中國樓市波動震蕩在所避免

王智中

在“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的雙重刺激下,2009年中國房地產市場“牛頭并進地狂奔了一年”,在行業各界人士打開香檳狂歡的時候,很多人似乎忘記了2008年那段痛苦的經歷,危機往往就在人們極度亢奮中降臨。其實,新一輪調控悄然從2009年12月9日的國務院常務會議展開。

長期連續性跟蹤研究表示,中國房地產市場很可能已經進入新一輪周期調整。如果中國房地產基本制度建設不完善,“中國樓市波動震蕩在所避免”!

從下圖可知,中國房地產市場周期就是“剪刀從張開到閉合的過程”,而每一次周期調整,就是一次“剪羊毛”的過程,實質就是財富重新分配的過程(剪刀的一個把手是“供需比”,另一個把手就是“價格環比指數”)。

在2006年之前,中國房地產市場化處于快速發展過程,走勢比較健康,故剪刀一直沒有明顯張開,表現在“供需比”和“環比價格指數”同向波動性強,波差小。

但是到了2006下半年,投機炒作之風盛行,房價飛速上揚,激起了民間弱勢群體的反對,2006年政府開始調控,持續達1年左右,到了2007年中期,政策累加效果最終體現,前半個周期上“供需比節節攀升,環比價格指數節節下降”,后半個周期由政府大手筆“救市”,“供需比下下降,環比價格指數節節攀升”,上一輪房地產周期歷時2年左右。

2009年末,房地產再次站到了風口浪尖,自從溫家寶總理提出了“遏制高房價”以來,房地產調控政策措施頻頻出臺。

市場調整初現端倪,表現在“供需比于2009年12月達到了最低點,今年1-2月重新抬頭,也就是房屋供應最嚴峻的時候已經過去”,與此同時,房屋環比價格指數開始下降,兩條曲線重現“回扣之勢”,有可能重演上一輪調整行情。

根據上一輪房地產市場特點,市場膠著期長達12個月左右,也就是說房價在2010全年都處在盤整狀態,直到2010年底才見分曉。研究認為,如果政策繼續保持壓力,在不考慮諸如金融危機、重大自然災害等原因下,房價全面調整可能在2011年春節,當然也不排除有一些開發商提前采取行動,從而導致調整提前到來。

雖然房價理論還存在上漲的可能,但幅度不超過5%(“兩會”上住建部姜偉新部長傳出的信號),下降的可能性更大點,但一旦下降,在“買漲不買跌”的心理下,跌幅將遠超5%,最低可能下探至-30%(上一輪調控結果,房價下降30%并沒有導致金融危機,中國人不會輕易放棄自己的“家業”,同時30%也是首付可以規避的銀行系統風險),直到政府大力救市。

中央決策層一直希望房地產市場健康、平穩、快速發展,但事實證明,中國房地產要么大起,要么大落,這是什么原因呢?

首先,從宏觀層面看,沒有找到解決“公平與效益”的辦法。

我們總是感到政策比市場“慢半拍”,這反而是問題之根本,因為中國還沒有找到一條真正可以解決“公平與效益”的樓市健康發展的道路,無法做到“預則立”,故只能“頭痛醫頭,腳痛醫腳”。比如地方政府,既是公共產品提供者,又是高房價最大受益者,這本身就是矛盾;既要大量提供保障房,又要增加地方財政收入,這本身也是悖論。

其次,從微觀層面,政策傳導到消費的時間快于投資,供需易錯位。由于政策效應具有一定的滯后期(3-12個月),需求對政策的敏感性遠遠大于投資,當需求降溫之時,投資才剛剛激發,反之,當需求被激發之時,供應反而不充分,從而導致供需矛盾長期交織。