但是很難產(chǎn)生效果。

4、房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商在博弈中也屬于優(yōu)勢力量，當(dāng)他們感覺房屋銷售受到影響之后，可以通過抵押貸款，從商業(yè)銀行得到大筆收入，并且通過要求建筑承包商“墊資進(jìn)場”等方式，很快將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行、建筑承包商和地方有關(guān)部門，商業(yè)銀行本身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力就很低，必然會與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)系在一起，而地方有關(guān)部門為了地方利益和他們自身的政績問題，也會通過各種方式減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。至于炒房團(tuán)，利用資金優(yōu)勢左右房地產(chǎn)價(jià)格牟取暴利，該行為和股票市場的莊家行為如出一轍。

影響房地產(chǎn)市場的因素是錯綜復(fù)雜的，利益集團(tuán)的博弈在其中發(fā)揮著很大的作用。中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是由社會幾股力量反復(fù)博弈的結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是不同的利益集團(tuán)之間的利益之爭。總的來看，中國的房地產(chǎn)市場是一個不夠成熟和完善的市場，既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非理性開發(fā)，暴利和違規(guī)現(xiàn)象的存在，也有消費(fèi)者的非理性判斷。在中國房地產(chǎn)市場走向成熟的過程中，一方面要求國家加強(qiáng)財(cái)政政策、貨幣政策等各項(xiàng)宏觀政策的引導(dǎo)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以廣大老百姓的實(shí)際需求為導(dǎo)向，合理開發(fā)，避免漲價(jià)過快，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。否則，將會影響消費(fèi)者的信心和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。同時，地方政府也要擺正自身位置，發(fā)揮地方優(yōu)勢，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造安定健康的環(huán)境。

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