一線城市更需要公租房

趙春雷

對于有著大量外來務工人員的一線城市,公共租賃房的推出,將更加完善城市的軟環境,也在一定程度上降低了人才引進的門檻。

上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生日前表示,上海將在今年二季度公布公共租賃房的初步方案。早在去年初,上海就已開始研究租賃房,并于去年8月出臺了單位租賃房政策,該政策主要針對非上海戶籍在上海的務工人員,包括引進人才、打工者等。但是,單位租賃房主要由園區、單位建設,對象也都有限制。而在兩會期間,住房和城鄉建設部副部長齊驥同樣表示,為保障“夾心層”的住房問題,政府將加快建設“公共租賃住房”。這是國家主管部門首次明確提出解決夾心層住房困難的辦法。

盡管就目前而言,整個公共租賃房的初步方案細節仍舊不得而知,但公共租賃房將更加完善整個保障性住房體系,尤其對于非上海戶籍的外來人才是個福音。

上海的保障體系輪廓日漸清晰,經濟適用房用來滿足本市戶籍中夾心層的購房需求,圓其居者有其屋的夢想;廉租房針對本市戶籍低收入家庭,來保障他們的正常居住需要;未來將推出的公共租賃房則將非本市戶籍人群一并覆蓋,而其或以實物配租的模式,也將比原先廉租房以實物配租、租金配租和租金減免等三種模式相結合來得更進一步。在房地產價格不斷攀升的現實之下,實物配租對于適配人群而言,無疑是最佳的方式。

如何確定公共租賃房的準入對象,如何明確并切實嚴格執行公共租賃房的退出機制,如何吸引民間資本投資公共租賃房,將是公共租賃房體制面臨的三個問題。毋庸諱言,在上海等一線城市生活工作,居住成本所占的比例相當之高,對于剛進入這個城市的務工者尤是。無論是買房還是租房,貸款或房租不可避免地成為生活沉重的壓力。公共租賃房若以明顯低于市場租金的水平面市,必然將供不應求。而作為公共產品的保障性住房,不可能采用市場機制用價格來調節,如何合理且公平、公正地確定準入標準,將是關鍵之一。作為廉租房與經濟適用房之間的公共租賃房,若以居住證和納稅證明結合不失為一個辦法。如先明確在上海有著一定期限的居住證申請獲得時間,同時連續納稅達到某個標準。公共租賃房的供應,必然要遵循先緊后松的原則,并嚴格審核準入對象,避免尋租的出現,更不可再鬧開寶馬、奔馳住進經濟適用房的黑色笑話。

準入如此,將來的退出也應嚴格執行。隨著個人事業的發展,今天只能暫時過渡于公共租賃房的人士,未必將來買不起商品房。因而,公共租賃房與房改之前的公房應有著本質的區別,后者多少帶有終身福利配給性質,而前者則是過渡性的公共產品。公共租賃房的管理應該保持動態,而不是簡單的一租了事,當然這對于管理者是個挑戰。

其他細節也值得考慮,諸如公共租賃房的租金如何去確定。即使在同一地區,不同類型的房源,其市場化租金的價格也呈現多樣化。取平均值還是取中間值,取何種作為制定公共租賃房租金的基準,以多少時間段進行調整,都是需要去謹慎確定的。

公共租賃房要大面積鋪開的最大難點,或許就在于資金問題。與經濟適用房可以部分回籠資金不同,公共租賃房是以低于市場租金進行運作的。這就預示著,公共租賃房必然將長期依靠財政補貼投入進行建設與維持。適時引入民間資本投資將是拓寬資金來源的途徑,所需要考慮的在于如何吸引。不妨可以考慮以劃撥土地性質,引入民間資本投資建造,并許以一定的利潤率,完工后由政府回購。

(作者為上海乘星行行銷服務機構副總經理)