淺析我國保險資金投資房地產市場的影響

摘要：本文通過對我國保險投資房地產的相關規定和投資現狀進行闡述，分析保險資金投資房地產的影響，得出保險資金投資房地產的利弊結論和避險方法。

關鍵詞：保險資金；房地產；投資；利弊

保險資金能夠以商業資金的身份進行公共投資領域的城市基礎設施建設，在一個方面，這種投資可以滿足日益增長的城市化建設資金需求，另一個方面，也能有助于拓寬資金的運用渠道。保險資金投資房地產市場也是投資城市基礎設施建設的一種方式和表現。

一、我國保險資金投資房地產的有關規定

在我國，對于保險資金的投資很長時間都沒有明確的規定，這成為了制約保險業發展的投資瓶頸。

多年的空白終于由保監會填充，《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》的頒布，對保險資金的投資進行全面的、系統的規定，這無疑放寬了保險資金的投資渠道。其中，新增的未上市公司股權和不動產投資的開閘又是一個亮點。

《暫行辦法》在投資的主體、方式、規模等多個方面都進行了嚴密的布控，以嚴防保險公司變身成為房地產商。當然，后續規定中是允許保險資金采用股權的方式投資相關項目的，這些項目必須是已經取得了國有土地使用權證以及建設用地規劃許可證的。

二、我國保險資金投資房地產的現狀

我國的保險資金投資房地產的行為在近幾年發展較為迅猛。這不僅與市場因素有關，也是國家宏觀調控的結果。

根據現在正式實施的新《保險法》第106條規定，保險公司的資金運用渠道不再僅僅是原來限定的“買賣政府債券、金融債券”，而改進為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時還新增了“投資不動產”一項。這是保險資金對房地產市場的第一次正式開閘。在此之前，保險公司也只是以自用的名義購買寫字樓，或者是通過信托和資產管理公司進入房地產市場。

就2008年來看，中國保險公司的總投資額是2.25萬億人民幣，如果按照其他國家的慣例來保守估計，保險業在房地產的投資比例占總額的15％，并且估算出國內的房地產市場可以接收約2500億元的保險資金投資額。

另外，2010年的保險市場也是相當的熱鬧。中國平安在上半年發生的兩件大事，即最大規模的員工股解禁以及收購深發展，都將影響未來幾年的保險市場。目前，已經有越來越多的保險公司曲線進軍房地產市場，其中包括了中國人壽對11家上市房地產公司所進行的股權投資。在今年七月和八月，中國平安和中國人壽也分別在深圳和杭州兩地無競爭拿地。

從保監會的政策層面來看，入市比例在下半年會得到提高，包括準入房地產市場和不動產投資等等。未來的若干年都將是令保險業和房地產都充滿期待的。

三、保險資金投入房地產的利弊

保險資金投入房地產市場會對處于調整中的中國房地產業帶來怎樣的影響呢?總體來說，保險資金的開閘對于保險業和房地產業來說，都是一個長期的利好，當然也存在著一定的風險和不利的影響。

保險資金的投入對于國家的調節有較大的好處，國家通過市場化手段實現經濟適用房和廉租房的投資建設，調節房地產市場的結構，國內保險業直接進入房地產投資市場是重大轉變的第一步，這就可能有助于國家大大地改變中國房地產市場的投資格局。其次，如果機構投資者多是一些上市公司，那么有關市場活動的信息就將會向公眾發布，這就進一步提高了市場的透明度。另外，由于投資者的建議，物業稅和土地的使用續租權等等也將可能得到快速的明確。

新的資金流入房地產市場有助于緩解房地產商的資金鏈供應，增強市場的流動性，保險資金的入市就如同當前土地市場的國進民退一樣，會提升整個地產行業開發的水平，提升其性價比，也推動了整個房地產行業的整合。由此可見，保險資金的投入甚至要比房地產的多元融資渠道的加速開放更有意義。總而言之，保險資金投資房地產市場對整個市場來說都是有很大好處的。

當然，也有許多業內人士認為，保險資金的開閘實質上是房地產市場的游戲而已，獲利更多的是那些實力雄厚的大型商業物業。保險業作為長期的、穩定的機構投資者，應當追求長期穩定的發展，投資房地產業的風險是否適合行業的發展呢?雖然相比債券、股票等投資來看，商業地產的平均投資收益最小，安全性也較低，但是擁有穩定的現金流的物業也是一種較為理想的投資產品。

四、制定監管細則，加強監管力度

房地產市場對保險業有著很大的誘惑，尤其表現為住宅市場。如果政府不加強相關的監管，任由保險資金參與住宅市場的開發和利益炒作之中，將房地產泡沫越吹越大，抬升房價，后果必然是嚴重的。

國家相關部門進行監管的關鍵在于投資門檻的設定，在最終確立房地產領域將向保險資金開放的大方向下，對于投資主體、方向、比例、模式等方面就要做出嚴密的規定。即監管部門要出臺相關細則，對主體資格及投資比例的上限都要進行把控和明文規定。只有這樣，我國的保險業和房地產業才能共同進步，健康有序地發展。

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