樓市調控年中交卷

金姬

“明年一季度全國房價可能會真正觸底。”

山雨欲來風滿樓。距離史上最嚴厲樓市調控政策推出還不到3個月,2010年走過一半的中國樓市似乎即將面臨又一輪調控。

北京方面的信號在這幾天密集釋放:先是國土資源部部長徐紹史在剛召開的第17次部長辦公會上表示,研究進一步加強房地產用地管理和調控;再是住房和城鄉建設部日前也在山東青島召開現場工作會,部署房地產調控工作,要求加快個人住房信息系統建設;而國務院有關負責人則在一次由各省分管副省長參加的工作會議上指出,“新國十條”調控已經取得了初步的成果,下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實工作。

事實上,今年4月中旬的樓市調控已經初見成效。國家統計局的數據顯示,5月份全國70個大中城市房屋銷售環比漲幅創14個月來的新低,房價同比漲幅則是14個月來首次出現回落。與此同時,5月商品房銷售面積和銷售額環比下降15.8%和25%。進入6月,上海、北京、南京等城市不約而同地出現了數個新樓盤的“零成交”或低成交現象。

而根據中國房地產指數研究院公布的《2010年第二季度購房者消費調查研究》,目前購房者觀望心理嚴重,對國家實行平抑房價的調控政策信心明顯增強。認為房價會小幅下降的購房者最多,為39.2%,認為房價會大幅下降的購房者占19.8%,兩項共占近六成。

即便如此,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭仍對今年下半年的調控保持謹慎態度,他對《新民周刊》表示,三季度將是樓市政策穩定期,到四季度還可能有所松動。“現在市場的調整幅度非常大,萬一市場異常低迷,那么政府同樣會說打壓得太厲害,該松綁了。”另一方面,楊紅旭指出,4月中旬開始的調控可能讓房價環比下跌持續6-8個月。“也就是說,明年一季度全國房價可能會真正觸底。”

成交低,降價忙

海南很熱,但在7月初的21世紀博鰲房地產論壇上,各地開發商的心卻開始“拔涼拔涼的”,因為一向堅挺的一線樓市日益顯現多年難見的蕭條跡象。

今年6月,整個上海市商品住宅成交均價為19168元/平方米,環比5月下跌了14.19%,成交均價在連續兩個月高于2.2萬元/平方米后,跌至1.9萬元/平方米附近,也回到了2009年底、2010年初的水平。今年上半年上海的商品住宅成交僅357萬平方米,為近5年來最低,其成交量僅為2009年上半年的43%、2008年上半年的70%。而上海原定于6月計劃開盤的61個樓盤中,僅有20個樓盤如期開盤。

北京6月商品房成交均價為22310元/平方米,環比5月的23140元下跌3.59%。今年上半年共成交包括期房及現房在內的商品住宅41457套,同比去年上半年下降了43.9%。今年6月原定開盤的37個樓盤中也只有21個開始銷售。

此外,向來不太受政策影響的高端住宅也終于“挺不住”了。6月前23天,上海僅有19個一手豪宅項目(成交均價5萬元/平方米以上樓盤)成交,總共售出了62套房源,即全市平均每天僅賣出2.7套;市場上可售的48個豪宅項目中29個“零成交”,比例高達六成,而今年4月份“零成交”僅有8個,5月份就陡增到25個。與豪宅項目的滯銷相伴的是價格不斷下調,目前上海二手豪宅直降100萬、200萬甚至300萬元的不少,其中包括位于新天地板塊的翠湖天地、陸家嘴地區的世茂濱江花園、虹橋區域的御翠豪庭、徐家匯中心的“東方曼哈頓”、靜安區的“國際麗都城”和“靜安楓景苑”等。

降價明顯的的還有郊區的普通住宅,其中外郊環有17個樓盤的均價6月環比5月出現下跌,有18個樓盤均價6月環比4月出現下跌,而市中心下跌的家數較少。

松江和嘉定區是成交均價環比出現下跌的主要區域,在5月成交均價相比4月出現下跌幅度最大的10個樓盤中,嘉定區有5個,松江區3個,閔行、青浦各有1個,其中,保利家園均價跌31%,綠地薔薇九里均價跌21%,新城悠活城均價跌15%;而在6月成交均價環比5月跌幅最大的10個樓盤中,松江區有6個,青浦、寶山、閔行、南匯各有1個,其中,綠地薔薇九里均價跌16%,富頓苑均價跌9%,新城盛景園均價跌7%。

對此,美聯物業上海研究部對《新民周刊》表示,自4月中旬調控政策突降以來,市場上的投資客被強勢擠出,現只占市場總成交比例不到兩成,由于一系列的房產政策的調整,再加上最具有殺傷力的房產稅一直懸而未決,使得一些炒房客目前不敢輕易出手。目前樓市中剩余為數不多的購買力基本都是以剛性自住客為主。另外在樓市成交低迷、政策細則遲遲不出的環境下,改善置換性購房者也都不急于貿然入市,僵持等待是這波購房者的主流心態。

而一直以一手房價作為掛牌價標桿的二手業主相比開發商原本就有一定程度的定價滯后性,目前的降價還只是業主們的初階段行為。據統計,上海二手住宅掛牌量從6月初的11.6萬套激增至如今的13萬套,增長幅度環比提高了12%以上,這說明二手業主看漲的信心正在動搖。上海二手房指數辦公室7月1日發布報告稱,6月上海二手房價格指數為2565點,較上月下跌17點,環比下跌0.68%。這是上海二手房價格指數自2009年3月以來歷經15個月上升后首次回落。美聯物業指出,如果一手市場降價規模進一步的擴大,預計兩至三個月內二手房價也將有較大幅度的回落,而以往那些打著地段稀缺性與高品質的偽豪宅必將受其影響出現再一步的回調。

“精確打擊”之后呢?

樓市初顯的趨冷狀態未必是好事。中原地產指出,鑒于地方財政無法擺脫土地依賴的深層因素,讓多數資金充裕的開發企業和投資者對于本輪調控的持續性懷有很大疑慮。盡管交易持續冷淡已經兩個多月,觀望僵持仍占據著新政后的主流地位,價格調整還沒有大面積突破的跡象。

華遠集團董事長任志強的話很有代表性,他表示:“5月份前12個上漲過快的城市都已經出現環比負增長,也就是房價下降,如果政府只是希望房價不要過快上漲,已經達到了目的。但每一次的壓抑需求都只會帶來下一輪的報復性上漲,歸根到底房價問題還是制度問題。”

在這個節骨眼上,中央政府在樓市調控上表現出了高姿態。國土資源部總規劃師胡存智在“2010房地產夏季峰會”上透露,國土資源部將嚴格規范土地出讓制度,對于已出讓的土地,土地出讓價不低于當地基準地價70%,保證金不低于出讓最低價30%。這與距離今年3月國土部出臺的《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(“19號文”)中規定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規定僅僅相隔3個月。業內人士認為,此舉顯示國土資源部運用土地政策調控樓市的決心,對地產商資金鏈也是一個不小的考驗。

而后,國土資源部部長徐紹史在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會后表示:“目前房地產市場呈現出量跌價滯的態勢,再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說。”

面對這一輪房價下降,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為,中國房地產市場的巔峰期已經過去,未來2-5年或保持平穩增長,未來5-10年趨于悲觀。因為經濟增長不可持續,目前的發鈔速度難以維系,而人們又高估了農村人口轉向城市對房地產市場的推動力。