“一月春潮”為誰涌

陳統奎

2月4日，國務院發布海南創建國際旅游島戰略決策滿月，海南日報以《一月春潮》為題、以一整版的篇幅綜述“海南國際旅游島建設上升為國家戰略滿月大事記”。16件大事中，有兩件是省委書記衛留成部署房地產調控和保障性住房建設，本島居民住房問題成為“一號民生工程”，衛指示要“下大力氣、花大錢”解決，安撫島民之心。

以“國際旅游島”概念轟動全國的海南島，迎來千軍萬馬般的“炒房客”，房產“一日一價”，短短一個月房價暴漲40％左右，個別樓盤甚至暴漲數倍，成為全國焦點新聞。一幅“富地產，窮島民”的景象瞬間投射到全國，囊中羞澀的本島人目瞪口呆暗自傷神的表情被媒體刻畫得入木三分。客之闊，主之窘。衛留成不得不親自出面穩定了。

島民們顧慮的是：“國際旅游島”會否變味為“國際房地產島”?

緊急“踩剎車”

海口南海大道，道旁椰樹成行，道中央已經架起一條輕軌高架，2010年底，游客可以從這里乘坐時速250公里的觀光列車前往海南島東部各旅游勝地。1990年代南海大道建設之初，原名“工業大道”，現如今道旁工業痕跡難覓，一路鋪開的是樓盤、酒家、賓館、寫字樓，實為海口一條新興的“服務業大道”。一月春潮涌動，此前商業平淡的南海大道，賓館也都一下子客滿了。

在南海大道一家賓館的咖啡廳，海口市某區的一位常委趙開明(化名)為記者講了一則小故事：他的一位北京朋友加入“炒房客”行列來到海口，早上看上了一套海景房，開發商出價1.2萬／平方米，朋友嫌貴，到別處再看，下午再殺回來準備買下，可令他大跌眼鏡的是，才半天功夫，房價已漲至1.9萬／平方米，朋友飲恨付款，眼睜睜看著100萬元“不翼而飛”。這是一個海口海景樓盤書寫的神話，半天暴漲58％。房地產開發商成為“國際旅游島”戰略的首批大贏家。

對當地政府而言，暴漲的房價，則意味著“暴漲的稅收”。海南省財政廳喜洋洋地公布了1月財政收入“開門紅”的消息，2010年1月，全省地方一般預算收入完成26.45億元，同比大增10.18億元，增長62.6％。在推動“開門紅”的三大因素中，排第一位的是，“國際旅游島建設上升為國家發展戰略帶動了房地產市場成交活躍，推動了房地產營業稅及相關稅收大幅增長”。海南省各級政府也成了“國際旅游島”戰略的首批大贏家。

賺得盆滿缽滿，開發商笑了；財政收入“大增”，財政廳也樂了。然而，由房地產交易火爆帶來的這個“開門紅”，是喜，是憂?趙開明并不樂見此景，他向記者強調，如此大的利益推手，如何來得及改進土地供給模式，如何來得及調整開發模式，如何來得及保障本島島民的利益?“如此下去，海南島人要被趕到五指山上刀耕火種了。”記者發問，你能做點什么改變這個局面嗎?他搖搖頭說，一己之力太微弱，撼不動已經形成的利益格局，利益的黑手不允許“不同政見者”。

“太累了，很想歇一歇。”趙開明一聲嘆息。事實上，這種全島房地產遍地開花的模式，也已經把海南這塊土地累著了。海南也需要歇一歇了。企業家出身的衛留成對此看得很清楚，他在1月中旬下了一道特殊的政令：到今年3月底，暫停商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。媒體稱之為“兩個暫停”。衛留成稱，海南“一房難求，一地難求”，喜憂參半，他親為苗頭初現的海南房地產熱潮踩了一記“剎車”，并提醒海南官員，必要時要大膽“踩剎車”。

“一個人在非常興奮的時候，開車速度容易很快。”衛留成說，“這個時候怎么辦?那就踩剎車或把車停在路邊休息幾分鐘，總比撞人或翻車了好。”

衛留成直言，海南呈現出了省委、省政府始料未及的開發建設熱潮，尤其是大量熱錢涌入海南買房買地，引發了公眾對海南將重現房地產泡沫的疑慮和擔憂，因此海南省委、省政府雷厲風行，“兩個暫停”“切實為海南發展負責，為國際旅游島健康發展負責”。

“‘兩個暫停就是不讓亂動了，杜絕全國人民來炒房，衛留成不想讓海南的土地變成一場博彩游戲。”一位不愿透露姓名的專家對記者分析。記者獲悉，海南省委一位常委正在構思推動島民土地自主開發模式，通過政府貼息貸款的推力，讓海南貧窮的鄉村農民自主開發鄉村生態游、農家樂，“讓最貧窮的海南島農民直接享受到國際旅游島大開發的大蛋糕”。

“強島富民。”這是最近海南省高層不斷闡述的開發愿景。

房地產，要高端的

旅游房地產，這是海南島前幾年不斷努力開發的一項支柱產業。一月春潮，乃春華秋實，洶涌而來的熱錢把前幾年開發的樓盤掃蕩一空。其實，海南島期待這一天的到來久矣。讓海南措手不及的是，浪頭太高，驚心動魄。

政府熱衷“旅游房地產”開發，房地產商們蜂擁拿地，吹響了進軍號角。海南的“旅游房地產”，自誕生的那一天起，就將客戶定位為島外市場，并打著這樣一個如意算盤：開發中低價位房產，以此為誘餌，吸引購房者，再用房子套住一個個家庭，讓他們成為“候鳥一族”，每年來海南島過冬，拉動消費，則百業興隆。這個邏輯為“旅游房地產”開發戴上了一頂“正確的光環”，各市縣政府爭相上馬，做著繁榮海南的美夢。

2009年初，記者曾環海南島東部各市縣走訪，所到之處，無不是大興土木，除了樓盤開發，還是樓盤開發。據說，后來國務院調查組看到這個景象，驚訝連連。

文昌市清瀾港，有一片美麗的港灣被房地產開發商們打上“白金海岸”的概念，在這里大肆開發房地產項目。這片美麗的公共海灣，用于大型旅游景點開發方為正道，但文昌市1990年代以來，旅游發展乏力，旅游開發無人問津。以白金海岸為例，當初開盤價，不過4000元／平方米上下。文昌市教育局長曾告訴記者，這般美景、這個價格吸引了幾十位清華大學的教授在那里安下“冬日之家”。每逢春節，他這個“父母官”還特別買文昌雞去慰問。“每個家庭送兩只，他們高興得不得了。”

巧合的是，記者在海口人住的賓館，前臺服務員是一位文昌姑娘，叫阿玲，就是從“白金海岸”那一帶的村子里出來的。談起“白金海岸”開發，她說家鄉除了變漂亮，當地人并沒有獲得多少利益，農民或漁民的土地被政府以幾萬元一畝，甚至有些是幾千元一畝的價格征走，她們這些年輕人紛紛外出打工，自謀生路。家鄉起樓盤變成了“引鳳巢”，失地農民的子女卻只能生活在別處——這是這一波海南“旅游房地產”開發普遍制造的“社會病”：讓農民洗腳離田，卻不管他們洗完腳干什么，遲早會帶來社會問題。

從文昌再往南走，就是瓊海市，其下博鰲鎮因博鰲亞洲論壇而名聞四海。原先，高速公路瓊海市出入口一帶，綠野蔥蔥，椰樹成林，這些年“旅游房地產”也將這里變成開發地帶了，新冒出一棟棟高樓，

成為海南島東線高速公路上的一道“新風景線”。去年記者專訪瓊海市委書記祝春榮時，問他：“搞旅游房地產，會不會跟當地發展相矛盾?”祝春榮正色奉告：“我到瓊海已經兩年半了，到現在一分地都還沒賣。”

“城市的發展要協調可持續，所謂可持續就是讓比較好的土地資源能充分發揮它的價值，土地是按照規劃有節制、有步驟地向社會放開，不是一下子全部鋪開。”祝春榮還告訴記者，瓊海市的度假房地產主要是面向高端人群。原來，這位書記寧缺勿濫，他屬意的是“高端項目”，以便讓有限的土地充分得到回報，并讓城市發展有步驟。

無獨有偶。毗鄰三亞的保亭縣，副縣長王文平訴苦了：前幾年保亭縣在縣城里開發中低端“旅游房地產”，每平方米3000多元，一售而空。買房子的是一群東北老人，一幅有趣的場景出現了——早上，一幫東北老頭老太哼著曲兒步行上七仙嶺，一袋面包一瓶礦泉水，就在雨林里閑逛一天，下午又哼著曲兒步行下山，晚上再到縣城文化廣場扭秧歌。王文平叫苦連天：“免費享受自然資源，免費享受公共設施，連車都舍不得坐，我們不敢再搞這種低端旅游房地產!”

本質上，去年底以來的這波搶購潮大多屬于“中低端”，只有少部分“高端”產品。把多年發展的中低端旅游房地產消化得差不多了，海南是該收緊“地根”了。未來之路，在高端，以最少的土地博取最大的回報，這不僅是海南官員的共識，也已被市場認可。比如三亞“鳳凰島”一樓盤，雖然房價被爆炒到7萬元／平方米，但700多套房子仍被搶購一空。

“我們的目標是高端客人。”這是一個新共識。

不做“別人的掘金地”

車輪滾滾，塵土飛揚，海南島四處滿載的工程車都在訴說著開發熱潮。

去年，三亞市副市長李柏青曾對記者說，國際旅游島開發，“必須服務于自身的發展目標和需求，不能成為一個簡單的招牌——別人的掘金地”。那么，重要的是，3月，“兩個暫停”取消后，海南重新供地，政府、開發商、“地主”，三者怎么分新蛋糕?

對于不久前三亞出現1500萬／畝的新地王，衛留成坦言，“我不主張土地拍賣價格越高越好”，原因是“政府從拍賣土地當中得到的收益一時看起來是高的，它會給后續的很多工作造成麻煩”。就是說，這位省委書記清醒認識到，本質上這是一種政府“與民爭利”行為，埋下的是隱患，為后來施政者設置高門檻。

接受央視《面對面》欄目專訪時，衛留成被提問：按理說，對地方政府來講，拿土地出讓金是最短時間內能見到最大效益的方式，您也是企業家出身，難道您不喜歡這種很快可以抓在手里面的真金白銀嗎?衛答：君子愛財取之有道。何解?衛解釋說“就是通過你的真正的策略，真正的實干，真正的發展去不斷地取得這個收益”，否則一屆省委和政府就把海邊地都賣光了，這是“一個很不負責任的政府”。這位省委書記在借央視鏡頭向全省干部敲警鐘。

衛承諾，海南“財政增長部分要拿出55％用于民生”。由此而言，在如何分蛋糕這個大是大非的問題上，海南主政者理性而清醒，而創新土地開發模式，也已經擺上省委主要領導的議事日程。這次在海口，記者便聞知了一種新型的開發模式：海口市瓊山區大坡鎮田心村，以“企業家+農民”的模式，成立“海南思樂生態農業合作社”，整合全村集體土地，由企業家投資，利潤分成，企業家和農民二八分，“讓利于民”。

田心村坐落在海南龍灣國際休閑中心之側，后者擁有9個高爾夫球場，5個高爾夫會所，是一個大型休閑度假勝地。田心村接受其輻射，以開發水上高爾夫訓練場、山坡別墅、休閑農業等為主打產品，將一個落后的農村直接打造成大休閑度假景區的“后花園”，成為第一批享受到國際旅游島“大蛋糕”的土地所有者。如今，農民將自己的房間整理成“民宿”，已經接客。未來，山坡別墅造成，農民還將分享到更多紅利。據悉，“田心模式”已獲得區、市、省三級政府贊賞。

不改變土地所有性質卻能為民謀大利——這是田心村的樣本價值。

回望本輪海南“旅游房地產”熱，由資本追求利益最大化所引發的三大病變一一顯現，對自然的毀壞——海南島東海岸海灣幾乎被賣光；擴大不平等——島外人闊綽的購買力令囊中羞澀的本島人消費能力降低；挫敗幸福指數——眼見他人進高樓進別墅，本島人獨自傷悲。在海南省委“博鰲國際旅游論壇”辦公室，一位年輕的女公務員告訴記者，她早上付了訂金，下午房地產開發商卻毀約，她付不起暴漲后的房價。只能望樓興嘆。民心之不安即在此。

有人提出的對策是，海南一面開發高端旅游地產“大收割”資金，一面“下大力氣、花大錢”解決本島人的住房，平衡島內島外人的利益，如此海南不僅是海南島人的海南，而其也能真正成為祖國人民的四季花園，何樂而不為?從記者與海南各市縣主政者的對話中來驗證，此策“正中君懷”，加之市場認可，有可能成為海南房地產的大方向。

早在2008年10月，全國政協副主席孫家正率領15部委官員組成“海南國際旅游島建設專題調研考察團”來北京時，明確提出：“建設海南國際旅游島根本目的是‘造福全島人民，澤被子孫。”一月春潮涌動之后，這個使命比任何時候都更沉重地壓在海南執政者的肩膀之上。而海南，還未給出具體可行的答案。

接下來的問題是，“田心模式”能否被推廣，“為民謀大利”如何被普遍實現?