透視石家莊市房地產價格變化特點和影響因素*

張紅兵,孟祥彬

(1.河北廣播電視大學,河北石家莊 050071; 2.滄州廣播電視大學,河北滄州 061001)

透視石家莊市房地產價格變化特點和影響因素*

張紅兵1,孟祥彬2

(1.河北廣播電視大學,河北石家莊 050071; 2.滄州廣播電視大學,河北滄州 061001)

近幾年,石家莊市房地產開發日趨看好,需求活躍,房價漲幅在2007年和2009年都居全國前列,房價的變化成為購房者最關心的話題。從石家莊市近年房地產發展的基本情況我們可以歸納總結房價變化的特點,分析影響房價波動的主要因素,進而提出平抑房價的幾點建議。

房地產;價格;特點;影響因素

從2003年起,石家莊的樓市就以較快的投資增速持續、快速地發展,開發投資力度不斷加大,商品房銷售紅火,增勢強勁,預售行情持續看漲,房地產投資成為石家莊市經濟發展的一個亮點。

一、近幾年石家莊市房地產發展情況

近幾年來,石家莊市房地產經歷了較快的發展,投資總額、投資增速都屢創歷史新高,即使是在2008年遭遇金融危機的情況下,石家莊市的房地產市場也得到了較快的恢復和反彈,在開發項目、銷售面積和銷售價格上都得到了較快的增長。

在銷售面積上,從石家莊市房管局的相關數據和分析來看,2009年1～12月,市區商品房成交面積494.65萬平方米,商品住房432.05萬平方米,同比分別增長201.41%、252.41%,商品住房供求增量比為0.91∶1。2010年1～2月,市區商品房成交面積71.4萬平方米,商品住房60.83萬平方米(含經濟適用住房2.34萬平方米),同比分別增長158.7%、178.65%,商品住房供求增量比為1∶0.46。商品住房供需基本平衡,基本能夠滿足群眾的購房需求。

在銷售價格上,則表現為量增價漲。2009年市區商品住房成交均價為3897元/平方米,12月份成交均價為4101元/平方米,同比增長11.17%,月環比增長0.29%。2010年1～2月,市區商品住房(含經濟適用住房)均價為4063元/平方米,同比增長12.39%。從每月的成交均價看,市區商品住房成交均價呈現小幅上揚的趨勢,總體較為平穩,沒有出現大起大落的現象。

以上數據說明,目前石家莊市房地產市場總體情況向好,開發規模擴張迅速,投資、開工、銷售同步增長,市場需求增長旺盛,銷售價格穩中攀升,市場整體仍處于健康、有序的發展態勢。

二、當前石家莊市房地產價格成交特點

1.以火車站為中心、直徑2公里內的樓盤價格為最高點,并由高到低形成梯級價格圈向城市外圍遞減

由于級差地價的差別,市中心的土地開發成本相對高于城郊用地,銷售價格也有別于城郊項目的價格,銷售起點較高。據調查,處于2公里范圍內的“金世界”,其目前的銷售均價為6500元/平方米,而“金正·締景城”的均價更是達到了 7300元/平方米;一環和二環之間地區的房屋均價每平方米基本在4000元到6000元之間,而二環之外的地區每平方米基本在3000元到4000元之間。

2.住宅價格穩中上揚,各城區漲幅不同

石家莊市房屋均價2006年為2072元,2009年則為3897元,而2010年1～4月,市區商品房成交均價已經上升到4570元。這幾年石家莊市的房地產市場基本上也是和全國其他城市一樣,只能用一個“漲”字來形容。但具體到各個城區,房價漲幅又各不相同。在六城區中,橋東區是全市房地產開發投資的熱點區域,以住宅投資為主,全市住宅成交價格也以橋東區為最高。截至2010年1月底,市內各區均價分別為:橋東區5268元/平方米,裕華區5055元/平方米,新華區4946元/平方米,長安區4886元/平方米,橋西區4765元/平方米,高新區4330元/平方米。

3.受中央和地方政策調控,房屋價格短期內出現一些波動

由于受宏觀政策的調控,2008年以來石家莊市的房價出現了一些波動,快速上漲的勢頭得到了一些遏制,房價出現了一些回落。另外,石家莊“三年大變樣”和“城中村改造”政策使得這兩年省會土地供應量大量增加,在這些新增土地上的住宅項目在2010年也將會陸續上市,使得省會房產供應大量增加,這都將會影響到目前的房價,并將有效遏制目前房價快速上升的勢頭。

4.形成商品房、經濟適用房和廉租房三級住房價格體系,基本滿足了百姓多層次的購房需求

2008年以來,石家莊市經濟適用住房開工的項目有安苑小區二期,總建設規模36萬平方米,4123套(含312套廉租住房);珍極小區,總建設規模5.2萬平方米,627套(含326套廉租住房);明珠花苑二期,總建設規模13.8萬平方米,1326套(含177套廉租住房)。另外,從石家莊市房管部門獲悉,目前省會建華苑、于華苑和太華苑三個廉租住房項目也已開工建設,年底可竣工廉租住房4809套。今年,全市共建設完成廉租住房6630套。目前,石家莊市已形成商品房、經濟適用房、廉租房的三級住房價格體系,基本上滿足了各類購房者不同層次的消費需求。

三、房地產價格上漲因素分析

縱觀近幾年房市的發展變化歷程,石家莊市房價一直保持平穩走高的狀態。石家莊市房價之所以繼續上升,主要受以下因素的影響:

1.房屋綜合質量提高

住房質量的提高抬升了房價。突出表現為:房屋由多層向高層發展,建筑結構由磚混結構向框架剪力墻結構發展,房子越建越漂亮,所用的建筑材料越來越高檔,戶型結構越來越舒適、越來越實用,生活配套設施越來越完善,等等,這些都構筑起高檔次的生活環境,極大地方便了業主的生活。新材料、新技術、新結構的廣泛采用,使住宅質量得到全方位的提高,在價格上則直接體現為房價的上漲。

2.房地產企業的開發成本不斷提高

首先,建材價格的上漲導致建筑安裝成本的不斷提高。這幾年鋼材、水泥、木材、電料、化工材料的價格上漲幅度較大。建筑成本的增大客觀上造成了房價的上揚。其次,地方政府的土地財政政策和各類稅賦的增加也導致了房屋成本的提高。最后,各房地產公司對于開發的房產項目需要投入大量資金進行宣傳策劃,也導致成本增加。

3.地方政府的“土地財政”政策,直接推高了房價的過快上漲

土地出讓收益以及相關稅收,目前分別是地方政府預算外收入和預算內收入的主要組成。在全國很多城市,土地出讓收入已經成為地方政府財政收入的重要來源,有的城市已經接近或超過了50%,以北京為例,2009年,土地出讓收入占到政府財政收入2026.8億元的46%。這些成本最后都會被開發商分攤到房價上,轉嫁到消費者身上,這直接推高了房價。

4.居民收入增加,促使房價水漲船高

近幾年,居民收入水平一直都在增加,石家莊市城市居民人均可支配收入2009年為16606.85元,比上年增長10.3%。居民購買能力增強,對住宅更新換代的需求十分迫切。一部分消費者將原有的住宅賣舊換新、賣小換大,年輕富裕的一代也加入了首次購房的行列。這都推動房價節節攀升。

5.“三年大變樣”、“城中村改造”和“建設 500萬人口大都市規劃”等政策的推動

為了適應城市發展建設的需要,從2007年底起,石家莊實施了“三年大變樣”和“城中村改造”政策。政策的實施集中造就了這幾年的住房需求,動遷居民對住宅的需求量一度告急,另外,近期石家莊市政府又通過了“建設500萬人口大都市的遠景規劃”。這些政策的逐步實施,將對省會的房地產市場產生深遠的影響。

6.北京等城市的高房價,促使部分投資者或自住者到石家莊購房,增加了對省會房地產的需求

受北京房價上漲帶來的“擠出效應”和石家莊近兩年致力打造的“一小時交通圈”,以及石家莊城市綜合影響力的提升,近期越來越多的北京人來石家莊看房買房投資置業。這在一定程度上增加了對省會房地產的需求,助推省會房價的上升。

四、平抑和調控房價的幾點建議

石家莊市近期的房價變動頻繁,但市民購買行為理性,未出現搶購、哄抬價格等現象,這是值得欣慰的。但相對于石家莊居民的收入水平而言,石家莊房價的漲幅也是比較大的。統計資料顯示,2009年石家莊市居民人均可支配收入為16606.85元,平均到每月只有1384元,而2009年石家莊市的房屋均價則為3897元,普通居民個人要購買一套90平米的房屋就需要支付21年的收入,房價與收入形成強烈的對比,無怪乎有人驚嘆“石家莊人收入不高房價高”!當房價的上漲幅度超過居民收入的增長速度時,勢必影響市民的購房積極性,遏制部分潛在需求,不利于促進房地產業的持續發展,因此應盡力避免房價的異常波動。建議如下:

1.改善商品房供應總量

市政府應根據城市總體發展規劃,結合石家莊市經濟、人口等因素的變化,制定相應的長、中、短期的發展目標,使住宅供應和需求與城市發展要求相一致,保持價格的相對穩定。

2.完善住房保障體系,緩解住房供求矛盾

政府要不斷增加經濟適用房的建設規模,加大經濟適用房在房地產供應中的比例,逐步緩解住房供求矛盾。從2007年到2009年底,石家莊市經濟適用房竣工1.29萬套,但這些經濟適用房相對于全市商品房的施工面積而言,比例偏小,整個規模還遠遠未能滿足市場的需求,政府在這方面要做好引導和扶持工作,繼續擴大建設規模。在價格上根據地理位置和檔次,實行政府指導價格,繼續強化對經濟適用房的監管,同時要抓好經濟適用房購房對象的認定工作。

3.加快推進廉租房建設,擴大覆蓋率,完善住房供應體系

政府要不斷推進廉租房建設,擴大覆蓋率,增加建設規模,解決最低收入保障群體的住房需求。對廉租房的申請實施嚴格的準入制度,以保證低收入家庭的住房需求,同時間接控制房價的直線上升。

4.理順房地產開發成本構成,降低房地產的開發成本

政府要完善拆遷政策,規范各方行為,降低土地出讓金、拆遷費用等土地開發成本,清理各種沒有法律依據的房地產收費,嚴格控制建筑安裝成本,完善工程建設定額體系,充分利用市場手段合理降低商品房價格。

5.加強銀行貸款管理,嚴格控制投機性信貸資金的發放

這幾年全國房價的瘋狂上漲與銀行的信用泛濫有一定的關系,大規模的信貸資金充斥于房地產市場進行炒作和投機,直接推動了房價的節節攀升,也造成了房地產泡沫的產生和擴大。今年,中央政府開始重視房地產泡沫的蔓延,開始采取一系列政策遏制泡沫的繼續擴大。銀監會也要求銀行業金融機構增加風險意識,不對投機投資性購房者貸款,如無法判斷,則應大幅度提高貸款首付比例和利率水平,加大差別化信貸政策執行力度。

6.地方政府要改變地方經濟發展的指導思想,逐步改變“土地財政”政策

由于土地的稀缺性,“土地財政”政策是不可持續的,最終的改變是不可避免的,因此,一方面,各級政府要切實淡化“唯 GDP”的目標導向,建立新的評價考核指標體系。另一方面,地方政府要改變地方經濟發展的指導思想,逐步改變“土地財政”政策,逐步降低土地的出讓成本,減輕居民的購房支出,增加居民在其他方面的消費支出,從而增加消費方面的稅收收入,并逐步改變地方財政模式。

[1]王鵬麗,吳萍.房地產價格影響因素淺析——以上海為視角[J].經濟界,2008,(1).

[2]朱瑞莎,張鑫達.大連房地產價格影響因素分析[J].金色年華,2010,(4).

F293.3

A

1008-469X(2010)05-0029-03

2010-06-09

張紅兵(1978-),男,河北武安人,講師,經濟學碩士,主要從事房地產金融領域的研究。