不一樣的房子,不一樣的焦慮

任蕙蘭

復旦大學國際文化交流學院高級文化進修班有一門課程——“新民周刊導讀”,留學生對這本雜志很有興趣,特別關注樓市報道,因為房價起落與他們的日常開支密切相關。

上海。早上8點。

美國留學生王吉姆已經在趕往復旦的地鐵上了,路上要花1小時左右。上海的早高峰跟西雅圖的沒什么兩樣,在這里生活了4年,他對擠地鐵、擠公交這類公共交通工具上的競爭已經習以為常了。王吉姆在中山北路地鐵站附近租了一套兩室一廳的公寓,和他的中國未婚妻住在一起,每個月要付4400元租金。每天早上未婚妻南下徐家匯上班,他便北上復旦上課,住處差不多是兩人目的地的中間點。

這個時候,韓國學生姜宇錫通常剛剛起床,正在為自己準備早餐,或是一邊沖澡一邊抱怨上海的自來水“細水長流”,他已經好久沒有享受到在首爾家里沖澡時酣暢淋漓的感覺了。他和另外兩個留學生在校外租了一套三室一廳的公寓,騎車去復旦只要十多分鐘,整套公寓月租6500元,他的那一間每個月要付1800元。

王吉姆和姜宇錫都是復旦大學國際文化交流學院的學生。學院的高級文化進修班有一門課程——“新民周刊導讀”,這本雜志是他們了解當代中國的窗口之一,美國駐滬總領事夫人、美籍華人女畫家顏正安也曾來旁聽課程。老師要英說,留學生對這本雜志很有興趣,特別關注樓市報道,因為房價起落與他們的日常開支密切相關。

和王吉姆、姜宇錫一樣,很多在上海的留學生都選擇在校外租房住。復旦學生公寓里一個面積不大的單間月租就要3000元,校外,兩個留學生要是肯花6000元合租,找一個100多平方米的房子,提十個八個硬件要求,房東都會照單全收。初來乍到的留學生雖然不了解本土行情,不過“網絡化生存”的能力并不差。

不過,在外租房子是件斗智斗勇的活兒,尤其是在一個房價像尾巴著了火的猴子一樣拼命往上躥的城市。他們都經歷過同樣的鍛煉,操著生硬的中文和房屋中介談條件,跟房東殺價。也都周期性地遇到過同樣的糾結——漲價。房價一漲,房租水漲船高,留學生也就跟著“被高價”。一套房子半年上漲50%,兩三年租金翻倍,這毫不新鮮;房價越高,買房的意愿越炙熱,留學生認識的所有上海朋友都視買房為人生的頭等大事。一些留學生曾在本國經歷過這般瘋狂,另一些人揣測著自己的故鄉何時將上演這一幕,不過,幾乎沒人認為上海躁熱樓市的完結篇會發生在“不久的將來”。

美國:好社區第一位

“現在住的房子多大?我要查一下合同。”王吉姆明白在上海描述一套房子的首要標準是面積,但他對具體數字沒什么概念。按照在美國的思維習慣,他更樂意討論房子的地理位置、社區情況以及房子的“特點”。

王吉姆出生在美國中南部的路易斯安那州首府巴吞魯日,他喜歡把這座城市比作中國的石家莊——某一特定區域的首府,但以全國范圍來看,算不上大城市。小時候父母離異,他跟著母親和繼父一起生活。1986年,繼父花10.4萬美元在巴吞魯日的一個地鐵站附近購買了一棟房子,面積達到1916平方英尺(約合178平方米),屋前是一大片草坪,四周蔥郁的樹木圍繞,巴吞魯日的藍天白云是永恒的背景。這是王吉姆印象中最早的家。

“每一次我回家都想去看以前住的房子。我站在人行道上,觀察房子有什么改變,猜測主人怎么樣,懷念我的鑰匙還配它門鎖的那些日子。在我的心里,房子不只是磚與灰,它是家的一部分。”在王吉姆看來,曾經住過的房子是美國人記憶的保險箱,每一棟房子都有自己的特點。而對中國人來說,房子是實用的,真正重要的是房子里面的人和東西。如果里面的人和東西搬去了更好的房子,老宅似乎沒什么可留戀的。王吉姆記得,小時候家里周圍一帶完全是田園風光,“雞犬之聲相聞”,之后隨著經濟迅速發展,房價也穩步攀升。最近同一個社區一棟類似的房子賣到了25萬美元。而離此一英里以外的地段,房價漲得更快,因為那里有更好的學校,教育資源更豐富。“好的社區相當重要。人們買房子,首先考慮的是社區環境,接下來是房子的狀況,最后是面積。”

上高中后,王吉姆搬到了加利福尼亞州,和父親一起居住。1996年,父親花44萬美元在硅谷買了一棟別墅,2002年出手時已漲到80萬。這棟房子面積1200平方英尺(約111平方米),加上屋前屋后的院子,共占地9000平方英尺(約836平方米)。雖然比起在路易斯安那州的老家要小一些,不過在寸土寸金的硅谷,這已經算大面積住宅了。

在硅谷做房產中介的一位高中同學告訴王吉姆,2004-2005年美國房價到達頂峰,硅谷這樣一幢房子可以賣到100萬,之后樓市回落,價格又跌落到80萬美元左右。雖然受到經濟危機的影響,美國房地產市場尚未走出低迷,但要在硅谷買一棟體面的房子絕不會少于70萬美元。

硅谷房價為何領漲抗跌?良好的社區資源是個保障。

硅谷或許是全世界信息技術革命最熱鬧的地區。靠近斯坦福大學的社區,可以算得上是全美國最貴的社區,蘋果CEO喬布斯就住在這里。雖然一些房子已經很陳舊,但很難找到一幢售價在120萬美元以下的別墅。

王吉姆知道,很多中國人正在為房產稅這只“鞋子”何時落地而焦慮。他說,美國人在選擇好的社區時,也為自己選擇了更重的負擔,因為社區質量往往與該地區的房產稅率成正比。

全美各州、各地區的房產稅征收比率在0.2%~6%之間,也就是說,擁有一套10萬美元的房子,意味著每年要支付200到6000美元不等的稅,不同地區相差很大。從本質上看,美國征收房產稅的功能是改善社區環境和服務,提高住戶的生活質量,吸引更多的人來本區購買住房。美國房產稅的第一大用項,是本區內小學到高中、圖書館、社區公園等公共設施的改建和綠化等。住宅區的垃圾回收、處理等服務性開支,則是房產稅的第二大用項。第三,相關政府還會用部分房產稅設置基金,甚至把基金推入債券市場籌集資金,用于社區公共設施的大型改建。

王吉姆曾目睹他的一個朋友繼承了父親的別墅,卻不得不把房子賣掉,去別處租房子住,原因正是付不起該社區高昂的房產稅。在美國房產稅率最高的城市紐約,只有33%的居民擁有自己的房子,這個比例遠遠低于全美國平均67%的房屋擁有者的數字。

高中畢業后,王吉姆和一個朋友在西雅圖租了一間80平方米的公寓,月租1000美元。這個城市和他以往生活過的地方不同,充斥著大都市的因子:高樓、高消費和高房價。和上海一樣,西雅圖隨處可見千篇一律的新建樓盤,這在美國其他城市很少見。“美國一棟20年歷史的房子依然可能很漂亮,但在上海就意味著這個房子很糟糕。”

巴吞魯日很少有人會出租自己的房子,但西雅圖卻是個租房者的城市。大城市房價比二、三線城市昂貴得多,這在任何國家都一樣。因此不難理解,紐約、舊金山、西雅圖等城市購房率遠低于巴吞魯日等地區,租房是人們,特別是年輕人更普遍的選擇。

但是,一輩子租房子怎么能承載“美國夢”?

王吉姆對家和房子之間關系最初的認識,來自跟著父親和繼母四處看房子的經驗。高中時,父親和繼母每個星期會花半天時間逛一逛房子,通常在星期天下午,房地產經紀人會舉行家庭招待會,讓潛在顧客過來看房子,很多家庭會去湊個熱鬧,雖然他們肯定不會買,只是想看一下別人家有什么樣的房子,夢想自己也會擁有這樣的房子。“說實在的,那時侯我覺得超級無聊,總是想快點回去玩電腦游戲。”但隨著年齡增長,王吉姆越來越感受到,買房子是個很重要的生活步驟,幾乎是個成人禮儀。代表你是獨立的,能供養家庭。

最近王吉姆覺得很高興,妹妹的未婚夫剛剛買了房子。“不是很大的房子,但是有車庫,三房兩廳,也有草坪。雖然有貸款,不過他是個很有責任心的人,所以債務不是大事。有這樣的成功他們很自豪,這不只是房子,好像是他們新家庭的親人。”

不久前,他的父親搬進了西雅圖的新家,一棟2400平方英尺(約223平方米)的房子,占地7000多平方英尺(約650平方米),這棟別墅是今年4月父親以“在徐家匯買套好一點公寓”的價錢買下的,房子所在的社區算不上黃金地段,但也過得去。“次貸危機后,問銀行貸款更難了,利率要20%,但還是有人買房子。”

日本:華人炒熱樓市

雖然出生在上海,不過王旭棟的國語里可以聽出明顯的日語味道。5歲跟隨父母去日本,高中畢業回上海復旦念書,王旭棟呆在日本的時間比在上海長得多。

王旭棟在復旦學了4年,就讀于漢英雙語專業,他和同學在紀念路合租了一套公寓,每天到學校只需坐兩站公交車。

“上海房價漲得太快了。”王旭棟感嘆。回上海第一年,他和同學合租了一套100多平方米的公寓,兩室兩廳,月租金3600元,后來房東見樓市上揚,就將這套出于投資目的購入的房子出手,而王旭棟以同樣條件再找房子時,月租都在4500元以上,經過和房東奮力殺價,最后只得以4350元的價錢租下了目前居住的這套公寓。

回想起小時候住在寶山區老房子的情形,十幾平方米的一室戶里擠著一家人,煤衛合用,王旭棟簡直不敢相信這20年的發展是發生在同一座城市。與此同時,日本房地產這十幾年幾乎沒有大的波瀾。

1992年,王旭棟舉家搬遷到日本時,適逢日本泡沫經濟破裂,房地產市場跌入谷底,自此陷入漫長的修復期。王旭棟住在關西兵庫縣的一個小城市,父親在一家日企做設計師,母親為餐飲企業開發新菜,全家人租住在一套三室一廳的公寓,由于父親的公司負擔一半的房租,家人只需支付3000到4000元人民幣的月租。在這套公寓里,一家人一住就是十幾年。“這么多年,房租一直沒漲過。”

2008年,全球金融危機來襲,日本大城市的樓市卻急速升溫——手握重金的華人將投資目光瞄準日本樓市。王旭棟記得,從那時起,一些國內的親戚朋友會托自己家里人打聽日本的房價。

而身在日本的華人,眼瞅著國內房價高企,日本房“性價比”更高,急不可待地將手頭的現金轉為不動產。王旭棟回憶,媽媽的一個朋友,在日本工作多年,開了一家酒吧,賺了一筆錢,經常回國內尋找投資機會。2008年她突然殺了個回馬槍,在東京郊區買了套三室兩廳的公寓,約3000萬到5000萬日幣(250萬到300萬人民幣),暫時出租,月租15萬日幣(約八九千人民幣)。“日本的房子買下來是永久產權,現在租出去賺錢,老了自己住,將來可以傳給下一代。”王旭棟的大伯伯也是這種投資理念的擁躉。他以前在中國乒乓國家隊任職,到日本開了家乒乓俱樂部,不久前在明石買了一棟二手別墅。

“上海大部分商品房都是毛坯房,即使號稱精裝修的,也都是粗制濫造。而日本的新房子都是裝修好的,買了房子可以直接搬進去住。”

受周圍人的影響,租了一輩子房的王旭棟父母也將買房納入家庭日程。據說兵庫縣新建了許多別墅,200多平方米的房子售價不到2000萬日幣(140萬人民幣),在上海市中心大概只能換到廚衛面積。

日本人買房置業鮮有豪爽的大手筆,除了那些一出手就能買下1000平方土地造豪宅、每年只來幾天度假的社長或演藝明星,普通人買房需要依靠銀行貸款。

日本剛畢業的大學生人均月入20萬日幣(1.5萬人民幣),一般家庭平均收入500萬日幣(35萬人民幣)一年。雖然收入不低,但日本消費指數很高,在大城市生活的年輕人一般要到30多歲才有能力付首付,貸款期限多從30年到50年不等,銀行貸款利率達5%-10%。

不過,貸款消費文化逐漸影響日本主流。懂得計算的日本年輕人善于利用低息貸款,即便買車也會貸款,王旭棟認識一個月收入200萬日元(15萬人民幣)的醫師,買了一輛300多萬人民幣的進口車,雖然有能力一下子付清,但依舊選擇向銀行貸款。

更多不愿負擔貸款利率的日本人,也不介意一輩子租房子,鈴木直子家庭就是“租房族”中的一員。

鈴木出生在京都宇治市,那是以生產抹茶而聞名的一個日本城市。鈴木的父親在一家日企工作,母親和大多數日本已婚婦女一樣,在家里相夫教子,家庭月收入在300萬-400萬日幣(20萬-28萬人民幣)。從懂事起,鈴木就一直和家人租住在一套三室一廳的公寓中,每月租金在10萬日元(7000元人民幣)左右。

2007年3月鈴木高中畢業,她與朋友合租了一套五六十平方米的公寓,月租6萬日元(4000元人民幣),搬出父母家是日本年輕人獨立的第一步。

9月來上海復旦求學,鈴木繼續過著“租生活”,她與人合租了一套三室一廳的公寓,從住處到學校,騎自行車只需五六分鐘,一天租金50元人民幣,加上網絡費,她一個月付給房東1800元。

租房、租車、購買中古屋(二手房),這些都是這一代日本人可以接受的事。鈴木在東京旅游時遇到許多當地的年輕人,大家對“租文化”的理念一拍即合。

鈴木聽說,上海租房子的價格比剛畢業的大學生拿的工資高,有些人一個人付不起房費,需要合租。但在東京、大阪等城市,隨處可見中國炒房客的身影,一買就是多套,就連她的家鄉宇治市,沾了附近世界文化遺產地的光,也受到中國投資客的青睞。

鈴木說,這兩件事擱在一起,她很不明白。

韓國:買房是人生目標

姜宇錫明年從復旦漢英雙語專業畢業后,就要回韓國服兵役。至于服完兵役會不會回到中國發展,他沒想好。“中國房價太高。”對于想在中國發展事業的留學生而言,這都是一個不可逾越的難題。

即便是見慣樓市強勁增長的韓國人,也沒見過這般瘋狂。1998年,受亞洲金融危機影響,韓國平均房價下跌13%。一年后,韓國房地產市場即擺脫了金融危機的影響,自1999年起,韓國房價單邊上揚,一直持續至今。其間,全國平均房價上漲72%,平均每年上漲7%左右。

2006年一年房價上漲11.6%。為了抑制房價的快速上漲,韓國政府對第二套以上住房的轉讓征收50%的收益稅,對第三套以上住房的轉讓征收60%的收益稅,并在金融、信貸、土地等方面采取了一系列的措施,結果,韓國房價快速上漲的勢頭立刻得到抑制,2007年,全國平均房價上漲幅度由2006年的11.6%下降到2%左右。

2008年,美國次貸危機爆發、全球經濟下滑、全球樓市調整之際,韓國房價在不但沒有下降,反而在前九個月上漲了4.3%,首爾房價漲幅更是達到7%。

和中國年輕人一樣,姜宇錫這樣的韓國青年也把買房視為人生中很重要的一件事,“我要學習我爸爸的榜樣。”他中文還有些生硬,但是表達很明確。

姜宇錫父親是大韓航空公司的高層,在2007年完成了這個家庭的長期目標——買房。他花2億韓幣(約118萬人民幣)購置了首爾的一套四室200多平方米的公寓,無貸款。在這之前,姜宇錫清楚記得,從小搬過七次家,不斷地從一套租住的公寓搬到另一套。

月收入過1000萬韓元(約6萬人民幣)的父親,在兒子高三時才達成這個人生目標,而一般在小企業工作的韓國人月入不過300萬韓元(約1.8萬人民幣),打零工的話只賺100萬韓元(約6000元人民幣),買房這個宏偉目標更顯得遙不可及。

如果一定要比較,中國居民平均收入與房價之間的鴻溝或許可以提供些安慰。

“衣食住行,住對韓國人來說很重要,韓國人買房子很謹慎,一般年輕人會先租房,有一定經濟實力才買房,當然,還要向銀行借錢。”

這和上海年輕人的模式差不多,但他思索了一下,又承認,上海年輕人壓力更大。