胡景暉:新地王尚未引爆二手房價

張靜

3月15日下午,曾經推遲現場競價的“朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地”在北京國土局交易大廳進行現場競價。經過84輪激烈角逐,遠洋地產下屬全資子公司——北京遠豪置業有限公司以40.8億元最終將其拍下,折合樓面價高達2.75萬元/平方米,成為目前望京地區樓面單價地王。

坊間有戲言:“兩會剛結束,地王就登場了?！痹谟浾邉倓偸盏降摹杜耸偃龤馊沃緩姟分?任志強又放炮了:“聰明的北京市政府有效地將土地招標工作推到兩會之后。勇敢地再創天價地的新紀錄。四環之外的望京高達27529元/平方米的樓面地價明顯地是在與溫總理遏制房價過快上漲的精神在唱對臺戲。成功地再一次推高城市整體的樓價水平,北京又為全國的樓價上漲做出了證明和榜樣?！?/p>

眾所周知,去年6月30日,廣渠路15號地以成交總價、樓面價居榜首而成為北京雙料“地王”。此前,廣渠路一帶的二手房價格就已經“聞雞起舞”。從每平方米12000元到23000元之間漲到了每平方米16000元到26000元之間。地王產生之后,其周邊二手房主更是紛紛跟風提高報價,平均漲幅達到8%。那么在這一房地產調控的微妙時刻,新地王的產生,是否還能帶來二手房價的狂歡?記者專訪了“我愛我家”房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉。

《新民周刊》:遠豪置業“勇奪”新地王,是否引發了京城二手房的再度漲價?

胡景暉:來自“我愛我家”望京區域各門店的匯總統計顯示,消息公布后至各店面當晚下班,客戶咨詢電話比平日增加了2倍,內容多是詢問自己關心的房源有沒有漲價;而業主咨詢電話比平時也翻了一番,內容多數是詢問其他業主有沒有調高掛牌價。而當晚簽署的合同全部順利成交,沒有出現臨時漲價的現象;此外,沒有出現業主提高掛牌價的情況。

《新民周刊》:你認為這是什么原因造成的?

胡景暉:新地王沒能引發望京二手房新一輪漲價潮,主要原因是望京的二手房價從2008年最高峰的15000元每平方米跌到2009年初的8000元每平方米,再回調到現在的20000元每平方米,短期內價格升幅已經很大,供求雙方已經形成了相對穩固的均衡狀態,沒有強大的外力作用,很難導致價格進一步快速上漲。同時,近期一系列調控政策的出臺和兩會釋放出來的政策信號,都不支持短期內房價的進一步上漲,業主擔心盲目跟風調高房價會造成有價無市的尷尬局面。

根據“我愛我家”市場研究中心的統計分析,2009年產生的地王,對周邊二手房價格的快速上漲都起到了推波助瀾的作用。但進入2010年,隨著順義地王的收回和廣渠門15號地提高容積率被規劃部門拒絕,地王對周邊二手房價格的輻射影響力已經大幅度下降,以往周邊二手房業主“至少賣個樓面地價”的心理已經有所改變。

《新民周刊》:從整體看,京城二手房價是不是已開始松動?

胡景暉:根據我們市場研究中心提供的交易數據表明,本月上旬二手房市場的整體交易均價終于停止了上攻態勢,18595元/平方米的交易均價環比回落了1.74%,城八區的交易均價則由2月下旬的21167元/平方米下跌至20760元/平方米。

根據交易均價的變化趨勢可知,本月二手房市場的沖高回落取決于政策與市場這兩個層面的相互傳導作用。自年初起,二手房營業稅、二套房貸優惠利率上調以及多次涉及遏制房價等的一系列宏觀政策隨著時間的推移逐漸向市場滲透,在買方市場觀望氣氛重現的同時也順勢降低了賣方市場的收益預期,此前供求嚴重失衡的“搶房”局面被改寫,從供需比來看,2009年末業主客戶間1:3.71的差距已顯著收縮至1:2.97;而信貸市場的緊縮信號和二套房貸的從嚴更是加深了中、高端市場投資投機性客群的恐慌,從本旬數據分析,120-140平方米的房源交易均價相比2月下旬大跌8.29%,從而助推了整個二手房市場交易均價的良性回調格局。

《新民周刊》:目前二手房的成交量發生了什么變化?

胡景暉:根據北京市房地產交易管理網的統計信息顯示:本月上旬(1-10日)全市二手房住宅網簽總量開始呈現逐日回暖局面,5746套的簽約數字較突現牛市行情的去年同期還要高出6.47%,環比漲幅則已達21.87%,而日均成交575套的成績也大幅超出前月同期水平21.82%。

從以上這些數據中我們不難發現,今年二手房小陽春已經悄悄來到我們身邊。從近日北京二手房住宅網簽數來看,可以發現成交量以及購房需求還是比較大,從“我愛我家”了解到,本月上旬(1-10日)業主掛牌量和客戶咨詢量的環比漲幅分別高達195.48%和239.14%,“我愛我家”認為這種成交量的上漲和掛牌量的上漲足以證明今年二手房市場小陽春如期而至。

《新民周刊》:在政策撤出的背景下,二手房市場小陽春來臨的原因?

胡景暉:第一,有效需求依然存在。從“我愛我家”3月份已成交的二手房中了解到,首次置業占34.9%,改善型購房占63.3%,投資客比例不足5%。也就是說,在新增購房客戶中,自住型購房的比例是占主導地位的,這表明了市場長期的有效需求依然十分強勁。

第二,房源供應量充足。從政策層面上來說,無論是“京版國11條”還是“兩會”釋放出來的信號,對于平抑房價已經起到了一定的作用。很多業主感覺到了目前房價已經是階段性高點,需要轉換其他投資形式,因此選擇出售房產,轉入股市或其他投資市場,這樣一來,北京二手房市場房源充分,滿足了當下購房者的需求。

第三,交易熱點產品和區域持續“高溫”。根據我們的統計,免稅房、已購公房、軌道交通沿線二手中小戶型依舊非常熱門。目前北京市的軌道交通建設速度越來越快,同時也起到了促進沿線周邊的二手房市場,在今年即將開通的6號線、亦莊線、大興線、房山線等沿線二手房市場已經日趨活躍起來。另外公路交通建設也在一定程度上刺激了周邊二手房市場的活躍情況,例如廣渠路二期的開工。廣渠路二期的修建不但可以緩解京通快速路的交通壓力,更加會帶動北京東南部地區的二手房交易。

第四,即使政府的部分優惠政策有所改動,比如二套房貸首付比例上升到四成,營業稅免征標準的“2還5”等,但是依然保留了部分優惠。此外,隨著實體經濟的轉好,人們的支付能力不斷加強,二手房市場在2010年依然會保持一個相對的繁榮。