十月圍城

張襦心

“現在幾乎稍微有點錢的開發商都敢和政府叫板,天天抨擊政府,儼然一副你奈我何的嘴臉,也難怪房地產幾乎成為全民公敵。難道就不知道,眼下的好光景到底是誰給的?”

“80年代實行獨生子女,我就生倆!80年代打擊投機倒把,我就倒騰鋼材!90年代不讓非法集資,我就集資!2000年打擊國資流失,我就買!現在不讓炒房,我就炒!我一直都是對的……”

自2010年4月新一輪宏觀調控政策出臺以來,政府已經與開發商“拔了半年河”,房價并沒怎么乖乖“就范”,還歡天喜地迎來了一股“回暖”。這期間,數輪宏調教育出來的經驗之談“我就炒”,沒少在投資客、買房人的腦海中閃回。

但隨著“十月圍城”風聲鶴唳,這一次,似乎真的擊垮了投機者的心理底線。

“不買房建議”自然中止

金九首日,位于北京昌平區的領秀慧谷,上演了一場罕見的千人排隊“逼宮”開盤場面,購房人在未接到售樓處通知的情況下自發排隊、自發登記,迫使開發商最后承認自發所排順序號為最終選房號。

“可憐的人們在雨中排了一整夜的隊,看來樓市又回暖了。”一位在現場的目擊者說。有人頭天晚上得到消息,帶著馬扎、紅牛、雨傘就趕過去,到了之后發現燈火通明,幾十號人自發排成了一長隊,到早上這支“隊伍”就已經發展到800多人,銷售緊急通知意向客戶的短信上甚至只有兩字:“快來!”趕過去也沒戲,房子只剩下200多套,排號在200號之外的被拒之門外。

“調控出來后大家都在觀望,但僵持了這么久之后,下跌的只有泡沫最嚴重的通州等地,其他區域價格基本沒動。所以一旦有新盤低價入市,就會上演‘秒殺。‘日光盤、‘夜光盤再現市場,人們擔心房價反彈,不得不徹夜來排隊。”一位內部人士分析道。

截至8月30日,北京新盤期房與現房住宅總成交量為6149套,相比7月的5726套來說上漲了7.3%,而二手房成交量為11859套,相比7月的10367套來說也上漲了14.3%,不僅如此,這是新政后6月開始連續兩個月樓市成交量出現上漲。

“2010年9月下旬和十一國慶長假期間,部分地方房地產價格出現了小幅度上漲。雖尚還不足以達到年后3、4月的連連激增的火熱氣氛,但在各數樓盤集中展出的吸引下,看房大軍仍然有所擴充。”“我愛我家”的地產研究員告訴記者。

民間資本最為活躍的杭州,一直是中國樓市的先行指標。杭州一家專為“炒房團”服務的民間投資機構研究員認為:“杭州近期火爆的樓盤都是兩個極端,要么最低價的,要么地段、品牌相對強勢的,在中間的樓盤賣不動。比如極端熱銷的保利東灣,原先價格已經到了一萬六左右,最后成交的價格居然降到了一萬附近,跳水幅度非常大。濱江城市之星的的豪宅,也是精裝的低價樓盤先賣,才四萬多一點,百分百打響了第一炮。我估計,這次的市場‘虛熱由開發商抱團、媒體配合,好好地炒了一把(不排除現場及數據的做假),現在市場熱度稍微有點上來,正是出貨的時期。”

“在小反彈中,我就等看中的樓盤開盤了。”在記者加入的一個“地產少壯派論壇”里,一位現金充裕的購房者劉強說,他準備在10月底先購進兩套。另一位身在天津的女士也聲稱:“不管是不是誘多,還是有很多人瘋狂加入買房的行列,我身邊的朋友都是這樣。”

“幾乎所有的資金都和劉強一樣的觀點,特別是有錢人。”著名獨立地產評論員王智中回應。

據他分析,北京近期買房成交不是炒作,有真實數據,而且50%以上是全款。炒家不可能拿全款,這意味著購買人大部分是富人和公務員,中國的財富兩極化十分嚴重。

上述民間投資機構在調查杭州樓市成交數據時發現,一次性付款占45%。據說在福州這樣的二線城市,也出現了一定數量的有錢人、外僑全款買房的購買行為。

在房地產調控頻出之時,為什么還會有人逆市全款買房?

“出于對人民幣貶值的恐懼感,保值性需求大增,一次性付款基本上是帶點恐慌性購買的特點。”王智中認為。

“目前有個百八十萬,你能干什么?存銀行,貶值!創業?這點兒錢根本不夠。買古董,有多少懂行的?買黃金,合適,但是流通渠道太狹窄。買房,合適,至少保值。”這是一位購房者的心聲。“今天我遇到兩個買房子的,都說錢貶值太厲害了,趕快換成房子。如果我手頭上有個一二百萬的現金,我也會考慮轉化成固定資產。”

王智中一開始判斷,降價促進銷售十分正常,這是調控希望達成的結果。“百日新政之后,調控政策的邊際效應下降,在政策趨穩的情況下,買賣雙方都不那么恐慌,也不那么堅持。一些開發商適時進行價格讓步,一些剛需順臺階而下,成交量有所回升。有人驚呼樓市惡性反彈,但本人認為,開發商根據市場情況,適當降價讓利,這是調控希望達成的結果,但如果資金和機構、個人、媒體跟風炒房,繼續助推房價,將讓調控政策面臨空前壓力,考驗決策層調控決心。”

在中國房地產巨大的泡沫游戲中,處于多頭一方的,都是當今中國最為顯赫的力量。地方政府、開發商、銀行以及那些擁有大量低成本住房的各類、各級官員,投機商結成了一個相當穩定的多頭利益集團。而反觀空頭一方,僅僅只剩下那些尚未首次置業的年輕人以及進城的農民工了。

感覺到“多方抬頭”的王智中,也陷入了糾結。“全款購買能堅持多久?”

“在地產新政的第二天,我頂著各種壓力,今生首次勸人暫不買房。原因在于我預計國務院動真格了,一定時期調控政策會層出不窮。地產新政以后,一線城市量縮價跌,二線城市房地產市場也受到了一定影響,以北京通州為例,新開盤房價平均比新政前低20%以上,根據地產少壯派論壇的民間房價指數,北京二手房平均下跌了13%。4月-9月是政策疊加期,跟著政策走沒錯,但現在政策不加碼,相當于倒退。隨著政策的邊際效應下降,特別是二線城市執行政策不到位,近期樓市暗流涌動,樓市變數驟然增加。”一方面,他覺得,這輪反彈由游資和媒體主導,大資金根本沒有進入樓市,不可能持久。但另一方面。政府放在抽屜里的調控方案遲遲不能出臺。權衡之下,決定暫時緘口,“不買房建議”自然中止。

而杭州那位研究員當時則斷言:“這個熱度不是真實熱度,而是很短暫的虛熱,最多在10月初會冷下來。有貨的9月趕快出貨。”

給“國十條”打補丁

“那段時間除了吃飯,我最關注的就是政策。”王智中說,“全世界都在等第二輪調控……”

果不其然,“9·29”樓市二次調控政策應運而生。

“實際上,早在一個月之前,相關的措施已經提上議事日程,正如我在4月份國家宏觀調控政策出臺之后分析的那樣,如果4月宏觀調控政策出臺能夠抑制房價,讓虛高的房價回歸理性,對政府、對開發商、對購房者都是一個雙贏的結果,如果房價依舊上漲,政府必定有更加嚴厲的調控手段。

奈何絕大部分開發商在近幾年已經被利益沖昏腦袋,腰桿子鼓了之后就自以為老子天下第一,甚至連政府也不放在眼里。曾幾何時,建設部只要個司長出來講句話,開發商們就乖得像只老鼠,可是,現在幾乎稍微有點錢的開發商都敢和政府叫板,天天抨擊政府,儼然一副你奈我何的嘴臉,也難怪房地產幾乎成為全民公敵。難道就不知道,眼下的好光景到底是誰給的?非要把一個可以輝煌數十年的陽光行業在幾年之內折騰完畢?”聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒透露。

從需求上,政府“雙管齊下”:

其一,迄今為止,中國已經有13個城市出臺了“限購令”,每個家庭在若干長一段時間之內只能購買一套新的商品房,并嚴格實行問責制,對政策落實不到位、工作不得力的地方政府,要進行約談,直至追究責任。

其二,各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

隨著政策出臺,開發商寄以厚望的“銀十”應聲泡湯。據中房指數統計,全國大部分城市國慶期間成交量環比下降40%以上。

“近期反彈恰恰是國十條留下的漏洞所致。其實國十條本身也是一瓶烈酒,只是瓶子有個漏洞。而加強版國十條給原版國十條打上了補丁,無論是否首套,無論房價上漲過快,無論一、二線城市等采取了一刀切的調控手段,相當于把大部分炒作資金封堵在大門之外。無論是剛需,還是二套、三套,連持有環節的也開始考慮征收房產稅。這可以形象比作白領買不起,中產不給貸,富人不讓買,買了也可能被分掉(房產稅),”王智中說。在國十條文件出臺之后,北京立刻出臺京版國十條,要求商業銀行對不能提供社保和個稅證明的外地人不予貸款,業界稱之為“限購令”,又被公認為迄今為止最嚴厲的調控手段,北京樓市一夜之間降至冰點,4月5月6月大量項目零成交,之前漲價過快的通州、大興、房山房價應聲下跌,通州、房山區域房價跌幅高達20%左右。但在國十條文件中,對于限購的前置條件定為“房價上漲過快的部分城市”。“所有城市都不認為自己屬于‘房價上漲過快的城市,而唯一被點名的北京市的房價才出現了像點樣的回調。但開發商的資金是全國布局,北京房價缺口很快被填平,所以北京房價也跟著開始反彈。”

“這些領軍的房地產企業死扛房價的局面,也給市場造成房價堅挺的錯覺。這次中央明確在全國范圍內推行限購令,封死了政策的空子,規范全國市場,未來相當大一段時間內,多數房企都將面臨資金鏈的危機,房價上漲勢頭勢必得以抑制。”楊少鋒堅持今年冬天真的會很寒冷的預言。

宣判“帶頭大哥”死刑

去年年底至今年上半年這輪房價暴漲,有兩大源頭:海南與北京通州。

楊少鋒認為罪魁禍首就是領漲的少數樓盤。如果那個時候有相關部門即刻對這些項目進行土地增值稅清查,恐怕給開發商天大的膽子也不敢這樣漲價。然而這些領漲的樓盤非但沒有受到懲罰,反而在市場中獲取了巨額的利潤,從而帶動周邊區域樓盤的效仿,最終北京樓市的躁動帶動了全國這一波樓市的暴漲。

“順應政府號召降價或者低價銷售的樓盤和房企,非但損失了巨大的利潤,而且成為那些暴利獲得者恥笑的對象,以至于本次國十條文件出臺之后,在多數房企中主張降價觀點的管理層往往被斥之為短視。所以許多開發商雖然也打心底認為房價不能再漲,可是別人漲你不漲,吃虧的還是你自己,所以也就只好跟著漲價。”

而本次調控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查,為這個政策呼吁了三年的楊少鋒認為實屬萬民之幸,此舉點中了房價的死穴。

“政府對土地增值稅實行四級超率累進稅率,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。如果土地增值稅能夠得到貫徹執行,可以說,絕大部分那些天價樓盤,它們的利潤都將被征稅,也就是,如果一個項目成本較低,可能你賣3萬一平方米和賣5萬一平方米,差別只是在于你的收入,而扣除土地增值稅之后,可能利潤幾乎沒有多大的差別,這樣,暴利就將成為歷史。

只是,由于房地產行業成本構成極其復雜,稅務部門為了省事,通常對土地增值稅進行核定征收,而開發商可以通過增加成本、延長開發時間、持有部分物業等手段來逃避土地增值稅,土地增值稅這一抑制開發商暴利最有效的手段,最終也淪為一紙空文,失去調控開發商暴利的作用。如果這條政策能夠貫徹執行,等于宣告那些瘋狂漲價的樓市帶頭大哥的死刑。高價樓盤將無所逆行,之后所有開發商在定價的時候都需要考慮是否會招致稅務清查,對房價的過快上漲將有至關重要的遏制作用。”

上輪宏調,政府幾乎將手中牌出盡,才最終將“老虎”五花大綁關進了籠子。放虎歸山之后,似乎此番又有“全面圍剿”之意,刀刀向“命門”招呼。

誰都知道決定開發商是不是降價銷售的唯一理由,就是資金鏈。“任何一個開發商,如果它的賬戶上還有著數十億的資金,而銀行還在追著要給它貸款,誰能指望它會降價?最多,房子不好賣?那就明年再賣。可要是馬上揭不開鍋了,不降公司資金鏈就要斷了,也就只好降價了。”

楊少鋒曾預言,今年調控的基調是“上半年管房市,下半年管地市”,不幸言中。

通過增發或者借道并購重組曲線融資,地產大佬就可以輕而易舉通過資本市場圈錢,動則千萬平方米的土地儲備。如今這好日子正日漸遠去。

10月20日,香江控股資產重組方案被否,公告稱:“證監會已暫緩受理房地產開發企業重組申請。”

“并不是我有先見之明,而是在各部委的政策討論中早已確定的基調,只是當今中國的房企,都已經習慣了漠視政策,都過于自信,所以沒有將警告當回事。”楊少鋒說。“在禁止對囤房囤地企業貸款和融資之后,土地儲備已經不再成為房企的優勢,而是成為定時炸彈。被斬斷融資渠道的房企,勢必都將面臨可怕的資金鏈危機,而解脫的唯一辦法就是加快開工加快銷售,低價傾銷將成為未來相當長時間樓市的主旋律。上市房企的倒閉,或者不再是個危言聳聽的流言。”

如果說二次調控最有力的就是限購,那么比限購更讓開發商痛苦的,則是預售資金的監管。以前管理不嚴,開發商可以挪用預售款,現在這個漏洞也被堵上。

10月25日,北京市出臺了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》,自12月1日起,嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金,商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,保證預售資金優先用于工程建設。

根據北京統計局最新數據顯示:前三季度,北京房地產開發項目本年到位資金3938.8億元,其中金融貸款為973.9億元,自籌資金為1256.7億元,訂金及預收款為1020.7億元,所占比例超過25%。

楊少鋒則透露,預收款項通常可以在一個房企資金鏈條中達到40%的資金使用率。“房地產之所以暴利,關鍵在于資金杠桿的撬動。用自己的資金拿地,用施工和供貨商的資金蓋房,銀行貸款維持公司運營,而商品房的預收款則是提前把利潤套現,從而使得開發商可以用購房者的資金來進行擴張。此次北京規定的預售資金監管使用,將立刻抽走一個房企將近40%的資金,房企將面臨巨大的資金壓力。”

在信貸提高、開發貸從嚴、通過銀信合作獲得新增貸款的渠道受阻,上市房企融資需審批,各種資金被嚴格控制流入房地產行業后,商品房預售款其實已經是開發商唯一一筆可以自由支配的款項。

“就像我在4月北京限購令出臺之后號召開發商順應政策降價以換取政策寬容一樣,如果開發商依然死扛房價,一旦預收款監管使用全國推廣,中國房地產行業將面臨一場災難,房企倒閉潮將席卷全國,三成以上中小開發商將無法度過這場危機。”

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為:“這對于開發商來說無疑是迄今為止最嚴厲的一根稻草。”而在這根“稻草”之上,還懸著一把“寶劍”:房產稅。