房價跳水進入倒計時?

張靜

任志強說:“開發商還是從了吧,有什么可搏的?”

“我都從了,你們也從了吧。”被“鞋襲”都不松口的任志強,8月12日居然在博鰲房地產論壇上向臺下數百開發商發出呼吁:“政府有時候希望做事,你就得配合。我們最擔心政府繼續拿出一堆東西,那一堆東西中可能有‘核武器,你干嘛非得讓政府把‘核武器都用出來?”他在21日赴太湖論壇時又再度告誡同行:“開發商還是從了吧,有什么可搏的?”

任大炮是“房價上漲論”的死硬派,豈是那么好從的?作為“老江湖”,莫非是憑著多年的政治敏感,嗅出了一些味道?

果然,副總理李克強8天內兩度指出要堅持房地產調控政策不放松。

早在任志強“認清形勢”之前,本刊就報道過“地產少壯派論壇”創始人王智中3月份賣出了多余房產,只留一套自住。他認為全國兩會之后的“三個地王”,給了政策制定者一個耳光,宣告第一輪調控已經失敗。樓市有多瘋狂,政策就有多瘋狂。只要調控沒有達到目標,后續政策就會繼續出臺,房價是到此為止了。

7月10日,北京聯達機構總裁、著名地產評論人楊少鋒旗下的項目拉著新浪樂居聯手打響了“北京樓市跳水第一炮”。“3萬抵50萬”特惠活動,折合單價每平方米優惠幅度高達5000元,折扣接近7.2折。

“我們目的很簡單,既然房價遲早要降,那就索性早些降、一次性降到底,讓樓市調整早點來臨,房價的回歸理性,換取銷量的回暖,我想,這是政府調控的目的,也是開發商和購房者的雙贏。”

這宣言的背后,讓人想起了當年那份傳聞為萬科高層參加的“松湖山會議紀要”:“要敢于降價,快速降價……現在還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨,不給其他企業反應和組織應對的機會,讓其他企業總跟在我們后面降價,消費力和資金總是向我們傾斜流入……”

百日巨變

4月底,在“10年來最嚴厲的‘連環腿加組合拳”出臺后,楊少鋒接受《新民周刊》專訪時斷言:“北京這個在2010年最為瘋狂的市場,毫無疑問將領跌中國樓市,3個月內房價必降。而通州,將是被推倒的第一張多米諾骨牌。”

但頗令人尷尬的是,盡管細則頻出、打擊囤地、成交量迅速下滑,常規戲碼都已做足,但房價依然堅挺。

此后就是各家媒體沒完沒了的采訪,主題多半都是“房價為何還沒降?”楊少鋒一概回應:“3個月內必降,不是說馬上就降。”

然而戲劇性的是,就在新政“百日”期滿,北京通州、大興、房山等板塊果然出現了大幅度明顯降價,通州整體跌了20%左右,絕大部分項目銷售價格都回落到2萬以下。

“北京自4月宏觀調控政策出臺以來,大量項目紛紛推遲開盤,到7月才形成真正的供應量。”

根據北京市交易管理網的數據,7月份北京新房成交10629套,同比下降54.9%,環比上漲3.9%。其中新房住宅成交5783套,僅為去年同期的1/3,環比上漲16.5%。二手房市場,7月份北京全市共成交二手住宅10367套,同比降六成,環比持平。二手住宅簽約面積約101萬平方米,同比下滑56.7%,環比微降1%。”

楊少鋒告訴記者:“最明顯降價出現在新開盤的樓盤。7月北京大部分樓盤紛紛采取低價入市,普遍比原來的預期售價調低了20%。比如通州最大的盤“華業玫瑰郡”,均價1.6萬-1.7萬/平方米,而他們4月份對外公開的報價是2.3萬/平方米。新華聯運河灣成交均價約1.7萬元/平方米,比之前報價降了3000元/平方米。新開盤的金隅花石匠,網簽成交25套,均價14678元/平方米,下調了2000元/平方米。7月24日,位于房山區長陽鎮的中糧萬科?長陽半島,以均價13400元/平方米開盤,原來的預期是1.6萬/平方米,周邊同品質二手房價為1.4萬元/平方米;7月30日,位于大興區黃村的保利?茉莉公館二期以均價17000元/平方米開盤,預期為2.2萬-2.3萬/平方米,而其周邊二手房價則在1.9萬元/平方米左右;7月31日,位于朝陽區望京東部的首開?國風上觀以均價24124元/平方米開盤,其周邊二手房價為2.6萬元/平方米左右。這些新開盤的項目大部分采取低開策略,直接帶動周邊老項目的價格回落。”

就在京城樓市價格有所松動之時,卻有一樓盤逆市飛揚,對外漲到3萬/平方米。楊少鋒認為這就是老盤的尷尬之處。“在新政前已經開盤的樓盤,如果大幅降價,會導致已簽約客戶退房,引發更大規模的退房潮。在這方面萬科曾經帶來過慘痛的教訓。所以老盤降價的顧慮比較多。這個漲價的樓盤,當時貴的時候已經賣到了2.5萬-2.6萬/平方米。如果在這個基礎上降價,對前面的客戶沒法交待;不降,又賣不動。左右是個死,干脆提價,為今后房價下調、打折預留更大的空間。這是壓根沒準備現在賣的意思。”

但在老百姓看來,“降價潮”并沒有感覺那么明顯,期待中的“百日巨變”似乎并未如期而至。

“這是選取的參照系不同。我選取的是今年4月份新政之前的房價。而普通老百姓,還是在跟去年年底的房價進行對比。要知道從去年年底到今年,房價普遍漲了50%。而且如果沒有這輪調控,目前的房價還要比原來再漲15%。”

而中建中匯律師事務所合伙人朱黎庭認為:“新盤降價,實際上只是把自己內部定的開盤預售價調低,而不是從整個統計數據來看,一個區域的房價,包括二手房,平均降了多少。二手房雖說比一手房提前降價,但是并沒有明顯的降幅,最多只是談判空間出現松動,原本由買方承擔的稅費,現在改由賣方承擔。并沒有出現一套房子掛牌400萬賣不掉,改為350萬。這與2008年底的真降價不可同日而語。”

不差錢?

“通州樓盤的真實價格為1.6萬-1.7萬/平方米。目前三分之一的樓盤已經降到位,三分之一不到位,還有三分之一的樓盤繼續死扛。”

開發商還在等什么?

正如上一輪房地產調控,由于政府的不靠譜,“豬堅強”最終等來了“解放軍”。搶先降價,以為可以借機行業整合的萬科,反而成了“很傻很天真”。這是一個活生生的教材,就發生在一年前。“和幾大上市房企總裁們喝酒神侃,基本上對于降價已經沒有任何人有異議,關鍵的問題,不是該不該降,而是什么時候降、降多少的問題。”楊少鋒說。行業的普遍心理是沒有哪一家開發商愿意貿然搶先降價。

而部分開發商,寄希望于政府迫于經濟形勢的壓力,再次放松調控,選擇觀望。

事實上,兩會前業內幾乎所有的預測都押寶今年下半年才會出臺調控政策。因為在整個實體經濟還沒有復蘇的情況下,最大的政治是保就業。而為了保八,2009年已經天量放貸,而且大部分流入股市和房地產。如果房價跌了,政府放出去的貸款怎么收回?馬上將導致大量不良資產和銀行壞賬。政府難免投鼠忌器。可以說,本輪調控提前啟動,是開發商自己給“逼”出來的。

謝國忠日前也認為,放松現有調控措施的幾率很大。“部分城市的銀行已經逐步放開信貸。地方政府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低,他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債臺高筑。地方政府負債超過收入5倍很普遍。如果收入來源枯竭,地方政府會拖欠債務。有鑒于此,中央政府可能放松調控力度。”

2008年房地產行業是行業資金鏈緊張同時社會流動性不足,而2010年則是行業資金鏈緊張但全社會流動性相對寬裕。2009年的房價飆漲讓開發商賺的盆滿缽滿,從去年到今年的信貸高峰,都導致開發商資金鏈比較充裕,有了“扛”的底氣。

王智中也透露:“更多的開發企業和投資者想做‘豬堅強。”他有一個朋友,2005年在北京、上海建倉數百套房產,當時的建倉成本只有6000-7000元/平方米,現在已經達到了3萬元/平方米以上,他們是真正的‘豬堅強,無畏行情震蕩,而是安心去國外度長假。還有一些開發企業的投資規模控制得好,存貨不多,有做‘豬堅強的資本。”

而中央政府的組合拳,一手摁住需求的同時,一手正卡緊開發商的資金鏈。

“第一個手段就是清查囤地,并限制上市房企再融資。2010年4月強力宏觀調控政策出臺,部分2009年拿地企業資金壓力陡增,其中資產負債率超過70%的13家50強房企未來可能陷入資金困境。第二個手段就是清繳土地增值稅。之前問題在于開發商可以通過種種合理避稅手段,將土地增值稅降到最低,所以許多地方政府干脆直接按1%預征,土地增值稅就失去暴利調控的初衷和目的了。這次國稅總局清繳土地增值稅就是要讓這個稅種發揮它真正的作用。第三個手段就是減緩銀行放貸發放速度。處于一線樓市的業界人士都知道近期銀行放貸速度極其緩慢,開發貸基本直接停了。”楊少鋒表示,這幾個方面綜合作用的結果,房企資金狀況將一下子從“不差錢”到“很差錢”。“福建一個專門從事民間貸款的朋友早兩個月聽我說今年房企會資金會很緊張后,趕緊從海外融資了數十億的資金以2分5到3分的利息給房企放高利貸,眼下已經成交好幾單,總額超過十億。”他認為以開發商現有的資金情況,大概可以撐到年底。對開發商而言,今年的冬天會真的很寒冷。

“流動資金貸款、銀行授信額度、非銀行間發房地產信托、大型企業發債,這些以往開發商可以拿到資金的渠道現在都被嚴格控制起來。此前因為管理不嚴,開發商還可以挪用預售款,現在這個漏洞也被堵上。”朱黎庭也透露。

王智中通過他建立的“資金池模型”,發現開發企業2010年4月底的資金池達到歷史最高水平,約9173億元,但5月、6月連續2個月下降,6月單月下降幅度達到1830億元,單月資金缺口達到歷史最高水平,這說明了新政的調控效果強于2007年。他的判斷與楊少鋒基本一致:“隨著調控的進一步深化,開發企業的資金鏈將在3個月后受到嚴峻考驗,6月后進入冬天。”

喉舌的力量

“別迷戀調控,調控只是一個傳說。”有了幾度前車之鑒,政府會不會再度“失信于民”?

朱黎庭認為:“近期的一系列信號,顯示出除非經濟形勢出現重大變化,中央政府的調控絕不會半途而廢。即使不出新政策,老政策也一定會貫徹執行。”

任志強曾放言:“只要宏觀經濟還保持11.9%的GDP增速,房價還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死,房地產商后死。”

但近段時期,各銀行按照銀監會部署,反復進行房貸壓力測試。交通銀行副行長錢文揮在交行中報發布會上表示,即使發生極端情況、房價下跌一半,交行的房地產不良貸款率大約僅上升1.2至1.6個百分點,總體風險可控。這讓政府在出臺所謂“核武器”時免去了后顧之憂。

投機者相信,地方政府迫于財政壓力,不會眼睜睜看著房價回落。但中央媒體一系列痛批地方政府為高房價最大幫兇的文章,莫不是在點醒:識時務者為俊杰。

本輪調控施行至今,干擾、誤導之聲不絕于耳。

但就在任志強“從”了之后,中房協副會長朱中一也奇跡般地出現了一百八十度轉變。

此前他還在博鰲論壇上為開發商鼓勁打氣,透露中房協已經多次“上書”國務院,建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。但前兩天突然否認了自己的說法,改口為“堅持調控政策不動搖”。

因住建部研究中心副主任秦虹一句話,媒體熱炒“經濟刺激政策復出”、“三套房貸放開”,住房和城鄉建設部、銀監會第一時間進行回應,均表示堅持貫徹落實國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,“辟謠”效率相當迅速。

近日還有人放出消息,稱相比6月份,7月份北京、上海等地樓市成交量“暴漲”。《人民日報》當即撰文批評說,“暴漲說”明顯是一次有違事實的炒作,目的是干擾調控,誤導預期,獲取暴利。

甚至連國家統計局新聞發言人盛來運11日表示“要計算出準確的商品房空置率很難”。都遭到了《人民日報》、新華社發文質疑,直指管理部門不能無所作為。

也許正是這一系列不尋常的信號,讓不少開發商聽出了弦外之音,在任志強之后,也紛紛“從了”。