“空置稅”點(diǎn)不中高房租死穴

金姬

“房價(jià)高了可以暫時(shí)不買房,但是房租瘋漲則會(huì)把剛畢業(yè)的大學(xué)生以及困難群體逼向絕境。”

當(dāng)國人感嘆買不起房時(shí),部分學(xué)者和開發(fā)商會(huì)特“專業(yè)”地告訴大家:發(fā)達(dá)國家也不是每個(gè)人都有房,年輕人多以租房為主。但不想當(dāng)房奴的有志青年,現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)自己可能淪為“租房奴”了——感謝本輪樓市調(diào)控,讓年初房價(jià)快速上漲的勢頭得到初步控制,可惜“按下葫蘆又起瓢”,房租價(jià)格卻普遍上揚(yáng)。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房屋租賃價(jià)格自今年5月以來平均漲幅都超過了10%,部分地段好、公共服務(wù)配套好的區(qū)域,房屋租賃價(jià)格漲幅甚至達(dá)到20%。

物以稀為貴,如果房屋供不應(yīng)求,租金上漲也情有可原。但隨著“6540萬套空置房”的傳聞?dòng)萦?“黑燈率”在一線城市的部分小區(qū)的確很高的大背景下,很多人覺得此輪租金暴漲有些蹊蹺。對(duì)此,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭的解釋是:“空置房多在不成熟區(qū)域,而租房需求多在成熟區(qū)域,空置房的大量存在并不意味著有市場的待租房會(huì)價(jià)格下降。當(dāng)然,近段時(shí)間房租大漲注定只是暫時(shí)現(xiàn)象,今年下半年就會(huì)重歸風(fēng)平浪靜。”而獨(dú)立評(píng)論員顧海波則指出,房租“被上漲”是利益集團(tuán)的炒作,炒房炒成了“房東”、中介沒了傭金,自然要制造噱頭。

在房租普漲3個(gè)多月后的今天,緩和跡象逐步顯現(xiàn)。趕集網(wǎng)日前出臺(tái)房產(chǎn)研究報(bào)告顯示:剛過去的6月、7月兩個(gè)月份,北京、上海等大中城市的趕集網(wǎng)個(gè)人出租房源網(wǎng)絡(luò)發(fā)布大幅放量,其中北京7月比6月增長20.8%,上海7月比6月增長23.5%。針對(duì)這種房租量能集中釋放情況,有專家分析認(rèn)為,國內(nèi)主要城市房租價(jià)格可能已經(jīng)見頂,未來幾個(gè)月或會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊跌現(xiàn)象。

漲聲一片,黑燈一片

事實(shí)上,“住房租賃”也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容。今年4月17日公布的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中,明確要求“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法,規(guī)范發(fā)展租賃市場”。但4個(gè)月的調(diào)控似乎只是遏制了房價(jià)的非理性上漲,租金卻一路走高。

在北京,7月住房租賃均價(jià)為每套2797元/月,與去年同期相比,漲幅達(dá)到了13.2%。有統(tǒng)計(jì)顯示,大部分大學(xué)畢業(yè)生或剛進(jìn)入北京的務(wù)工人員,房屋租金支出接近其月收入的50%。此外,住宅租賃成交明顯沿軌道交通向城市邊緣區(qū)域擴(kuò)散,7月份五環(huán)外的租賃成交環(huán)比上升了9.66%,高于北京市租賃成交量環(huán)比上漲7.57%的平均水平。其中天通苑、回龍觀、通州、石景山等已開通地鐵的區(qū)域和亦莊、大興、房山等今年即將開通軌道交通的區(qū)域,租賃成交上漲幅度普遍高于全市平均水平。

北京也是一個(gè)空置率較高的城市。近日,1983年出生的北京“的哥”李杰在新浪微博上大曬黑燈照,引起關(guān)注。關(guān)于“曬黑燈”的方法是否科學(xué),業(yè)界一直有爭議。房產(chǎn)大亨任志強(qiáng)旗下樓盤被爆黑燈多時(shí),他第一時(shí)間解釋說,是業(yè)主在裝修。此后,也有房產(chǎn)公司傳出全部開燈以應(yīng)對(duì)“曬黑燈”的消息。來自上海房屋租賃指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年7月,上海市房屋租賃指數(shù)為1235點(diǎn),較6月上升8點(diǎn),漲幅為0.65%。低、中、高端市場租金全面上漲。房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為,目前市場仍處于租賃高峰期,但主要客群開始發(fā)生變化。本地畢業(yè)的大學(xué)生和由購轉(zhuǎn)租需求得到逐步釋放,租金延續(xù)前期上漲行情。與此同時(shí),上海部分小區(qū)的“黑燈率”同樣居高不下。

在廣州,從4月底至今房屋租賃價(jià)格接連“撐竿跳”,上升趨勢明顯。7月,廣州二手住宅成交平均租金繼續(xù)上升至每月36.2元/平方米,環(huán)比上漲3.7%。住宅平均租金上升,是眾多因素共同作用下的結(jié)果。如三舊改造帶來拆遷租賃需求,目前以租待買的人群增多,大學(xué)畢業(yè)生也在租房峰值,外地來穗工作人群增多等等;也與近年來樓價(jià)大幅攀升、物價(jià)上漲有關(guān)。近期寫字樓的交投活躍,租金、售價(jià)均有所上漲,不少公司企業(yè)進(jìn)駐廣州市場,帶來一定就業(yè)人口,廣州城市價(jià)值提升在租賃方面也有體現(xiàn)。廣州的黑燈率一般好于京滬兩地。來自新浪樂居的數(shù)據(jù)顯示,投資客較多的珠江新城大CBD區(qū)域以及番禺這樣的郊區(qū),樓盤黑燈率明顯高于其他區(qū)域。比如番禺奧園,96戶中開燈的54戶,黑燈率44%;中海藍(lán)灣黑燈率53%;而華薈名苑的黑燈率則高達(dá)71%。

很多人本希望此輪調(diào)控能給樓市降溫,誰知翹首企盼4個(gè)月后,得到的結(jié)果是沒有明顯降幅的房價(jià)和大幅上漲的房租。一份由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主持的調(diào)查報(bào)告認(rèn)為,根據(jù)在京、滬、穗、深等調(diào)查的結(jié)果,近期城市房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東,推高房租或勸說房主推高房租。

當(dāng)然,大量房源“寧空不租”的現(xiàn)象也是本輪租金上漲的原因之一。美聯(lián)物業(yè)指出,購置房源的成本初期雖然高昂,但從歷史來看未來假定的買賣收益似乎永遠(yuǎn)是豐富的。另外由于持有空置房物并不用交納相關(guān)稅費(fèi),維持空置房的成本為零,造成市場上的一些房東連出租的意愿都沒有,只著眼于短期的買賣收益,與房價(jià)上漲帶來的利潤相比,出租收益幾乎可以忽略不計(jì),這就是為什么有如此龐大的已售房屋處于閑置狀態(tài)的重要原因。

大量空置房的存在已經(jīng)讓租房客們的心“拔涼拔涼的”,于是消沉了一段時(shí)間的“逃離北上廣”再度成為無奈的話題。“房屋租售比縮小的原因應(yīng)當(dāng)是房價(jià)下跌引發(fā)的,而絕不應(yīng)該以房租的‘飆升為代價(jià)。房價(jià)高了可以暫時(shí)不買房,但是房租瘋漲則會(huì)把剛畢業(yè)的大學(xué)生以及困難群體逼向絕境。”廣州大學(xué)2010屆畢業(yè)生劉孜說。

拐點(diǎn)來了?

從國家統(tǒng)計(jì)局曾經(jīng)公布過的全國新房空置面積的數(shù)據(jù)推斷,目前全國商品房空置面積不低,基本上維持在1.6億平方米以上。而2009年,全國商品房銷售面積9.37億平方米,空置率接近20%。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士建議,部分地區(qū)房屋租賃供不應(yīng)求的局面短期無法完全改變,眼下應(yīng)著手解決房屋空置率居高不下的問題,將大量存量房逼入市場,并防止某些機(jī)構(gòu)在調(diào)控期間借機(jī)炒作房租上漲的行為,這也可以進(jìn)一步堅(jiān)定人們對(duì)調(diào)控的信心。

把大量存量房“逼”入市場談何容易。迄今為止,針對(duì)目前市場關(guān)心的存量住房“空置率”,并沒有權(quán)威部門進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)。從國際慣例來看,一般情況下空置率在5%-10%屬于合理區(qū)間;如果空置率在5%以下,說明市場嚴(yán)重缺乏空置房源;10%-20%屬于危險(xiǎn)區(qū)間;超過20%就屬于嚴(yán)重危險(xiǎn)范圍,說明樓市已處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為,現(xiàn)在嚴(yán)厲的政策已經(jīng)將大部分投資客逐出市場,造成了大量投資空置房的出現(xiàn),但問題是如何來減少現(xiàn)已存在的空置房的規(guī)模。據(jù)傳言現(xiàn)在社會(huì)爭論大量房屋空置的現(xiàn)實(shí)問題,可能逼迫政府開征空置稅。但其實(shí)最好的解決空置房的方法還是開征物業(yè)稅,而不是另征空置稅。物業(yè)稅是針對(duì)房屋持有者開征的一項(xiàng)稅收,空置稅更像是懲罰性的稅收措施,一種對(duì)資源閑置的懲罰稅種。但一旦出租以后是否就不算空置了呢?空置稅并不能囊獲投資客所持有的全部房源,雖然可能空置稅稅收的針對(duì)性比房產(chǎn)保有稅更強(qiáng),但有效性與可操作性上稍顯不足。所以政府方面應(yīng)該通過此次完善空置房統(tǒng)計(jì),進(jìn)行全國住房普查,為加快推出物業(yè)稅作準(zhǔn)備,只有增加持有空置房的成本,才能擠出樓市深層潛在的泡沫。

而趕集網(wǎng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)專家則認(rèn)為,“房租拐點(diǎn)或在三季度末來臨”。因?yàn)殡S著前期畢業(yè)租房需求和上半年返程務(wù)工人員的需求釋放,市場在8月將呈現(xiàn)租金平穩(wěn)狀態(tài),不漲不跌,但是,新增的網(wǎng)絡(luò)出租房源加上此前沉淀的累積房源,房源量的積累最終會(huì)迎來租金上質(zhì)的轉(zhuǎn)換,從而打破供需均衡,變賣方市場為買方市場。而且,這一轉(zhuǎn)換過程不會(huì)拖得太久,根據(jù)趕集網(wǎng)的以往數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷,第三季度末或?qū)⒁姷椒孔鈨r(jià)格上的變化。

與趕集網(wǎng)生活指數(shù)研究中心此次出臺(tái)的研究報(bào)告互相呼應(yīng)的是,當(dāng)前各地正在緊鑼密鼓地推進(jìn)公共租賃住房制度建設(shè)已經(jīng)成為房租上漲的又一對(duì)沖:少數(shù)城市如重慶,已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導(dǎo)產(chǎn)品加以發(fā)展;今年全國計(jì)劃建設(shè)37萬套公租房,同時(shí)在積極建立以企業(yè)為主體的公共租賃住房運(yùn)行機(jī)制。除公租房外,今年中央政府也加大了其他類型保障房的建設(shè)力度。