建立樓花買賣許可制度保障消費者權益

近年，本澳房屋價格飆升，除了與社會經濟迅速發(fā)展、經濟前景一片向好外，與外地資金大手購入整棟樓宇、炒買炒賣頻繁等情況也不無關係。當前，本澳並沒有針對房屋買賣、地產中介人及樓花買賣的專門法律法規(guī)，對消費者的保障並不足夠，尤其是樓花買賣方面。

樓花是房地產市場提供的一種商品，有別於已經可供入伙的現樓單位，是指準備或正在興建、尚未落成的樓宇單位。由於本澳的經濟體系較單一，銀行貸款是其最主要的融資手段，故發(fā)展商多採用樓花買賣的方式，減輕本身的融資壓力，加速房地產開發(fā)過程中的資金周轉，有效解決房地產開發(fā)前期資金投入的問題。

然而，正值由於樓宇單位尚未建成衍生出種種問題，如“上樓”時間需時，落成后貨不對版;加上本澳針對樓花買賣方面的法律法規(guī)較為薄弱，只是沿用《民法典》內的“預約買賣”制中的許可、合約等規(guī)定，而相關的樓花登記及許可制度尚處空白，顯然缺乏對消費者的保障。

據《物業(yè)登記法典》第43條第5款的規(guī)定，在建筑圖則被核準后至完成有關建筑工程前，發(fā)展商可就建筑物申請“臨時分層登記”。然而，上述條款並非強制性，如果發(fā)展商未對樓花進行“臨時分層登記”就出售樓花的話，消費者購買后，也就無法對其物業(yè)進行“臨時分層登記”，故亦無法按有關規(guī)定進行“物業(yè)登記”;而且亦由於沒有進行登記，出現一屋多賣的情況。再者，樓花買賣的過程中，地產商與地產商之間的聯手托價早已見慣不怪，消費者在購買樓花后，由於樓宇尚未落成及信息不透明，地產商或地產中介人或以發(fā)展商加價為由，或以另有客戶對此樓花有意思為由等，將樓花的價格不斷提高，從而獲取暴利，如提督馬路某灝字的樓盤，地產中介人以發(fā)展商加價為由連續(xù)6個月內不斷提價，售價上升百多萬，但消費者已下定金，難以舍棄單位，唯有變成任人宰割的羔羊。

當前，樓花買賣出現的問題，主要是買賣過程中的信息不透明及制度不完善所致。為了規(guī)范房地產市場的運作，保障樓花買賣各方的合法權益，政府應強化對樓花買賣的監(jiān)管，制定樓花買賣相關法律法規(guī)，借鑒鄰近地區(qū)的經驗，對樓花買賣相關的許可制度、信息透明化、相關部門的職能等多方面進行規(guī)范。

建立樓花買賣的許可制度

可借鑒鄰近地方的經驗建立相關的樓花買賣許可制度，建議參考香港或新加坡的規(guī)定，樓宇的建筑圖則必須獲得有關政府部門的批準、樓宇興建至特定的高度或層數以及完成樓宇“臨時分層登記”后，發(fā)展商才許可售賣樓花。針對樓花買賣雙方所簽訂的“臨時買賣合約”，有必要引入公證員認證制度，如香港的樓花買賣必須透過律師完成交易，律師在樓花買賣的過程中佔重要地位。同時，設立樓花保證金制度，將交易所得的預售款項，存放一部分作為保證金，政府及銀行共同監(jiān)管此款項，而當發(fā)展商融資出現問題時，此保證款項可供其完成樓宇的興建，避免出現爛尾樓，保障消費者的權益及市場的交易安全。

此外，樓花買賣雙方出現信息不對稱的情況，亦因應樓花買賣許可制度而得到平衡，由於出售的樓花已作“臨時分層登記”及相關圖則已獲政府批準，消費者可透過政府地藉信息網等相關網頁得到相關樓花的數據，讓消費者更多地了解樓宇的周圍環(huán)境、交通網絡、周邊配套等等，而信息透明也可有效防治一屋多賣的情況出現。

加強完善房屋局的職能

現時本澳房屋一切相關的事務理應由房屋局負責，但礙於其架構及職能設置，房屋局只局限於公共房屋的監(jiān)管，而私人樓宇則採用協助管理的模式。本澳的私人樓宇買賣均交由市場自律，由於本澳並無完善的房地產制度，導致某部分地產商或地產中介人不守規(guī)則，利用現時私人樓宇買賣出現的種種漏洞、樓花買賣過程中不合理現象等，謀取暴利，擾亂本澳房屋市場的秩序，房屋局對此有心無力。長遠而言，為促進本澳房地產市場的健康發(fā)展，在完善相關法律法規(guī)的同時，建議參考香港房屋事務局的職能設置，重點完善房屋局對私人樓宇監(jiān)管的相關職能，確立其對本澳房地產市場監(jiān)督角色。