房市調控:狼真來了?

龐清輝

這一次,“真調控”真的來了。

8月中下旬,國務院副總理李克強在8天內兩次以嚴厲的口吻提及房地產調控;《人民日報》發表有關樓市言論,呼吁堅持房地產市場宏觀調控政策不動搖;商業銀行重申嚴控第三套房貸;《商品房預售資金監督管理暫行辦法》即將出臺,種種跡象顯示,調控的嚴肅性不容忽視。

“可以這么說吧,高層對這次房地產調控非常堅決。”經常參加高層組織的專家討論會的中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇告訴《中國新聞周刊》。

這一次,真降價也許真的開始了。

9月通州開盤的多個新盤開始紛紛降價。位于北京市通州區永順鎮的“珠江拉維小鎮”樓盤,以團購方式,單價直降萬元,最低1.58萬/平方米,均價1.68萬元/平方米,此價格最高時曾達2.7萬元/平方米,直接降了1萬元左右。這些房子為95平方米的兩居,并非尾盤。通州版塊在今年曾領漲北京的房價大勢。3月份,通州新城規劃一經披露,就使得通州均價從1.5/平方米萬元上漲到2.5萬元/平方米。

通州地區的新盤銷售在8月份月銷售量僅為百余套,被稱為樓市歷史上最慘淡的行情。

無獨有偶。在將于9月16日開幕的秋季房展的各地產項目中,30個北京項目半數樓盤均價集中在1.5萬～1.8萬之間,郊區樓盤基本在1.5萬左右,相比今年春季展會郊區項目也2萬以上的均價來說下降不少。

“房地產如果這樣發展下去,狼總是要來的。”某知名房企的銷售總監張闊(化名)接受《中國新聞周刊》采訪說,“狼來了喊得多了是沒有人信了,但那故事的結果如何?最后狼還不是真的來了!”

張闊重申他的觀點,一味漲價、沒人倒閉的房地產市場肯定不是一個健康的市場,吹得越高摔得越慘,吹得越大破得越快。“大部分想正經八百做房地產的,還是希望一個健康的房地產。”

高層8天兩提調控

開發商等著“變天”的幻想,正在逐漸被打破。

2010年8月21日,中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會時強調,各地要繼續落實國務院關于房地產調控的政策措施,切實增加住房有效供應,堅決抑制投機炒作行為,鞏固調控成果,促進房地產市場長期穩定健康發展。

一是保障房的建設,二是繼續落實調控,這兩點李克強8天公開提了兩次。8月13日,李克強在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設時也做如是強調。

中央高層在如此短的時間內兩次作出指示,被業內人士解讀為, 4月份以來的房地產調控政策不會半途而廢。這是對近期社會各種松懈樓市調控政策,制造輿論導向弱化樓市調控力度最權威的有力回應,打破了各種寄希望樓市調控走回頭路的幻想。

“這回看來是真調,中國很可能正在試圖通過主動、可控、快速的方式,刺破房地產泡沫。”張闊說,業內其實也在慢慢轉變想法和態度。

其實,李克強這兩次的考察和講話也不是孤立事件。

幾乎與李克強講話的同時,國家發改委發布36個大中城市房價數據顯示,樓市經過4個月調控后繼續上漲。7月份36個城市房價環比上漲1.61%。為此,國家發改委提醒:“各地要繼續做好穩定房價工作。”

而《人民日報》也以前所未有的語氣和態度,發表有關樓市言論,呼吁堅持房地產市場宏觀調控政策不動搖。對于6、7月份北京、上海、南京等城市出現的樓市成交量“暴漲”,《人民日報》語調嚴厲地指出,這絕不是樓市開始復蘇,這是一個“刻意隱瞞真相的暴漲”,樓市調控政策預期結果還“遠未達到”。文章指出,一旦營造出“暴漲”的氛圍,就可以推動更多人恐慌性購房,開發商就可以借機漲價推盤、投機客就可以借機拋盤出貨。“所有夸大其詞的炒作,所有的陰謀陽謀,目的只有一個——干擾調控,誤導預期,獲取暴利。”

“這次的調控不是總理一個人在戰斗。” 張闊不無調侃地說。他對這篇文章評價很高,他告訴記者,目前,政府和開發商就是在爭取老百姓的未來預期,在打一場心理戰。“買房者對房價的預期對政策的反作用不可小覷。”

“中房協上書”沒把握好火候

如今的樓市調控,有這樣兩種完全對立的情緒:一方面,地產商及其代表們認為成交量一直下降,嚴厲調控可以休矣;另一面,因為樓市降價潮還未出現,民眾則盼望著調控能再行加碼。

從《中國新聞周刊》記者的采訪來看,百姓關注的是“房價降了沒有”這樣的表面數據;專家關注的是,借此機會把房地產和保障性住房分開,一個健康的住房保障體系是否能建立;而決策層,更關注的是以房地產固定資產投資總額為代表的“先行指標”,因為它們直接關系到建材、鋼筋、水泥等房地產業鏈條,關乎經濟的全局;開發商則很簡單,他們希望繼續房地產的黃金時代。

中房協“上書”事件被炒得沸沸揚揚,大抵可以體現出上述各方的情緒。

8月12日,在海南博鰲召開的一個房地產論壇上,中國房地產協會副會長朱中一說,中房協已“上書”國務院,建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。大意是說,在目前的調控新政下,土地購置、開發投資等指標均在下降,房地產上下游產業亦受波及;加上今年宏觀經濟的不確定性,需暫緩出臺新的緊縮性調控政策。

“中房協上書”的消息傳出當天,地產股拉升。這個有著官方背景,匯聚遠洋、萬科等知名房企的行業協會,在目前房地產市場充斥著膠著與敏感神經的狀況下,它的聲音帶來的政策猜測,又一次挑動了市場的神經。

而在最近三年的政策起伏中,中房協的作用似乎不能忽視。2007年,當一線城市商品房價格直線上漲,市場傳出政府將加強宏觀調控的聲音時,中房協發表了一份《2007年上半年中國房地產市場研究報告》,呼吁“市場的問題市場解決,行政干預適得其反”。而2008年底金融危機時,中房協上書倡導政府“救市”,也確實收到了效果:全國性的房地產救市政策以及地方政府救市行為紛紛上演,帶來了2009年下半年開始的新一輪房價狂漲。

但這次的“上書”卻沒以前那么順利,各方大多明確表示反對。

經濟學家樊綱認為,GDP從年初預計的12%下降到預期增長9%,是經濟增長正常回調的結果,“不要再拿房地產投資下降影響GDP來嚇唬人”。

中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容也對《中國新聞周刊》說,為促進房地產市場由投資主導向消費主導轉變,“必須堅持房地產調控不松懈,不要過于擔憂房地產調控可能會對經濟增長放緩有影響。”他認為,樓市調控,有可能影響一點經濟增長速度,但這是調控的必要代價。

此外,李克強的講話和《人民日報》的文章,也被業內認為是對“上書門”的直接回應。

處在“上書門”漩渦中的朱中一8月17日公開表示,此前“中房協上書國務院暫緩出臺緊縮性政策”的報道曲解其意。其所要表達的意思是:目前樓市調控政策不會松動,關鍵是政策要落地。

不管曲解與否,“上書”一事不假。據住建部一位官員向《中國新聞周刊》透露,中房協“上書”的對象并非最高決策層,而是住建部,但這次住建部并未再向它的上級領導國務院反映、傳遞此事。

“2008年底時,中央政府本來就有意通過刺激內需應對金融危機,那個時候‘上書,火候合適。可是當下,高層多次公開表示‘樓市調控堅決不放松,此時若向國務院轉陳此事,恐怕會適得其反,也沒人敢去碰那個釘子。”上述官員說。

中國向來講究平衡與留有余地,以便“進退得當”,任志強似乎很能把住高層的脈。同樣是在博鰲房地產論壇上,任志強向臺下數百開發商發出呼吁:“政府有時候希望做事,你就得配合。你干嗎非得讓政府把‘核武器都用出來?我都‘從了,你們也‘從了吧。”

緊勒開發商錢袋子

開發商的軟肋是資金鏈。張闊告訴《中國新聞周刊》:“即使去年很多開發商賺得缽滿盆滿,但是能夠堅挺一年的不多。”

數據能夠支持張闊的觀點。8月19日,滬深兩市共有63家上市房地產公司公布了2010年中期報告,累計凈利潤接近140億元,同比增長36%。但是,在漂亮的業績背后,卻是累計負債接近6000億元的巨額債務。數據還顯示,截至6月末,上述63家已經發布半年報的上市房企累計負債總額高達5867.01億元。

張闊給記者算了一筆賬,“如果按照目前140億元的凈利潤計算,開發商要償還完債務,即使不吃不喝,也要42年。”張闊說,尤其是當前主要融資渠道關閉,開發商的資金鏈更加緊張。

破船總愛遇見打頭風。日前,有媒體報道稱北京擬出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》,規定開發商將不能直接收預售房款,而是交由第三方監管,這又一次打中了開發商的七寸。

預售制度與按揭制度是房地產市場兩個并行的關鍵性制度,對房企最為重要。十年前,在廣州,就是實行了預售制,“刨個坑就能先收錢了”,才使得房地產紅紅火火發展到了今天。

買房人提前支付的預售款并非小數目。據近日國家統計局公布的全國房地產運行數據看,2010年1～7月,房地產開發企業本年資金來源38876億元。其中,定金及預售款9356億元,個人按揭貸款5131億元,兩者合計14667億元,占房企整體資本金比例達到37.3%,接近整體資金四成。

中國房地產聯盟秘書長、華業地產副總經理陳云峰向《中國新聞周刊》介紹說,按照此前的規定,樓盤封頂后可通過申請預售許可證,提前銷售房屋,購房者無論是全款還是貸款,購房款都直接進入開發商自己的賬戶,并且自由支配。“而這些資金絕大多數用于購地、償還貸款、開發新的樓盤。可以說,開發商并不是靠自己的固定資金開發房產,而是不斷地利用預售房款循環開發。”

這足見預售款對于開發商的重要性。

有豐富的房產糾紛官司實戰經驗的律師秦兵也告訴《中國新聞周刊》:“目前80%的房地產訴訟案件,都和商品房預售制有關,而違法違規的開發商卻不會受到‘傷筋動骨的懲處。”

《中國新聞周刊》記者從中國人民銀行營業管理部相關人士獲悉,《商品房預售資金監督管理暫行辦法》目前的確由該部門和北京市住建委、北京銀監局等聯合擬定。“但還未正式發文,具體發文時間也還沒有確定,但應該就在近期頒布實施。”

該人士透露,該辦法的核心內容便是開發商不得直接收存預售資金,而是由購房者直接將其打入監管賬戶。其中,核心內容有三點。首先,今后房地產企業申報的項目總投資(即重點監管資金)、用款計劃及監管銀行,將成為建委核發銷售證的前提條件;其次,房地產企業不能直接收存預售資金,由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶,已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶;第三,開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認,分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點,每個節點用款額度不得高于重點監管資金總額的25%。

“就是把開發商原來的‘活錢變為‘死錢了。”該人士說。

據媒體報道,除了北京,深圳亦將盡快實施相關政策,西安正在醞釀啟動和推行該監管制度,上海方面也早有調研。

地產評論人牛刀認為,預售房款的監管不僅僅只是監管資金的問題,而是間接取消了商品房預售制度,斬斷了樓市投機的資金鏈,杜絕了樓市的投機行為,降低了銀行風險。可以說,如果這個制度得以執行,將是一個促使房價整體下降的辦法,其調控效應,僅次于央行加息。

“其實,在圈內開發商并未對此太恐慌,因為第三方監管這種說法由來已久,大家或多或少都有點心理準備。”張闊認為辦法實施初期不會那么快就見效,為了繼續買地、蓋房,開發商不得不加快售房速度,降價也會成為開發商不得不考慮的選擇之一。“但還不致于構成致命打擊,只是用錢程序更麻煩了一些。”

而中原地產三級市場總監張大偉表示,尋找2010年樓市最有代表性的地方,全國乃至北京都可以選擇通州。通州樓盤單價下調近萬元的舉動說明,“繼二手房在新政后四個月的明顯價格調整以后,通州將率先開始第二輪商品房降價,降價的幅度很可能超過20%,而且將會傳導到全市”。★