復地:“雙核”驅動

金姬

“我們把市場所有競爭對手、所有的同行都看成是一個公司,在市場上競爭,大家比拼的是公司的管理實力,產(chǎn)品設計和服務能力,復地并不關心它們的背景、股東是國有還是民營。”

3月16日,上海復地(集團)股份有限公司在香港公布了2009年業(yè)績,總裁張華松了一口氣。復地去年的成績十分理想,營業(yè)額約達人民幣51.85億元,股東應占溢利約為人民幣4.97億元,分別較去年同期上升38.9%和388.6%。自去年5月上任以來,低調的張華始終躲避媒體的閃光燈,“多做事,少說話”是他的一貫作風。在年報發(fā)布之前,這位復地第二把手終于在復興東路的辦公室首次接受媒體專訪。他對《新民周刊》表示,復地今后10年的戰(zhàn)略目標是“投資”和“開發(fā)”雙核驅動。這可能意味著一向穩(wěn)重的復地將駛入快車道。

《新民周刊》:復地去年的表現(xiàn)怎么樣?

張華:2009年不僅對復地,對整個中國房地產(chǎn)行而言都是變化很大的一年。從上半年的“不確定”,到之后的“大逆轉”,應該說復地在2008年時對2009年的估計和判斷還是很準的,我們開發(fā)的步驟沒有停。2009年保證充分的供應量,經(jīng)營指標超額完成。

復地去年提出“成本年”和“資金年”的概念,前者是基本功,就是加大各個條線的梳理,包括成本管理、進度管理、質量管理和產(chǎn)品定位等。尤其在成本管理方面,去年取得長足進步。復地從過去審核式管理,轉化到目標成本動態(tài)管理,與信息技術相結合,有一套動態(tài)的成本管理項目。

2009年復地集團實現(xiàn)物業(yè)銷售總建筑面積及銷售金額分別約為116.3萬平方米及人民幣109.2億元(含集團擁有股權的共同控制企業(yè)和聯(lián)營公司項目),按權益計分別約為89.2萬平方米及人民幣85.17億元,同比約增長150.3%及169.1%。

除了完成經(jīng)營目標,復地去年下半年還確定了今后10年的戰(zhàn)略目標:就是投資和開發(fā)兩駕馬車。復地原先以住宅開發(fā)為主,商業(yè)開發(fā)為輔,今后我們將加大投資力度,今年還要組建一個投資集團,啟動這一塊業(yè)務。

我們去年還有兩個大的成績:19億公司債的發(fā)行和年底發(fā)了5.5億人民幣的私募股權基金。去年我們還決定啟動回歸A股市場。

《新民周刊》:復地怎么會想到要發(fā)展投資板塊業(yè)務?能否具體談談首個私募基金和回歸A股市場的情況?

張華:因為在中國政策調控頻繁、市場波動的環(huán)境下,單一專注于住宅開發(fā)風險過大。為了更好地獲得業(yè)績持續(xù)增長并控制風險,我們決定推進房地產(chǎn)市場投資業(yè)務板塊。投資業(yè)務則可能包括私募房地產(chǎn)基金及股權投資等。

復地會把私募房地產(chǎn)基金作為一個長期的戰(zhàn)略來發(fā)展,希望能夠成為公司未來一個新的利潤增長點。從發(fā)達國家的發(fā)展歷史看,民間財富參與房地產(chǎn)開發(fā)的需求還是很旺盛。目前在中國,我們也可以看到民間財富和中高階層對房地產(chǎn)投資意愿強烈。過去他們能夠參與的渠道只是通過購買房地產(chǎn)股票或自己投資買房子,而未來房地產(chǎn)的投資基金將是一個新的渠道衍生,這個新的渠道是有非常廣闊的市場需求,復地判斷前景很大。復地在同行中算是比較早的去做房地產(chǎn)私募基金,復地希望能夠抓住這個先機。2009年我們已經(jīng)有一個比較成功的嘗試,未來復地將會加大規(guī)模。

至于回歸A股市場的工作,正在積極推進當中。近年來國內資本市場發(fā)展十分迅速,公司也非常想盡快回到國內資本市場,樹立國內資本市場的品牌形象。

《新民周刊》:復地多次增持證大股票,之前證大以92.2億元拿到外灘國際金融服務中心地塊(8——1地塊),復地會不會參與這個地塊的開發(fā)?

張華:復地增持證大股票,是因為看好證大公司的長期發(fā)展,這對復地而言也是增加在上海市場資產(chǎn)的一種變通的方法,因為目前市場買地代價比較高,證大在上海有很多資產(chǎn),我們通過買證大股票可以間接增加在上海的資產(chǎn)。至于合作計劃復地目前無法給予評論,因為證大是獨立上市公司,這取決于證大。

《新民周刊》:目前復地的項目儲備達到多少?

張華:公司采取謹慎獲取項目儲備的策略,穩(wěn)健實施全國化發(fā)展布局和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,通過參與土地競投及股權收購等方式增加項目儲備。截止到2009年12月31日,復地擁有規(guī)劃建筑面積總計約1088萬平方米,按權益計總建筑面積約735萬平方米的項目儲備,分別位于上海、北京、天津、南京、杭州、無錫、重慶、武漢、西安、成都、長春等11個城市。復地目前的項目儲備總量足夠滿足未來3至5年的發(fā)展需要。

《新民周刊》:之前政府對樓市的密集型調控,是否會影響復地今年的業(yè)績?

張華:對復地而言,業(yè)績增長主要來自于兩方面,一個是整體市場的增長,復地預計2010年房地產(chǎn)市場和去年相比會比較平穩(wěn);另外一個增長則來自于復地自身,因為復地的發(fā)展規(guī)模從2009年開始已經(jīng)上了一個新的臺階,2008年我們有大量的新開工項目在2009年進入預售階段,今年將會繼續(xù)有更多的項目進入預售階段,初步估計,2010年我們可銷售量有178萬平方米,預計到2011年會有更多,所以說復地目前已經(jīng)進入了一個快速成長期,這是復地本身規(guī)模擴張而造成的業(yè)務增長,而且這個增長速度應該已經(jīng)高過整個行業(yè)的平均增長速度。因此我們對自身業(yè)績增長有充足信心。

《新民周刊》:目前有“國進民退”的說法,國企在競投土地時資金優(yōu)勢比較大,復地看法如何?

張華:我們把市場所有競爭對手、所有的同行都看成是一個公司,在市場上競爭,大家比拼的是公司的管理實力,產(chǎn)品設計和服務能力,復地并不關心它們的背景、股東是國有還是民營。

至于說部分公司因為是國有企業(yè),所以資金勢力比較雄厚,復地認為這很正常。因為無論在中國還是在其他國家,沒有一個行業(yè)是沒有競爭的。我們身在這個社會,做任何生意都處在一個競爭環(huán)境當中,做任何一個公司,都要面對競爭,這是個正常的市場行為。對于復地而言,需要做的是在競爭中發(fā)現(xiàn)機會,復地目前的策略是相對比較穩(wěn)健的,我們會以一個合理的預判去拓展業(yè)務,不會盲從。復地相信市場有起有落,總會有適合我們的機會。

《新民周刊》:2010年中國房地產(chǎn)市場將會是什么趨勢?

張華:今年中國宏觀經(jīng)濟層面已逐步擺脫金融海嘯的影響,顯示強勁的復蘇勢頭。盡管中央和地方政府出臺了一系列的房地產(chǎn)調控政策,但長遠來看,中國房地產(chǎn)整體仍然供應不足,城市化帶來的剛性需求、財富快速積累下的中產(chǎn)階層的改善和投資需求仍然旺盛,二線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也已進入快速的通道。所以我們對2010年的發(fā)展前景保持謹慎樂觀態(tài)度。

《新民周刊》:復地今年的銷售目標如何?

張華:2010公司預計簽約銷售目標是105萬平方米,這個目標不是基于對市場火爆的一個預期,而是基于全年的可銷售量。而商業(yè)地產(chǎn)的比例在復地的總資產(chǎn)當中不超過20%。未來我們也會根據(jù)公司開發(fā)業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略,在住宅開發(fā)為主的基礎上尋找合適市場機會增加這方面的投資。